当年夜 家都在为中国楼市会不会成为下一个美国或日本而吵得锐利 时，被许多人称为 “楼市先觉 ” 的黄奇帆，早就给出了完全不同的谜底 。

在他看来，用美国和日本的老模式来对应中国的新题目，根本行不通 ，中国房地产的题目，病根不在外部，而在自身，是种很独特的毛病，就是 “超等库存” 和 “超等杠杆” 这两个题目撞在了一起。

这不是外来的题目，而是内部发展 中出了偏差，题目这么重靠市场本身慢慢调理确定 不可，必须彻底解决，他提出的方法 ，锐利 就在于一个动作能同时解决三个年夜 麻烦，那他说的动作是什么呢？

库存怎么来的？

30多年前，房地产还算个稀罕物，天下一年才盖一千多万平方米的新居，可谁到没想到，短短几十年，中国的房产总量能跑到举世第一的地位 上去。

2000年，天下新居面积冲到1亿平方米，2010年各地政府冒死卖地搞投资，直接让数据飙到10亿，到了2017年就更离谱了——17亿平方米的新居，占了全世界总量的一半还多。

表面 上看，盖房是好事，人均住房面积接近 50平方米，和蓬勃 国家已经差不多了，可老百姓的感触感染 倒是 ：房子多了，但是 住得并不舒坦。

楼太密、采光差、装修粗糙，以致尚有不少烂尾的楼盘，房子酿成了库存，压在开发商手里，没人敢接盘。

那杠杆又是什么？

简单来说，就是乞贷盖房，开发商的弄法 是：先从银行贷款买地，再让修建公司垫钱开工，然后卖期房收钱，再还贷款、付工程款。

这个轮回 在房产市场好的时光 很好用，年夜 家都能赚到钱，可一旦房子卖不出去了，这方法 就像是被掐断的水管，银行收不回钱，施工队拿不到工钱，供给 商质料费也黄了，三角债务链条随即绷紧。

黄奇帆的担心是，一但这个链条断在某个环节，不是一个企业死失落 的题目，而是大概牵动金融系统、拖垮上卑鄙企业，以致转而影响普通购房者的生活。

但是 黄奇帆没等危急全面爆发，就抛出了他的解决计划 。

他的设法主意 是：不能 指望市场自愈，国家必须了局，快准狠的把隐患拆失落 。

先切断 债务链，由国家出钱，从开发商手中收购一批卖不失落 的房，按市场价六到七折收购，但钱不是白送的，请求 开发商先还银行、再还施工队和供给 商，如许银行的坏账压力减轻，工人的工资和质料费能结清，不至于涌现 年夜 规模 烂尾。

然后把库存酿成保障房，把收来的房子直接改成保障性租赁住房，比如公租房或者廉租房，不仅能消化库存，又能赞助 年轻 人和低收入人群减轻租房压力。

你大概想象不到，中国的保障性住房占比才占5%左右，而欧美蓬勃 国家基本都在20%以上，这么一改，住房结构加倍 公道，资本 也不至于全被投资客占了。

最后启动金融化运营，这些保障房会有稳固房钱 ，把它们打包成REITs（不动产投资信任 基金），卖给社会投资者，年化收益率年夜 概4%，你把钱放银行里强，而且有国家名誉兜底，风险小。

这一步不仅能稳固市场，还能让老百姓多了个稳妥的投资渠道。

那为什么说中国不会重演美日的悲剧？

美国那一套，是放任市场炒，泡沫经济破裂后才急着调停，效果伤得太重，而日本是泡沫经济破裂后不敢动刀，效果拖成了日本二十年的经济低迷。

中国现在则是提前动手，把风险点一个个拆失落 ，大概短期不惬意，但能保住基本盘，不至于一会儿 崩盘。

黄奇帆说，这实在是一次“手术式”调整，疼是确定 的，但放置不理，后果更可骇。

那这种方法 对咱们老百姓意味着啥？

起首就是炒房暴富的日子竣事，谋利空间会越来越小，房价会回归理性状态。

然后就是租房压力会减轻，公租房廉租房多了，房东漫天要价的情况会年夜 年夜 减少。

最后就是投资选择会更多，REITs、稳健型金融产物会成为新选择，不必把钱全砸在一套房子上。

换句话说，将来买房更多只是为了居住，而不是为了赌涨，投资不再只有“买房”和“存钱”两条路，年夜 家的财产管剖析 更稳健，选择会更多。

2024年的走势，已经证明黄奇帆不是“嘴炮”，而是真看得准，至于他对2025年的判断，一次全面的、国家主导的楼市手术，眼下已经有苗头。

或许几年后回头看，这次调整是中国房地产的一道分水岭，一边是疯狂和泡沫，一边是理性和稳健。

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