引言

本周特朗普关税战升级，对中国征收关税达到145%，同时对其他75个国度 实活动期90天的暂缓期，并将暂缓期的关税调降至10%。而中国针锋相对，将对美关税提拔至125%，并表现假如美方继续关税游戏，中方将不予剖析。

本周的资本 市场也猛烈 波动，美国国债被抛售，前两个交易 日收益率上行30bp，美元指数也跌破100。美股方面在4月9日的暴涨之后，在4月10日仍旧下跌4.31%。与此同时，中国的A股顶住压力，从周二开端 反弹4.57%。

此时，地产板块表现突出，周二以来反弹接近8%，表现接近农业等反关税品种。市场上很多投资人指数，应当重视 地产的“反关税”属性。原中房团体董事长孟晓苏颁发 言论，认为“应对美国关税战的利器是重启我国房地产市场”。戳我，相识让项目达期达产达效的管理神器

地产具备反关税属性吗？投资角度看，地产能扛起反关税、振内需年夜 旗吗？

我们邀请 了嵩山论市的专家，与您进一步探讨 关税和商业辩论中的地产行业，梳理地产行业作为反关税品种的投资与避险价值，与您一路 计划未来的地产投资计谋。

问答实录

①丨地产何以成为“反关税”品种：内需不可更换性

-　地产成为广义反关税品种，有三年夜 内在特性

主持人：

地产能被认定为广义的“反关税”品种，焦点来源于其内需上的三重不可更换性。

商业战2.0期间 ，外部风险走高，对经济打击年夜 ，只有回归内需才能稳经济。

地产上卑鄙涉及 60 余个本土化率超 90% 的行业，如建材、家电等，自然规避关税打击。肯定程度上看，地产对于内需的驱动，也是地产最焦点的价值。

自从客岁四序度明白地产“止跌回稳”标的目标 后，我们可以发现地产相干财产链，特别是家电、家装消耗有了明显回升。而地产稳定，则居民资产负债表稳定，居民的消耗底气也会更足。详细详见下图。

数据来源：Wind，嵩山论市

从另一个角度看，整个宏不雅观 政策中，地产是不可缺乏 的一部门，而且牵一动员 满身，同时连接 货币、财务、财产政策。

而地产行业，自己也在为宏不雅观 政策工具箱做储备 。比拟 于2018年，当前的地产政策工具迭代升级。

与 2018 年 “因城施策” 差异，当前政策转向供需双侧调节。需求端经由过程 一线限购松绑、二套首付降至 15%、贷款利率降落刺激；供应 端以闲置商品房收储和三年夜 工程化解库存压力，形成 “经济缓冲垫” 。

我们不雅观 察 小我 购房按揭的利率，和团体贷款的均匀利率，发现2018年商业战之后，按揭利率走高，凌驾均匀贷款利率，直到2023年才有改良 ，小我 按揭比拟 团体贷款，产生 了30bp摆布 的利差优势，从而也鞭策 地产行业修复。

今后我们也可以看出，地产行业承接货币政策，有助于宏不雅观 风险对冲。详细详见下图。

数据来源：Wind，嵩山论市

纵然中国在渐渐摆脱“土地财务”倾向，然则 目前为止土地出让收入占全国总财务收入的17%摆布 ，很多处所 当局对土地财务仍旧存在依赖。

纵然不考虑土地财务收入自己的问题，处所 当局对房价、地价也非常重视 ，肯定程度上地价可以视为当地资产的代价中枢，后续城投融资、潜在土地典质 都受影响。掌控投资目标，把握建设进度，点击相识

而地产范畴，有年夜 批 的更新、改造、保障工作，会牵涉年夜 批 财务投入，也是财务资金重点投向。以是地产同时兼具了财务收入来源和财务支出目标的特性 。

②丨地产2025的避险逻辑：比拟 2018的进化

-　地产2025比拟 于2018，避险逻辑有三重升级

主持人： 

　　2018年中美商业战1.0，当时很多投资者也对地产寄予厚望。然则 2018年A股地产板块下跌30%，团体景心胸也明显走弱，政策端没有年夜 放松，反而夸张 “遏制房价上涨”。那么对于2025年的商业战2.0，地产行业的避险逻辑有哪些差异？2025年的地产比起2018年的地产，更加具备反关税、避险的特性吗？

比拟 于2018年商业战1.0，2025年的地产行业，其避险和反关税逻辑有三层进化。

2018年商业战1.0期间 ，地产行业对GDP同比增速的进献 仍旧在0.6个百分点摆布 ，对经济的鞭策 力远强于当时的外贸出口。

然而2021年下半年之后，地产对于经济的提振感化 下行，最后演酿成拖累经济。尔后 续出口商业在2024年触底反弹，对GDP增长 形成正鞭策 。

2025年的商业战2.0，是在中国出口原本向上周期动员 的。在2025年的时光 点，地产行业仍旧没有摆脱对经济的拖累。

从这个角度看，2025年商业战2.0期间 的地产，虽然不具备年夜 幅成长的红利，然则 企稳+避险的逻辑反而获得 了强化。

在2018年7月的政治局会议上，中心提出“遏制房地产代价上涨”，比拟 于2016年930的全面 收紧调控，更加严酷。叠加上2018年开端 的金融去杠杆，地产各类融资渠道收紧，地产信任 也落空 了给房企输血的本领。

而进入2022年之后，二线城市开端 放松，到2024年根本上全部二线城市取消 了限购。一线城市中的广州也完全取消 了限购。以是从政策趋向 和定位上看，2025年商业战2.0期间 的地产，想象空间更年夜 ，政策标的目标 也与2018年迥异。

详细来看，率先放松的城市，已经在土地出让上取得了更好的收入。更好的土地出让收入，与更宽松的地产环境，形成良性轮回 ，也加年夜 了城市间的分化。详细详见下表。掌控投资目标，把握建设进度，点击相识

是以 ，在更良性的政策环境下，商业战2.0期间 的地产避险属性和投资价值获得 强化。

在2024年地产政策释放诚意之后，在2024年4月尾和9月尾，地产行业各激发 了一年夜 波股票行情。而市场仍旧对地产政策刺激有预期，特别是关税升级之后，不少投资者寄渴望于地产进一步放松，从而扩年夜 内需。

从另一个角度，我们也可以论证当前的政策宽松预期。过往周期，政策松紧的趋向 ，是紧盯城镇人均可支配收入增速与新房 代价增速的关系。当新房 代价增速凌驾人均可支配收入增速，就会触发年夜 的调控收紧，2016年的930和2018年的“遏制房地产代价上涨”，都是产生 在这样的配景下。

而当前的情况，就是新房 代价一连下行，然则 人均可支配收入增速渐渐企稳，政策宽松预期也就进一步发酵，2024年926政治局会议的“止跌回稳”表述，也是这个趋向 的表现。详细详见下图。

数据来源：Wind，嵩山论市

是以 ，自从2024年，资金渐渐流向地产板块。进入2025年之后，A股地产板块和REITs市场受到资金青睐，近期特朗普升级关税战，地产与传统农业等反关税品种都迎来一波行情修复，REITs岁首年月 至今的收益更是凌驾10%。说明政策预期叠加特朗普2.0不确定性之下，地产行业已经迎来了资本 的流入。详细详见下图。

图：近一年来反关税指数、A股地产指数和REITs全收益指数

③丨风险与落空：政策滞后、预期疲软、内生风险

-　固然，地产”反关税“也存在风险

主持人： 

　　客岁四序度以来，嵩山论市一连看好地产行情修复，尤其在今年一季