怎样盘活使用好农村闲置农房？城里人想去农村居住 有哪些合法门路 ？

宅基地是农平易近安身立命的基础
承载着农村家庭的居住需求与情感拜托
也是农村社会稳固的告急基石
随着城镇化进程加快
越来越多的农平易近进城就业和居住
一些农村房屋出现长期闲置
变成了“沉睡”的资产
盘活使用农村闲置农房
对于激活农村资本
增长农平易近收入
促进城乡意会发展具有积极作用
有助于乡村振兴战略的顺利实行
那么
怎样盘活使用好农村闲置农房？
各地在闲置农房盘活使用上有哪些摸索实践？
谁才可以申请取得宅基地使用权？
城里人想去农村居住有哪些合法门路？
盘活使用闲置农房有哪些红线、底线？

针对这些问题
《三农三人谈》邀请了
农业农村部农村经济研讨中心主任
金文成
中心财经年夜学法学院教授、博士生导师
不动产与自然资本法研讨中心主任
宋志红
做客演播室
为各人深入解读
01 要客不雅看待农房闲置现象
在农村地区，我们可以看到会有一些农房处于闲置状况。网上也有消息称，农村房屋年夜量闲置糟蹋，如果能够进入市场，将发生巨年夜代价。那么，该怎样看待这种现象？
金文成体现，这需要客不雅分析。要厘清房屋闲置的情况有哪些，有的是农平易近时令性闲置，因时令性打工，把房子闲在那儿了；有的农平易近长期在外务工，可能多年闲置；另有的是农平易近转移进城落户了，不回到农村了，房子还留在农村，这种闲置是一种真闲置，需要举行盘活使用。目前来看，全国各地的情况是差异的。如果是在城镇郊区、风景名胜区、交通要道的村庄，这样的闲置房子使用代价较高，社会关注度也高；如果在交通未便的偏远山区，闲置房子的市场代价则不高。
02 农村稳年夜局就稳
要保障进城落户农平易近合法宅基地权益
盘活使用农房，涉及到广年夜农平易近的亲身利益，也涉及到农村的长治久安。
金文成体现，这些年中心很重视这个问题，政策把得也很紧。如果一不留意出现了问题，特别是进城的农平易近在城镇中落不下、融不进，一有风吹草动，还要回到农村去。农平易近在进城之后在农村另有块地，另有个房，这就是最年夜的轨制支配。所以，农村稳，年夜局就稳。
03 闲置农房盘活使用
必需是农平易近自愿举动
党的二十届三中全会审议通过的《中共中心关于进一步周全深化改革、推进中国式现代化的决议》（以下简称《决议》），擘画了以进一步周全深化改革开辟中国式现代化广阔前景的宏伟蓝图，明确了进一步周全深化改革的总目的和各方面主要任务，引领改革开放始终沿着正确方向前进。《决议》明确提出允许农户合法拥有的住房，通过出租、入股、互助等办法盘活使用。那么，该怎样去正确地明确这项政策？
宋志红体现，要把握这个政策，有几个关键词：
第一个关键词是盘活。农村住房，存在着一定程度的闲置，可能由于地区差异而有所差异，有的处所程度高一点，有的处所程度低一点。一方面，它是农平易近非常告急的财产权利；另一方面，它也是一种非常告急的社会资本。如果把这些闲置农房举行盘活，对农平易近来说，可以增长他的财产性收入；对国家和社会来说，可以为乡村的产业发展供给空间，有利于提高告急资本的使用效率。所以，盘活闲置农房，其实是一种一举多赢的举措。
第二个关键词是住房。《决议》提到的是农平易近合法的住房，也叫作农房，这提示我们盘活的对象是农房，重点是在这个“房”上。所以，各地在订定盘活农房的政策时，要多在这个“房”高低功夫。好比，怎样施展本地特色平易近居的奇异优势，充分发掘它的代价，而不是去年夜拆年夜建。如果把房子拆了，盘活的对象就不是房了，这个明确就有弊端了。
第三个关键词是办法。《决议》提到了出租、入股、互助等办法，用了一个“等”字，说明另有一些其他的办法。好比，在实践中有些村集体去盘活闲置农房时，只要不违反法律和政策的红线底线，对于这些农房盘活的模式和办法、办法，各个处所可以结合本地的特色去举行摸索。并且，这些都是创建在农户自愿的基础上。盘活的主体有差异的类型，如果是农户本身盘活，则不需要跟别人探讨，只要符合法律和政策的规定，本身去盘活就可以了。好比，可以用本身的农房做一个平易近宿；如果是本身的农房和别人互助去盘活，两边的买卖业务举动既需要农户的资本，也需要互助方的意愿。
04 多元实践
各地积极摸索闲置农房盘活办法
这些年，各地都在积极地摸索盘活农房的有效门路和办法，也积累了许多好的履历。那么，全国各地对闲置农房盘活的使用有哪些有益的摸索和实践？
金文成先容，有的处所农平易近把本身的房子举行修缮，完善改革，然后一楼出租，二楼由本身来居住，这是一种农平易近本身盘活的办法。像安徽省岳西县在农房盘活使用中，就发明了这样的办法。有的处所村集体把农平易近零星的闲置房屋，包括时令性闲置的房屋集中起来，使用旅游的旺季期对外举行租赁经营。有的处所开展了一种互助的办法，好比村中有一些很特色的石头房、石头屋，平常看起来没有什么使用代价，然则在一些艺术家眼里，这种房子既有古朴的汗青厚重，又有一些现代的特性，给它稍微举行改革，也能够盘活使用。还有的处所通过当局统一构造，在恭敬农平易近意愿的前提下，把闲置农房举行适度修缮改革，向社会招募一些店肆到村里来开展经营，好比有的把它改革成咖啡屋了。各地有这么多好的摸索，我国在政策上也是允许和勉励的。
05 宅基地只有农村集体经济构造成员
才可申请取得
今年中心一号文件强调，不允许城镇住平易近到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。那么，该怎样明确这项政策？
宋志红体现，其实这个政策并不是今年中心一号文件初次提出来的，早年的中心文件也一直都是这么请求的。对这项政策的明确，起首需要了解这项政策为什么这么规定。可以从许多方面解读，然则今天主要从宅基地权利的逻辑来看这项政策。宅基地担负着农平易近非常告急的社会保障功能。村集体给农平易近分一块宅基地，然后农平易近在这个宅基地上本身建房，建完之后就可以解决农平易近的居住保障问题了。这是我国保障农平易近有所居的一种比较奇异的办法。农平易近取得宅基地的核心原因是他为本集体经济构造的成员。只有本集体经济构造的成员，才能够取得宅基地。去年六月份，全国人年夜通过了《中华国平易近共和国农村集体经济构造法》，这部法律对成员资历有明确的界定，对成员享有的权利也有明确的规定。根据这部法律，分配宅基地的权利是成员专属的。也就是说，只有农村集体经济构造的成员，才有资历从村集体申请。城镇住平易近为什么不克不及取得宅基地，核心的问题在于他们没有农村集体经济构造成员的身份，没有这个身份就不克不及够取得宅基地使用权。
06 城里人想去农村居住
有哪些合法门路？
保护好农平易近的权益，非常告急。然则，如果城里人想到农村去居住、体验，有哪些合法门路呢？
宋志红体现，确实有一些城镇住平易近想到农村去过家乡生计。对于这样一些公平的需求该怎么满意，其实在现行法律和政策的框架之下是有解决门路的。最常用的一种办法就是出租的办法。好比，有人想去农村过家乡生计，他可以向农平易近租房。按照法律的规定，租赁期最长可以到达20年，租房也能够满意绝年夜部门人想过家乡生计的这个需求。虽然不克不及够把农房买下来，然则解决居住问题是可以的。
07 盘活使用闲置农房另有哪些请求？
各地农村自然禀赋、经济水温和群众需求等差异较年夜，闲置农房盘活使用处径自然各有差异。要充分考虑管和放，对盘活使用进程中农户室庐的权属问题、利益分配问题等都要创建完善的监禁机制和轨制保障，切实保护农平易近权益。那么，在闲置农房盘活使用进程中，有哪些请求？我们还需要留意哪些问题？
宋志红体现，闲置农房盘活使用其实是有法律政策的红线底线的，如果不违反这些红线底线，各个处所可以因地制宜地年夜胆摸索。
①转让的限制。农平易近的房屋所有权和宅基地使用权，只能转让给本集体经济构造的成员，叫作内部转让。如果不是本集体经济构造的成员，包括城镇住平易近、外村的人也许企业等，他们要使用农房，只能通过出租、入股、互助等其他的办法，而不克不及够通过转让的办法。土地管理法有明确的规定，农平易近把本身的宅基地转出去之后，就不克不及再申请了。农平易近申请福利分配保障的权利，只有一次，叫“一户一宅”。
②建设允许和用处的限制。中心文件一直在强调，不克不及在宅基地上建设别墅年夜院和私人会所。其实，不但仅是别墅年夜院和私人会所，背后涉及到的是宅基地上建设举动的限制。好比，给农平易近一块宅基地后，对建房占地面积、建房高度甚至包括外不雅的风格，许多处所都有本身的管理规定。农平易近拿到宅基地之后，建房时是需要相符这些规定的，建房时也会有一个规划允许，就像城里建设举动的允许一样。如果企业通过出租的办法取得了农平易近的农房，然后要去修缮的话，同样也是要相符相干管理规定的。
③行业和安全临蓐方面的请求。农房盘活之后，要从事经营性活动，好比去开平易近宿也许书吧、咖啡厅等，要考虑这些行业准入的限制。实际上，由于农房是在农村的特定地区，并且都是用于居住的，所以在这个处所从事的产业类型必需和农村临蓐生计的根本请求相顺应，好比不得污染情况、不克不及发生噪音扰平易近等。除此之外，农房的质量安全是否能包管，消防方面是否相符请求，这些方面都是要符合法律的规定。
④其他一些请求。好比，农房本身属于文物也许该地区属于汗青文假名村，又也许有的农房本身是在自然保护区等特别地区，它是有特别的保护请求的。如果对这样的农房举行盘活，就要处理处罚好开辟使用和保护之间的关系，对法律的逼迫性保护请求必需遵守。
在农房盘活的进程中，其实处所当局是年夜有可为的。好比，农房的代价与周边的配套公共服务是有密切联系的，处所当局在这些公共服务的配套方面是可以有所作为的。再好比，对于农房盘活，中心勉励用来发展一些相符乡村需要的产业，而不是奢靡性斲丧。处所如果找到了相符本地特色的产业，农房的代价也可以更好地施展出来。产业偶尔候是需要去发现、去培育的，而这样的职责其实是在处所当局。
金文成则体现，盘活农房，一定要记得主人是农平易近，是宅基地使用权人和房屋的所有权人，在这个问题上不要与农平易近争利。
编辑 |赵宁宁
主编 | 杨公元
监审 | 杨 巍
泉源 | 中国三农公布
泉源： 农视网