2025年的“中央城市工作集会”已经结束 。

在这次集会上，确定了将来城市发展 的两个新原则：

第一，城市从扩张性发展 转向内涵性发展 。

第二，城市发展 模式从大拆大建式的棚改模式转向拆改留的城市更新模式。

这两个城市发展 的新原则，也就意味着将来的城市发展 ，依然要把人留在城市中央。

而不是再像从前那样，经由进程 大拆大建把常住人口 从城市中央向郊区疏解，来实现解决大城市病问题。

这就意味着，像北京、上海这样 的大城市，常住人口 从市中央向郊区的欺压疏解可能将会放缓。

但是 新的问题涌现 了：人口 虽然 可以不离开城市焦点了，但是 危旧房照旧要更新的。

新的更新方式是什么呢？

根据中国房地产报的报道：北京已经涌现 了第一宗“原拆原建+平房上楼”的危旧房改造案例。

这个案例就是“北京丰台区马家堡路68号院2号楼”，这个楼建造于1977年，早在2023年就被官方专业机构判定为“D级危房”。

根据中央最新的文件要求：要加速拆除天下范围内的D级危房。

也就是说，只要被官方专业机构判定为“D级危房”，就必必要 列入拆迁或原拆原建的范围，加速拆除速度 。

而北京丰台区这个危旧房改造项目，最大的特点就是：把楼房的“原拆原建”和平房的“腾退上楼”相互联合了起来。

北京丰台区马家堡路68号院2号楼，本来 的楼房住户一共有73户，但是 院内还有17户平房住户。

颠末研讨 ，最终 确定的原拆原建计划 是：

第一，将院内17户平房纳入到楼房的原拆原建的范围，确定改建户数为90户，平房在原地实现腾退后直接上楼。

第二，本来 的楼层是4层楼，原拆原建后变成6层楼，本来 的住户数是73户，原拆原建后变成90户。

第三，总投资额4384万元，政府出资26%，住民自筹出资55%，产权单位出资19%。

第四，原拆原建后，公房直接变私房，全部的住户都可以拿到大产权房本，房龄全部从零开始计算。

第五，住民均匀每户仅出资 26.8 万元，但是 40平米的新衡宇 价值 至少增值了200-300万元，衡宇 增值了10倍。

实在关于北京危旧房的“原拆原建”，北京早在2020年就已经出台文件来支撑 ，只是很多人都不太相识。

2020 年 6 月，北京住建委、规自委、发改委、财政局联合印发了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见（京建发 [2020] 178 号）》。

这个文件被称之为“178号文”，就是这个文件，正式拉开了北京危旧房“原拆原建”的试点浪潮 。

而到了2025年，北京丰台区再次涌现 立异 ：实现了北京首个“原拆原建+平房上楼”的改造项目。

把楼房的危旧房改造和平房腾退联合起来，一路 搞“原拆原建”，实现原地上楼。

这对于很多老住民来说，是一个相比较 较轻易担当的计划 。

北京器械 城焦点区如今一共有8万套平房等候腾退。

按照 北京市本来 的平房腾退计划 ：就是把器械 城的平房退出来，然后国家给老住民钱，让老住民去五环外买房。

这样 就可以实现两大目的：一个是老住民实现了居住 升级和改进 ，一个是北京实现了人口 的市中央疏解，缓解大城市病。

但是 如今面临最大的问题就在于：老住民可能不太乐意离开器械 城焦点区。

是以 如果能够把器械 城的“楼房原拆原建”和平房“腾退”相互联合起来，让老住民能够在原地实现平方上楼。

这可能将是比较完美的计划 。

一方面可以加速器械 城D级危房的改造速度 ，别的一方面也可以加速焦点区平房的腾退工作。

2025年是北首都 市更新十四五规划的最后一年，2026-2028年北京立刻就要启动新的焦点区三年举措计划。

预计北京器械 城新的危旧房改造计划 和平房腾退计划立刻就会出台。

原拆原建和整院退租，如今看依然是最重要的方向。

综上所述，2025年中央城市工作集会的召开，本质上就是启动了中国城市新的发展 模式：城市更新全面启动。

而在这一场城市更新举措中，城市焦点区的老破小是当仁不让的焦点主角。

他们将来的运气，即将在将来5年的城市更新中最终 确定：

能得到拆迁或原拆原建的时机，这部分老破小自然价值 会得到 “暴涨”；

相反，如果没有得到 拆迁或原拆原建的时机，这部分老破小的价值 自然只能徐徐迷恋。

所以不是所有的老破小，将来的运气都是一样的。

如果你手里的老破小没有拆迁或原拆原建的时机，不如趁早脱手。

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