学者表示，通过政策弹性化、到场人道 化、市场多元化及技术透明化，破解低收益、低积极性困局，实现都会更新可连续推动

文｜《财经》记者 王丽娜

编纂 ｜苏琦

奔五的中年人陆丰（化名 ），住在比他还老的老房子里。那是北京市向阳区一栋老旧室庐 ，楼龄60余年，没有电梯，室内燃气、供热等管线老化。几次上门服务的管道维修职员告诉他，“修，不能彻底解决问题。”

陆丰家的这处老旧室庐 ，在都会更新大潮中，被纳入老旧小区改革 规模 ，即将“改头换面”。在研讨 老旧小区改革 的干系政策后，陆丰思量 ，这栋老楼是否有大概举行改建，即对老楼原拆原建，更好地改良 楼内居平易近 的居住环境。

2025年3月，住房和城乡建设部部长倪虹公开表示，2000年从前建成的都会老旧小区都要纳入都会更新的改革 规模 ，随机应变实行改革 ，也鼓励处所 摸索 居平易近 自主更新改革 老旧室庐 。

自主更新、原拆原建模式，比年来逐渐在多个都会落地。在北京市，已有多个危旧楼原拆原建的试点顺遂举行，紧张适用于不成套公有住房为主的浅显室庐 楼，以及没有加固代价的危旧楼。陆丰家所在的楼，根据危险衡宇 尺度判定为B级（即个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构平安 ），这样 的楼房是否能适用原拆原建？

正在陆丰到处咨询干系政策时，关于都会怎样高质量发展有了新的紧张纲要 性文件。8月28日，《中共中央 国务院关于鞭策 都会高质量发展的意见》宣布 ，提出稳步推动 城中村和危旧房改革 ，支撑 老旧住房自主更新、原拆原建。当前，中国城镇化正从快速增恒久转向稳定发展期，都会发展正从大规模 增量扩大 阶段转向存量提质增效为主的阶段。

在都会发展的新阶段，自主更新、原拆原建会成为未来老旧室庐 的一条紧张前程 吗？像陆丰这样 居住在老旧室庐 里的住户，盼望改良 居住环境，鞭策 自主更新，怎样才气走通这条路？

自主更新，是否有大概？

“这当然是个精美的愿景。”

2025年8月，陆丰同楼的邻居张明（化名 ）发给《财经》记者的邮件中，谈起老楼原拆原建的远景如此形貌。

他们居住的老楼，位于北京市向阳区水碓子小区，在北京市东三环邻近 ，距离CBD核心区约1.4千米。小区接近 地铁、商圈、公园等，生存便利。所属的社区共31栋室庐 ，最早建于上世纪50年代 ，是新中国建立之初履行 的修建工业化模式试点工程之一，修建体型简朴整齐。如今，他们居住的水碓子小区越来越老旧，被纳入老旧小区综合整治项目。

2024年8月的公开信息显示，整个小区共涉改革 楼栋数21栋，预计投资约4.76亿元。此中8栋非成套室庐 楼，被列为危旧楼房改建项目，将拆除重修，筹划分期实行。13栋老楼将迎来改良 ，举行抗震节能综合改革 传统办法 加固，包罗修建结构加固、外墙保温、水电管线更新、绿化提升等升级改革 。陆丰和张明所在的老楼在加固改革 之列，施工许可托 息显示，“项目有望在2025年完成施工，为居平易近 带来更舒适的居住环境”。

了解到这些信息后，陆丰开端 关注原拆原建，查找干系政策并联系有关部分咨询。陆丰认为 ，加固改革 虽然能解决老楼的部分问题，但不能真正改良 修建质量，施工改革 的本钱也不低，在改革 时代 还影响居平易近 生存，既然杭州等地已有自主更新、原拆原建的案件，那老楼是否有大概一步到位原拆原建？

因为 同楼居平易近 达成 同一意愿是原拆原建的症结 ，2025年初夏起，陆丰开端 登门了解同楼住户的想法主意 。在此进程 中，张明开端 思量原拆原建，并与陆丰等邻居一起 摸索 原拆原建的大概性。

原拆原建模式，如今多见于处所 试点。2024年12月，天下住房城乡建设工作会议召开，住房和城乡建设部干系负责人表示，鼓励处所 摸索 居平易近 自主更新改革 老旧室庐 。2025年1月，北京市提出实行一批居平易近 自拆自建项目。北京市已有的危旧楼原拆原建试点，紧张适用于不成套公有住房为主的浅显室庐 楼，及没有加固代价的危旧楼，且经判定多属于D级危旧楼。在北京，还没有B级楼房原拆原建的公开案例。

什么样的老旧室庐 得当原拆原建？2025年4月，中国都会规划设计研讨 院院长王凯对《财经》表示，当前都会建设的重点从增量开发转向都会更新。中国颠末40多年的改革 开放发展，居平易近 居住条件 显著改良 ，数据显示城镇人均住房修建面积超过40平方米。住在老房子的居平易近 ，有改良 居住条件 的意愿。在此背景下，原拆原建的摸索 开端 出现。王凯表示，根据危险衡宇 判定尺度，“判定为C级和D级的危房，我们发起应拆尽拆。判定为B级的危房，鼓励居平易近 自治，充分恭顺 居平易近 的意愿，当局不宜大包大揽。”

克日，中国社会科学院生态文明研讨 所研讨 员、中国社科院国家 未来都会实验室副主任王业强对《财经》表示，他认为 有三类衡宇 得当原拆原建。一是经判定为D级危房或结构严峻破坏的衡宇 ，且无法通过加固修复的衡宇 ；二是影响都会规划和公共平安 的衡宇 。好比，位于核心区阻碍交通、基建等都会重点工程的衡宇 ，以及消防不达标、拥挤的“城中村”或“握手楼”；三是存在平安 隐患的城中村衡宇 。如2000年前建成、存在结构平安 隐患（如墙体开裂、地基沉降）或抗震不达标的老旧小区，优先纳入改革 规模 。

看到杭州、广州等地的原拆原建案例，张明表示，此中既有B级修建，也有成片式原拆原建项目，“心中燃起更多盼望”。连同所在小区筹划中的拆除重修项目，如果整个小区原拆原建，将有望改革 成当代化智能化社区，跟上聪明都会的发展脚步。张明盼望，通过尝试，看能否摸索 出一种可行的B级楼原拆原建模式，在力所能及规模 ，充分改良 居住环境。“这是很多都会核心肠 段老旧小区居平易近 的意愿。”

你的房子，你做主

都会更新，关乎都会高质量发展和居住风致提升。各地随机应变举行摸索 的同时，需要创立 健全可连续的都会更新机制和相应的政策律例 。怎样举行老旧室庐 自主更新，是一项庞杂 的系统 工程，需要各地在试点中积聚经验 。

举行原拆原建，需要充分收罗 干系衡宇 产权所有人意见。在北京已有的原拆原建试点项目，实现100%居平易近 签约，这就意味着需要居平易近 全部赞成 举行改建、赞成 费用分摊、赞成 新的户型计划 等，难度之大可想而知。

自主更新，居平易近 意见起到决定作用。8月时，陆丰和张明已开端了解老楼居平易近 的意向。老楼共有衡宇 60套，此中50户是拥有产权的住户，20户为公房的承租人。张明先容，年事偏大的老年人和失能老年人等，盼望平稳 ，对原拆原建政策不了解。中青年人和已退休身材硬朗的老年人，主动了解干系政策，方向 支撑 原拆原建。

一个月后，张明告诉《财经》，楼内居平易近 需要了解原拆原建的本钱，才气进一步决策，“改建本钱是最大的影响因素 ”。张明称，出资费用、拆除重修时代 的周转期，对老人提出的挑战较大。楼里的公房承租人，如在改建后能获得产权，有动力支撑 原拆原建。但对一些居平易近 来说，因为 楼龄老已有60余年，早期的住户通过房改或交易业务支付 的衡宇 本钱现实上并不高，如今要拿出资金来到场原拆原建，除非预期收益可观，“否则到场的意愿就会低落”。

具体需要多少改建本钱，这就需要陆丰、张明等人找到实行主体或修建公司，提供相应的数据，完成开端的本钱测算，才气进一步和其他住户沟通。陆丰、张明等人都是人到中年的上班族，他们在工作之余，找到社区、街道、住建、都会更新部分等，一一联系，了解干系的政策。张明称，获得 的反馈总结起来就是先确保改建资金有保障、居平易近 意见没有不合 、施工有监管等。这对于热情 摸索 原拆原建大概性的几位居平易近 来说，挑战可不小。

最早提出盼望老楼原拆原建的陆丰，制造 和打印了一些表格，网络和记录楼内住户居平易近 对原拆原建的意向。陆丰对《财经》表示，最初的意向网络紧张是关于是否支撑 原拆原建，已有约70%的住户表示支撑 ，但这还不涉及具体出资金额的意向。

自主鞭策 老旧室庐 更新，陆丰深知此中的困难。陆丰称，但他盼望通过摸索 ，了解原拆原建政策的难点和痛点，卡在居平易近 出资还是卡在居平易近 意愿上？

如今，天下已有部分省份出台省级层面引导意见，推动 老旧小区自主更新。如今，浙江省垣镇老旧小区改革 自主更新试点的对象为此前有关政策中明确的拆改联合型室庐 小区，且未列入衡宇 征收筹划。

差别处所 的摸索 不尽类似。2025年8月，广东省住房和城乡建设厅宣布 《关于推动 城镇老旧小区自主更新试点工作的引导意见（收罗 意见稿）》，公开收罗 意见（如今收罗 意见已结束 ），此中指出有序推动 老旧小区自主更新工作，“鼎力大肆发展适应 人平易近 群众新期待的好房子”。这份收罗 意见稿，明确自主更新对象和办法 、流程、支撑 政策和机制立异 等，指出自主更新是指以消除住房平安 隐患、改良 居住条件 为目的，“紧张由老旧小区衡宇 产权所有人自主出资对小区内的单栋室庐 楼或全部室庐 楼依法申请拆除重修”。收罗 意见稿明确可开展自主更新的老旧小区（含单栋室庐 楼）需满意四个条件 中的任意一个：经衡宇 平安 判定单元根据危险衡宇 判定尺度判定危险等级为B级、C级和D级，或根据衡宇 完损等级评定尺度判定为严峻破坏房、危险房的；无自力 厨房、卫生间等的非成套室庐 ，且使勤奋能不齐备、配套设施不美满的；砖木结构衡宇 ，修建结构差，影响居住平安 及生存风致的；存在地质灾难等其他平安 隐患，缺乏维修加固代价的。

这几个月，陆丰、张明等居平易近 开端 探求曾到场原拆原建项目的修建公司，看对方是否有互助意向。张明认为 ，如今原拆原建的政策并不明了，政策留出来的空间，恰恰是有关部分和居平易近 可以“共同摸索 的空间”。

进入10月，陆丰、张明等居平易近 已经与两家建设公司取得联系，并筹划与建设公司劈面 沟通改建本钱等事件，以及对方是否有对接意愿。

原拆原建，为什么那么难

当前，各地试点出现了一些差其余 原拆原建模式。

联合各地实践和政策导向，王业强剖析 认为 ，如今原拆原建紧张有三种模式，即当局主导+市场化运作，居平易近 自筹+原址回迁，片区统筹+功能升级。这三种模式在推广中展现出差别化潜力，此中“当局主导+市场化运作”模式政策支撑 力度大、风险可控，兼顾服从与可连续性，更易在多数都会推广，大概成为主流复制路径之一。

今后，原拆原建怎样走出试点，走向更大规模 ，成为可复制、可连续的都会更新机制？王业强表明称，原拆原建作为都会更新的紧张模式，需要在推动 进程 中解决几项核心问题。首先 需调和居平易近 达成 共鸣 。居平易近 对补偿尺度、过渡安置等诉求差别大，易激发 矛盾，需调和居平易近 获得绝大多数业主赞成 。二是资金平衡与可连续性。老旧小区容积率低，开发商到场意愿弱，需依赖当局补助 、居平易近 自筹等多渠道资金。三是规划与政策适配性。原拆原建是否包含容积率调解存在争议，需平衡居平易近 需求与都会规划限制 。历史文化风貌区的改革 还需兼顾保护要求。四是施工质量与回迁公正 性。需确保施工透明、分配公正 ，克制因流程不规范激发 轇轕 。

当前，大批 老房子进入适用年限的中后期。据公开数据，截至2022岁尾 ，中国城镇既有衡宇 中建成年份超过30年的接近 20%，意味着这些衡宇 将进入设计使用年限的中后期，该比例还将不断增加，预计到2040年前后近80%的衡宇 将进入这个阶段。

在王业强看来，从当前政策导向和都会发展需求看，短期内原拆原建与传统改革 办法 并存，但老旧住房自主更新、原拆原建将成为未来老旧住房改革 的紧张模式。预计到2030年，“原拆原建将成为与综合改革 并行的主流模式”。王业强进一步表明称，原拆原建通过生存原址、把握 容积率，既低落地皮本钱（仅需负担制造 本钱），又克制破碎摧毁 历史风貌。中国老旧小区户数普遍 超500户，通过成片改革 可以摊薄本钱。同时，原拆原建生存邻里关系，克制社区解体，符合中国“熟人社会”需求。其余 ，技术迭代升级，模块化制造 和BIM技术的应用 可大大收缩工期，外墙保温、管线更新等尺度化施工计划 已成熟。

10月中旬，陆丰与张明不得不重新斟酌，是否继承推动 原拆原建。陆丰与街道有关负责人、一家建设单元劈面 举行沟通后，从建设单元获得 的反馈并不乐观，这家建设单元了解老楼的状况、周边环境等因素 后，发起先加固改革 ，待原拆原建政策更明了时再思量可行性。客观来说，老楼周边地位 狭窄，如难以成片改革 ，单栋改建的话，第三方到场公司很难有收益。

思量到原拆原建远景不明，难以鞭策 楼内居平易近 达成 共鸣 ，克日，陆丰在楼内居平易近 的外交群里表示，修建公司到场改建的意愿较低，“改建的计划 很难再推动 了”。原拆原建的摸索 就此搁浅。

对于原拆原建，居平易近 有各自的思量，达成 合意本身就较为困难。据公开报道，9月11日，住房和城乡建设部原副部长仇保兴在2025年服贸会时代 举行的环球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛上表示，需要各地本着“一城一策”原则，制定 “自主更新、原拆原建”的总体计划 ，统筹各类 改革 模式，扩大老庶平易近 选择规模 。

在破解当前困扰原拆原建项目的居平易近 合意和出资问题上，王业强指出，接下来需通过政策弹性化、到场人道 化、市场多元化及技术透明化，破解“双低”（低收益、低积极性）困局，实现都会更新可连续推动 。好比，立异 政策机制，设置差别化补偿，产权置换与货币补偿联合，对老年群体提供过渡安置补助 或就近安置等。设立当局主导的更新基金，兜底市场主体退出风险，利用BIM技术模仿改革 结果，增强居平易近 信心。摸索 长处共享模式，答应市场主体通过跨项目平衡收益。优化居平易近 到场机制，如创立 全流程协商平台等。设置多元的市场激励机制，如对低红利项目给予税收减免或专项补助 ，将改革 与后续运营权挂钩等，吸引社会资本等。

对此，王业强发起，立异 协商机制，搭建多元议事平台。立异 金融工具，拓宽资金渠道。答应提取公积金支付 分摊费用，利用室庐 专项维修资金，摸索 信任 融资、证券化等金融本事，将腾退院落转化为可融资的物业实体。在资金来源 上，当局层面积极夺取中央财政补助 及处所 配套资金，对基础类改革 按公共维修基金尺度分摊，改良 部分按建安本钱收费。同时，引入“肥瘦搭配”绑缚 立项吸引社会资本，通过团体 授信、代建租赁等市场化模式平衡资金。

改建愿景未成，陆丰、张明期待老楼在加固改革 中得以改良 。张明表示，大概后续政策还会调解，“都会更新慷慨 向是明确的”。

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