文/谢逸枫

高盛集团（Goldman Sachs）作为美国银行控股公司的投行，已往二年，老是 频繁 发预测中国房价、中国住宅需求的预测观点，却离开中国国情、房地市场客观情况，老汉已经多次批评 过高盛的预测观点。

例如2023年-2025年最为频繁 。2023年4月，高盛集团表现中国房价年夜 概会在2027年见底，年夜 概统共会下跌40%。第一是中国新居代价年夜 概到2025岁尾 才会企稳，而中国二手房代价要到2026年才气平稳 下来。

第二是2025年到2027年时代 ，新居销售额年夜 概会维持在8万亿元摆布 。第三是房价整体年夜 概还会再跌20%-25%。2025年2月，高盛集团宣布 一份陈诉，预测中国房价到2025岁尾 还会降落20%-25%。

事实上，是不靠谱的预测。目前按照 中国房地产市场的供需关系、政策、量价趋势来看，2025年中国新居房价总体难企稳，二手房到2026年是否企稳待视察 。但是2025年房价却不会再跌20%-25%，将来三年不会下跌40%。

5月8日上午，高盛陈诉，结论一是2035年住房需求将比峰值低40%，70%来自一线和二线城市。预计2035年中国住房需求为每年10亿平方米（根本情景）或12亿平方米（乐观情景），较2017年的峰值程度分别降落40%和30%。

这一需求主要由须要需求（每年约4亿平）、进级 需求（每年约3亿平）和更换需求（每年约3亿平）组成 ，并思量了约0.6%的拆除率和15%的空置率调整。预计一线和二线城市将贡献约70%的新增住房需求，成支持新常态。

预计2035年房地产可售资源 将稳固在每年16亿平方米 、19亿平方米，住宅销售面积为4.1亿平方米 / 5.2亿平方米，一级市场将满意约 40%的新增住房需求（2024年为55%），其余需求将由二级市场和公共供给 满意。

老汉认为，5月8日的高盛陈诉预计2035年中国住房需求为每年10亿平方米（根本情景）或12亿平方米（乐观情景），与2025年6月17日高盛陈诉预测中国将来几年新住房需求比峰值年夜 减75%的预测比力抵牾。

结论二是开发商行业会合度将提高 ， 一级市场规模 缩小的主要原因之一。跟着 新居市场的萎缩和一线城市在天下房地产销售中的权重增长，高盛预计领先开发商的市场份额将在2025年恢复上升势头。

主流开发商已调整投资策略，对部分一线城市的地皮贮备 机遇持更积极立场 。高盛预计到2035年，前十年夜 开发商的天下市场份额将靠近50%（2024年为21%），在一线和二线城市的市场份额年夜 概翻倍，从 2024年的30%以长进 步到约60%。

结论三是二手房生意业务将凌驾新居生意业务。2035年二手房生意业务占总生意业务量 / 价值的66%/64%，2024年为42%/45%）。跟着 新居供给 的减少和开发商行业的紧缩 / 会合，住房需求将越来越多地转向二手房市场。

预计2035年二手房销售量将到达8亿平 / 9亿平（根本 / 乐观情景），周转率将从2025年的1.3% 和 2.4%上升至1.6%/1.8%（相对于城市住房总量）或3.0%/3.3%（相对于城市商品住房总量），主要受一线和二线城市周转率上升的鞭策 。

预计到2035年二手房市场将凌驾新居市场，二手房市场占总住房生意业务量 / 价值的 66%/64%，与发达国度 60% - 90%的程度相称。长期来看，预计约3/4 的二手房生意业务将会合在一线和二线城市。

结论四是翻新需求上升（到2035年几乎翻倍，比拟 2024 年），在很年夜 程度上抵消新建住房的降落。预计到2035年，基于约 1% 的综合翻新率和凌驾110亿平方米的总建筑存量，以及不停增长的二手房生意业务。

翻新需求将几乎翻倍（2035年为20亿平 /23亿平，2024年为12亿平），翻新需求占总建筑施工面积的60%（2024年为26%）。预计2035年，中国房地产施工量将稳固在4.8亿平 / 6.0亿平（根本 / 乐观情景）。

较2024年程度降落30%/20%。天下总建筑施工量将稳固在12亿平方米/15亿平方米，较2024年降落60%/50%。总建筑存量将以暖和的1%复合年增长率增长，到 2035 年到达114亿平方米。

2025年6月17日高盛陈诉，预测中国将来几年新住房需求比峰值年夜 减75%。高盛对中国新住宅需求判定引来唱衰音调 的热议，老汉对“高盛比峰值年夜 减75%新住宅需求将比2017年的峰值年夜 减75%”的观点不赞同 。

所谓“基于人口减少，家庭规模 缩小、代价下跌预期打击投资爱好，城镇化放缓、投资需求转为负值，将来几年中国城镇对新住宅的年度需求年夜 概仍将略低于500万套，远低于2017年2000万套的峰值”的来由判定，老汉不敢苟同。

起首是“年夜 减75%”，是过于浮夸 ，不符合市场客观情况，更加离开将来房地产市场的发展空间趋势。2017年2000万套的峰值，实际上是指2017年天下商品房销售面积16.9408亿平方米，按照 100平/套，即卖了1694.08万套房。

其中2027年天下商品住宅销售面积14.44789亿平方米，即卖了1447.89万套房。如果按照 住宅销售的指标，是不年夜 概年夜 减75%。何况国内房地产市场需求的潜力非常巨年夜 ，刚性和改善及折旧、将来投资的需求依然巨年夜 。

其次是将来几年中国的新住宅需求年夜 概仍将略低于500万套，不符合市场实际情况。2024年天下商品房销售面积9.7385亿平方米，按照 100平/套，即卖了973.85万套房，其中住宅销售面积8.1450亿平方米，即卖了814.5万套房。

2025年前5月天下商品房销售面积3.5315亿平方米，按照 100平/套，即卖了353.15万套房，其中住宅销售面积2.9745亿平方米，即卖了297.45万套房，残剩 7个月时间，再卖600万-800万套房，没标题，远超所谓的年夜 概低于500万套房。

再其次是“人口减少、家庭规模 缩小....”的情况，跟着 筹划生育 摊开 、家庭结构的分裂、房价止跌回稳、资产代价上涨及人口户籍城镇化的提高 、投资需求重回市场，这些标题将会渐渐的化解，对新住宅需求的增长走势影响减少。

按照 人口户籍城镇化率、人均套内住房面积、家庭结构分裂、户均套率、仳离和不完婚的的单身人口、2套-3套房持有率，及国度 搀扶 就业岗位 、居夷易近 收入的增长、提高 ，城市更新带来的住宅需求，意味着将来中国住宅需求增长空 间年夜 。

最后是简单以所谓的“人口减少，代价下跌预期打击投资爱好，城镇化速率放缓、业主出租空置公寓导致投资需求转为负值“，作为判定中国新住宅需求的根据 ，是不客观、科学的，不符合市场形势。

目前商品住宅去库存，是重中之重，是商品房销售的主力，住宅占84.22%，将来几年商品住宅销售依然会坚持 80%以上，住宅库存占比凌驾80%。国度 、地方对房地产的救市一波年夜 于一波，止跌回稳的趋势不可拦阻 。

包罗住房贷款首付和利率降落及税收优惠、多孩家庭和人才及农夷易近 工购房补助 、户籍摊开 、购房落户、房票安设 、3亿人口缺房需求、城市更新（棚改、旧区、城中村改革 ）、收储和收回等政策不停发力。

将来的政策包罗外资限定企业购置 住宅的排除、取消，商业地产方面救市、钱币信贷和财政、税收等方面的政策加码，特别是商业地产的住房贷款首付比例和利率降落、延长贷款限期、及税收优惠。

刚性需求、改善需求、折旧需求、其他需求（上市公司的财政投资需求）巨年夜 ，房地产市场发展空间年夜 、韧性年夜 ，将来10年-20年住房需求将坚持 9亿平方米-10亿平方米/年均的900万套-1000万套量，这是最真实的房地产市场。