本文泉源：期间财经 作者：林心林

海南楼市迎来久违的上扬行情。

12月18日，海南自贸港正式启动封关运作，意味着海南岛全岛将建成一个海关羁系特别地区，实验以“‘一线’放开、‘二线’管住、岛内自由”为根本特征 的自由化便利化政策轨制 。

市场已然沸腾。近期海南概念股多次全线涨停，电影《阿凡达3》环球首映礼落地三亚，12月多场高规格国际经贸洽谈会麋集召开，境外游客 入境旅游订单量激增……封关带来的关注度正从资本、文旅、商贸等多维度周全 释放。

轨制 盈余 下，海南房产的资产代价与吸引力进一步提拔，楼市购买力加快回归。封关前一日（12月17日），中国绿发便以20.2亿元拿下三亚湾新城百亩宅地。

“（现在）是近两三年最有盼头的时候了。”有当地房地产从业者感慨。

海南楼市火热，中介大喊“客都带不外来”

最近，房地产中介李呈的朋友圈里频繁 转发着一组数据，并配文“海南自贸港封关倒计时，置业赶早盈余 尽享”。

据海南省统计局近期数据，本年1-10月，海南全省新建商品房贩卖额为1279.51亿元，同比增加 17.4%；新建商品房贩卖面积775.18万平方米，同比增加 8.0%。

前10月，海南全省新建商品房均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，比去年进步了约1323元/平方米。

数据证实着当下海南楼市的发作力。

“确切 本年楼市体感确切 好了起来，尤其在三亚、陵水的一些楼盘，售楼处经常人声鼎沸，楼盘贩卖一天少说欢迎三四组。”李呈称。12月16日，一名三亚房产贩卖职员对期间财经直言，“（最近）客都带不外来了。”

不外，当前海南楼市呈现出明显的“南热北温”的分化格局。以经济圈分别，海口、三亚、儋洋、滨海四个经济圈中，三亚经济圈体现最为强劲，前10月创下742.45亿元的贩卖额，同比飙升48.4%，增速领跑全省。

以都会及县域为分别，三亚市、陵水县及琼中县新房 贩卖额分别增加 56.4%、32.1%及28.4%，但也有部分县市处于下跌。

以均价来看，1-10月，三亚新建商品房成交均价为31467元/平方米，同比去年的“2字头”上涨超30%，为海南楼市“顶流”。有海南当地资深房产人士对期间财经指出，三亚本年房价出现较大上涨幅度，除了本身热度上升，肯定水平上或受2024年安居房集中入市拉低均价基数影响。

整体而言，以三亚为代表的海南楼市呈现跑赢天下的上扬行情。

克而瑞在《2025中国房地产投资远景排行榜》报告中指出，受2025年封关预期的影响，包罗三亚、儋州等在内的海南都会需求侧迎来了新的增加 点。期间财经还注意到，在房地产投资远景前TOP50都会中，海口、三亚分别位列25位及30位，排名较去年提拔了11位、28位，海南房产投资代价趋强。

封关的政策预期叠加多轮楼市“组合拳”，亦加快吸引着外来购房者跑步进场。李呈称，就在海南开启封关前一天（12月17日），其还在欢迎一组来自四川的客户。

新晋入局海南的外来开发商人士王鑫则对期间财经指出，传统三亚的主力客群为东北、华北客群，本年其观察 到西北客群占比显著提拔，江浙等华东地区客群亦有稳固流入，客群地域分布 更趋多元。

“煤老板们”涌入，上海平易近 企挤进成交面积前三

暗潮 涌动的楼市背后，资本南下海南岛的这阵风已吹了许久。

“早在2023岁尾 ，三亚土拍市场就有苗头了。”此前就有海南当地资深的房产人士告诉期间财经，进入2024年以后，平易近 营企业在三亚拿地的热情一连高涨，尤其焦点地段的热点 地块争夺早已暗潮 涌动许久。

据期间财经不完整 梳理，本年6-9月三亚曾迎来一波土拍浪潮，总成交金额超95亿元，凌驾2024年三亚财政收入的六成。尽管四季 度以来地皮市场挂地节拍 有所放缓，但相近封关海南再迎重磅地块出让。

除上述提到的绿发摘得三亚湾地块外，12月，三亚市中心城区HP03-08-09-01地块也将开拍，两宗地块起拍价合计近50亿元。“都在趁着封关预期高潮期集中出货，不外近期挂出地块多为‘定点勾地’。”有知情人士泄漏 。

而加入土拍的不乏煤炭、油气等能源企业及大型综合集团身影，如辽宁方大集团、陕西能源大鳄“恒源系”，均在本年豪掷重金拿下焦点地块。

一些中小“煤老板”亦将海南作为转型试水地。12月，陕西一家煤矿财产链企业干系负责人告诉期间财经，该企业董事长曾手握2亿元预算来海南买房，因未找到满意项目，最终决议 在陵水买地开发豪宅。据了解 ，这批煤老板们多抱着寻求安全资产配置以及转型的设法主意 而来，“不请求 投资有多高的回报率。”

这些外来力气已成为海南楼市中不可忽视的搅动者。

海南房地产研究机构“至理数据”发布的2025年1-11月海南房企贩卖榜单显示，来自上海的平易近 企大华集团在海南省成交套数、成交面积方面首次跻身前三，在成交金额方面位列第七，在华润置地、保利发展、万科等国央企主导的市场中脱颖而出。

值得一提的是，尽管当前海南楼市成交火热，开发商未盲目跟风乐观或待价而沽，整体心态方向谨慎。

海南房地产市场资深从业者阿发告诉期间财经，区别于疫情前自贸港政策初期或更早淘金潮的盲目涌入，现在开发商更显理性，“市场变革太快，政策迭代频繁 ，他们必须抓住 旺季快速变现。”

当前，三亚楼市进入每年的传统冬季旺季，叠加封关预期，成为开发商出货的症结 节点。

据期间财经采访获悉，不少开发商寻求快速清盘。阿发泄漏 ，由于海南现房贩卖的政策规定，不少项目虽未取得贩卖允许证，但经由进程 意向金、锁房冻资等方式提前蓄客，抢占市场声量与客户。

相对而言，新晋跨界企业的贩卖节拍 则没那么激进。这类从未涉足房地产的企业暂未吃透三亚市场及当地环境，因此大多依靠当地熟手来快速熟悉市场。

期间财经了解 到，本年下半年以来，多家煤炭企业拿地后敏捷招揽“项目总”“营销总”等焦点岗位人才。同时，部分外埠 中介机构、楼市垂类媒体也在本年前来三亚结构。

跟着 12月18日封关落地，海南楼市站在新的“黄金期间”。这场政策风口上的房产故事，或许才刚开场。

（以上受访者中李呈、阿发为假名 ）