老楼要被拆除了，近40年的老住户李密斯赶来旁观 ，“发掘机的大爪子一砸下去，楼板就碎了”。李密斯在现场看着，心稍稍落定，旧楼终于拆除，原址将重建 新楼。

3月19日，北京市丰台区右安门街道开阳里三区19号楼（下称“19号楼”）正式启动拆除工作，这是丰台区首批危旧楼房“原拆原建”试点项目之一。

“原拆原建”越来越多地进入公众视野。2025年前后，北京海淀、丰台、石景山等区陆续涌现 原拆原建项目正式开工，其中还包罗片区化的小区原拆原建城市更新项目。2025年1月，北京市提出，实施一批居平易近 自拆自建项目，实施500个老旧小区综合整治。从天下 来看，比年来原拆原建项目在上海市、广州市、杭州市、南京市等多地试行。

当前，中国城市成长 从增量扩大 进入存量优化阶段，城市更新提速。

2025年3月“天下 两会”期间，住房和城乡建设部部长倪虹公开表示，把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改革 范围 ，因地制宜实施改革 ，也鼓励 地方探索居平易近 自主更新改革 老旧住宅。随后，青岛市市南区相干负责人表示，将探索推动 自主更新“原拆原建”新模式。

梳应当 前多个原拆原建项目可以发明 ，如今原拆原建主要适用 范围 是无法实施老旧小区改革 的危旧房屋，大多是已经被判断为危楼的住宅大概是不成套（没有零丁 卫生间和厨房）的公有住房为主的浅易住宅楼。

跨入2025年，李密斯年届60岁，老楼也老了，楼龄50余年。

开阳里三区19号楼，建于20世纪70年月 ，是一处浅易的三层住宅楼，楼内只有公共卫生间，没有厨房，是原北京玛钢厂自建给职工利用的宿舍楼。地理职位 良好，地处北京市南二环与南三环之间。

38年前，作为厂里职工李密斯在19号楼分到一间只身宿舍。待李密斯结婚生女多年后，1996年分得两间房栖身 。这一住，又是二三十年。19号楼共有38户住户，都是李密斯的老同事，他们是这处公房的承租人。

19号楼成为一处危旧楼房，老楼的修建本体、用电线路、底子管线等设备 设施老化严重。李密斯对《财经》称，十多年前住户们逐渐意识到老楼存在诸多平安 隐患。楼里没有燃气管道，住户们利用煤气罐在楼道里做饭。还有居平易近 担心煤气罐丢掉 ，把罐体放在室内，把煤气灶放在楼道。而楼道局促，门对门的两家若同时开门，“差不多门对门就对上了”，若发生 火情，分散 通道很难流畅。下水道堵塞、漏水时有发生 ，“一堵就是满楼道的水”。19号楼的房屋平安 问题，令楼里居平易近 担心，这些年来他们多次向有关部分反应 。

如今，19号楼的产权单元是北京都城开辟控股（集团）有限公司（下称“首开集团”）。首开集团开阳里三区19号楼项目负责人李锐对《财经》表示，2007年起，北京市周全 深化国有企业改革，剥离国有企业办社会职能，对市属国有企业职工住房等非谋划性资产实验专业化同一办理 ，时至今日首开集团已接受全市3000多万平方米非经小区，不少是企业职工老旧住宅，19号楼是其中之一。

李锐称，比年来，关于19号楼的问题，居平易近 和产权单元及有关部分都在寻求办理门路 ，直到2020年北京市出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（下称“178号意见”）。对19号楼这样 的危旧楼，产权单元每年都要为其支付 一定的修缮费用，修缮又不克不及 从根本 上办理问题，拆除重建 成为可能的方向，对产权单元来说也是功德。

这一政策给危旧楼重建 供给 明确路径。178号意见指出，经房屋办理 部分认定，修建布局差、年久掉 修、底子设施粉碎缺掉 、存在重大平安 隐患，以不成套公有住房为主的浅易住宅楼，和经房屋平安 专业检测单元判断没有加固价值 或加固方法 严重影响栖身 平安 及生存 风致的危旧楼房，经由过程 翻建、改建或适当扩建方法 举行改革 。原则上户数不增加 ，具备前提 的可适当增加 修建范围 。排除栖身 危险和平安 隐患，推动 城市有机更新。改建资金由政府、产权单元、居平易近 、社会机构等多主体筹集。

危旧楼改建试点工作提上日程。2020年12月底 ，丰台区房管局、区住建委、区规自分局等部分，完成丰台区浅易楼台账摸底工作，经摸排和居平易近 座谈交换，19号楼成为开端意向试点项目。

举行原拆原建，实施起来艰苦 重重。右安门街道城乡办理 办公室相干负责人金明彪对《财经》表示，右安门街道辖区内老旧小区数量众多，19号楼是辖区内独一 一栋浅易楼，多年来居平易近 有强烈的改善意愿。城镇老旧小区的综合整治改革 ，主要内容是底子设施改革 和美满、提拔类，好比外保温层加固、凹凸 水管线改革 、加装电梯等，这些办理不了19号楼的问题。而原拆原建是城市更新中的新政策，给危楼抒难，“必要下层先试先行”。

原拆原建项目，必需 取得居平易近 支撑 。从项目改建意向征询到方案确认，必要逐家逐户耐心过细做好居平易近 工作，多次征求居平易近 意见并取得居平易近 赞成 。

19号楼从最初开端确定试点意向到拆除旧楼，履历了四年多。李锐称，19号楼当初是企业自建房，且历史 长远，昔时 的用地和规划手续并不美满，这给项目推动 带来一些停滞，但最终经由过程 市、区两级政府和房管、住建、规自等多部分，以及属地街道和产权单元首开集团的协折衷 共同，项目才得以顺遂推动 。2021年9月，居平易近 达成同一意向赞成 改建。2022年9月，改建计划方案得到 居平易近 100%赞成 。2024年5月，项目实施方案得到 居平易近 100%赞成 。

依照 重建 方案，旧楼拆除后，新建楼体总修建面积为2538.05平方米，地上4层为成套住宅38套，室内利用面积有所增加 ，每套住宅都有独立的厨卫；地下1层为设备 、配套及商业用房。按照 178号意见，对试点项目，市、区两级政府将依照 原楼房修建面积赐与 财务补助 ，剩余资金由产权单元和居平易近 共担。其中，38户居平易近 自筹1500余万元，平均每户出资40余万元，综合改建本钱约12000元/平方米。

重建 必要居平易近 出资，但对居平易近 亦有吸引力。重建 后，李密斯住在原有楼层，新房 带有独立厨卫，修建面积从原有约36平方米增至50余平方米。房屋性子发生 厘革，李密斯不再属于公房承租权，而是变化为私有产权“依照 经济适用 房产权办理 ”。但李密斯需出资约45万元，这对她来说“肯定有压力”，她得向亲友乞贷 。

同样住在北京市丰台区的孙密斯，满心期待住进新建后的新房 。

4月2日午后，阳光晴好，孙密斯坐在丰台区马家堡路68号院晒太阳，视线正前线 是完成封顶的新楼。马家堡68号院2号楼（下称“2号楼”，有关该试点详情可参考《财经》文章：在北京，他们的危旧楼为何可以原拆原建？），与19号楼一同被列为丰台区危旧楼原拆原建试点，也是一栋建于上世纪70年月 的浅易筒子楼、职工宿舍楼。2024年9月，2号楼改建项目顺遂封顶，如今工程接近尾声。

年内将搬进新房 ，72岁的孙密斯表示，“我能住进这房子，就很知足”。旧楼拆除后，孙密斯租住在院里，眼看着施工盼望，还与居平易近 代表实地旁观 施工用料。

在城市更新领域，丰台区2023年成立北京丰台城市更新集团有限公司（下称“丰台城市更新集团”），探索城市更新，积极推动 团体更新和微更新项目。丰台城市更新集团副总经理、丰台区房管中央原副主任杨晨辉对《财经》表示，2号楼危旧楼改建试点，是北京市首次探索“原拆原建+平房上楼”的改建项目，对2号楼老楼抒难同时，将周边历史 遗留的7户平房居平易近 一同纳入重建 后的新楼，探索出一套可鉴戒、可推广的城市更新模式。

杨晨辉表明，此前的拆迁安设 模式给政府造成极重的经济累赘 。“我们调研了解到，居平易近 多数还是盼望留在原处，他对周边的公交车站、菜市场等都很熟悉，不盼望离开原来的生存 环境。”当代城市举行城市更新下，怎样适度减轻政府财务压力、提高危旧楼房改革 的适用 性、可行性，分身居平易近 经济承受力，提拔居平易近 参与感，是城市更新值得探索的问题。依照 原拆原建“谁受益、谁出资”的原则，“要让居平易近 脚色从传统的‘要我改’转向‘我要改’。”杨晨辉说。

丰台区这两处原拆原建试点，均是单体修建重建 ，施工现场有限，在居平易近 区内功课 ，这也是原拆原建项目的难点之一。老楼原拆原建功课 面普遍 ，不但涉及楼内居平易近 的沟通，还必要与周围居平易近 充分沟通。好比19号楼的施工，涉及施工时间、修建垃圾清运所走的门路等，这些都必要事前充分表明沟通和答疑。

与2号楼不同，19号楼重建 利用的是模块化装配式吊装技术。李锐表明，19号楼施工现场不具备传统修建施工现场浇筑的功课 模式，接纳模块化吊装，将整个修建区分为多少模块，经由过程 工厂工业化预制完成后输送 至施工现场装嵌成修建体，“像搭积木一样盖房子”。这种方法 比年来运用 在修建施工领域，北京市西城区桦皮厂胡同8号楼“原拆原建”项目中也曾接纳，将大幅压缩 施工周期、减少施工扰平易近 。

居平易近 意向是原拆原建的症结 一环，并将关系原拆原建项目能否乐成。从公开信息可知，如今天下 亦有一些项目，因未达到 响应 的居平易近 意向征询率，从而影响原拆原建项目的推动 。

原拆原建在实施中面临诸多挑衅。杨晨辉表示，从68号院2号楼试点项目看，原拆原建存在一些凸起 难点。起首，一些居平易近 对“原拆原建”模式存在抵牾 心理，还存在拆迁安设 的期望，而原拆原建需居平易近 自筹资金，涉及的多是退休职工，经济收入较低。其次是规划和计划问题。原址重建 后，如牵涉用地修建高度和修建面积、容积率的变动，必要与相干部分和谐且满意城市规划的请求 。改建后的方案，还需征求居平易近 发起并得到居平易近 赞成 ，这些都必要反复 沟通和和谐。别的，还必要办理老楼的一些历史 遗留问题，好比地皮手续不美满等。

中国城市规划计划研究院院长王凯对《财经》表示，当前城市建设的重点从增量开辟转向城市更新。中国经过 40年的改革开放成长 ，居平易近 栖身 前提 明显改善，公开数据显示城镇人均住房修建面积凌驾40平方米。住在老房子的居平易近 ，有改善栖身 前提 的意愿。在此背景 下，原拆原建的探索开端 涌现 。他和同事们曾从规划角度、资金保障、政府脚色、居平易近 参与、政策请求 与支撑 等方面，剖析 并调研当前的一些原拆原建项目。当前常见的原拆原建，有多种范例：既有单栋修建，也有成片重建 的小区；依照 全部权分别 ，有独立产权，也有公有产权；在资金保障上，资金泉源和出资占比不同等等。各地探索的模式不尽雷同，“也不宜同一”。

浙工新村是成片式的自主更新，浙江首个原拆原建模式重建 的小区。被拆除前的浙工新村是杭州范例的老旧小区，1993年起小区多幢楼房便被判断为危房。2023年11月，13幢6层高的危旧楼原址重建 启动，重建 后的浙工新村为7栋11层的电梯楼房，548套住宅，配建约450个车位的地下车库。团体更新费用约5.3亿元，548户居平易近 自筹4.7亿元。2025年2月25日，浙工新村开启交付。不外，近日有媒体报道称，因超出原产权面积的定价、图纸变动、新增面积地皮出让金缴纳等问题，交房时激发 居平易近 质疑。北京市桦皮厂胡同8号楼重建 项目，是北京市西城区经由过程 拆除重建 方法 举行改革 的危旧楼改建试点项目，拆除前已被判断为D级危楼，是一栋单体修建的原拆原建，共5层20户居平易近 。

王凯表示，重建 后的浙工新村，从规划角度看提拔了住宅风致，好比：增容不增户，在公平 范围 内增加 面积；增设泊车 位、“一老一小”公共活动中央等公共办事 设施；绿化率提高到25%以上。出资方案以居平易近 自筹部分为主，户均出资约100万元，不敷部分由旧房改革 、加装电梯、将来社区等专项资金补齐。居平易近 成立更新委员会，全程参与更新改革 ，政府在其中的脚色主如果 “办事 ”保障项目顺遂推动 。桦皮厂胡同8号楼项目，同样对峙增容不增户，“这是一个根本原 则”。该项目鼓励 运用 新技术——接纳模块化装配式技术，可有用减少碳排放、修建垃圾，且压缩 施工周期，三个月完成原拆原建。资金泉源方面，政府和居平易近 共担。对试点项目，北京市、区财务依照 5786元/平方米的尺度对原始面积部分的重建 资金补助 ，差额部分由居平易近 自行累赘 。对于新增面积，居平易近 依照 综合改建本钱全额支付。每户居平易近 出资18万-23万元不等。

走进新建后的马家堡路68号院2号楼，样板间的三个不同户型南北通透，厨房都是明厨。如今，2号楼主要剩配电柜等智能设备 安装和室外综合管网施工。

施工负责人、北京市丰房修建工程有限公司胡文涛对《财经》表示，新楼在建材上都选用“好原料 ”，外墙质感涂料耐用不褪色，9厘米厚的外墙保温层，四合页的房门、100系列断桥铝窗户等，窗户拐角均作圆角计划，消除尖锐的边沿，“能想到的计划只管思量到”。

看到原拆原建试点项目在身边“落地”，令一些老旧小区居平易近 羡慕。杨晨辉称，跟着 各地试点推动 ，居平易近 熟悉到原拆原建切实提拔栖身 环境、消除平安 隐患。从去年开端 杨晨辉发明 ，不少地方工作职员前来调研观察原拆原建模式，同时一些居平易近 主动找到丰台区房管局老旧小区办公室，咨询原拆原建模式以及怎样实现。在加装电梯的改革 中，也有居平易近 提出思量到加装电梯的本钱和运营费用，那能否改革 得更彻底，申请原拆原建？

对于前来咨询的居平易近 ，杨晨辉表明如今原拆原建政策和正在举行的探索，“你的房子你要改，政府给你政策支撑 和引领，资金得主要由居平易近 本身掏，居平易近 发挥主导感化 。”杨晨辉说。

得知可能被纳入原拆原建项目的居平易近 ，有喜有忧。3月20日，“天下 两会”结束不久，张灵（假名 ）的父母告诉她，家里在哈尔滨的老房子可能启动原拆原建，社区群里宣布 重建 项目观察表，重建 意向包罗：赞成 实施重建 ，包罗优化布局、增设地下配套办事 用房等；赞成 累赘 重建 响应 本钱；赞成 重建 前产权刊出 ，重建 后从新 办证等。

张灵对《财经》表示，她父母家所在的楼，此前就听说被专业机构判断为危楼，是以 看到观察表，她父母很快表示赞成 重建 ，“我们的楼长负责三个单元，全员赞成 。”但也听说有居平易近 不赞成 ，令重建 远景不明，“各人常常在群里各类 猜测”。

负责开阳里三区19号楼的李锐，比年来参与多个原拆原建项目，每个项目都各具特点，碰到的挑衅有共同性也有差异。李锐认为，原拆原建的探索，将对将来城市更新供给 更多路径，“究竟房子越来越旧”。同时，部分试点对房屋70年产权举行更新，也是一个探索。李锐发起原拆原建应因地制宜，原拆原建在不同城市、特大城市的不同地区，面临的需求和综合效益有很大差异，是以 应综合思量评估其可行性。

原拆原建的探索，还必要政策的美满。王凯表示，原拆原建走出房地产开辟的固有模式，在改善栖身 环境、提拔居平易近 参与更新的主动性等方面具有优势 ，“很多城市更新难，难在政府冒逝世 推，居平易近 积极性不高。真正改善生存 风致，还是得居平易近 有自主性，居平易近 商量好了再往下推，政府助力。这是原拆原建模式的优势 和创新。”但同时原拆原建实施中面临着诸多挑衅，与现行的地皮征收和出让政策怎样匹配、与规划管控的和谐、新建之后房屋产权挂号 及契税与增值税问题、新建住宅的车位和车库全部权归属等，这些问题必要进一步探索并美满相干政策，避免涌现 违规利用。好比，修建高度的调解、利用地下空间建设泊车 场、一层增设商业设施等，都存在规划方面的调解，“轨制 层面怎样均衡，必要进一步探索”。

怎样持续推动 原拆原建“落地”，王凯发起，增强政策的激励性，如适度松绑地皮政策，对峙“增容不增户”公平 让渡部分长处；公平 确定原拆原建的适用 范围 ，避免社会资本 的糟蹋 ；保障公共长处，综合思量城市建设、运营、管理的可持续成长 ；美满原拆原建资金监禁 ；鼓励 居平易近 参与，增强居平易近 得到感；均衡参与企业的长处等，给原拆原建模式供给 更多轨制 保障。

如今，梳理各地试点的原拆原建项目和一些地方出台的政策，可以发明 相符 原拆原建前提 的，多是建设年月 长远、建设尺度较低的老旧住宅，且被判断成危楼存在重大平安 隐患，大概是没有独立厨卫的非成套住宅。

原拆原建模式能否从试点走向更大范围 ？假如试点走向更大范围 后，对试点项目的补助 、政策支撑 等是否将有所调解？

早在2023年9月，深圳市规划和自然资本 局曾宣布 《关于增强旧住宅区拆除重建 类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》。该征求意见稿称，市住房建设部分结合城市体检和市住房成长 规划，规定全市旧住宅区拆除重建 及综合整治范围 。“旧住宅区拆除重建 遵循政府主导、规划引领、公益优先、市场运作的原则。”

据深圳市规划和自然资本 局官方网站显示，征求意见稿共收到公众意见1263条。《财经》浏览公众意见，多数是对详细的条目 提出反馈，也有公众号令优先对其所在的住宅楼举行改革 。其中，有反馈意见提出，“城市更新，如今不允许业主本身结构 更新，为何不克不及 试试允许呢？发起在遵循政府主导的底子上，允许业主本身结构 更新，业主自担其责。”还有反馈意见称，“叨教改革 资金怎么办理？社会资金参与城市更新的意愿有多强烈？”不外，在征求公众意见后，如今尚未出台正式文件。

浙江是天下 首个省份出台省级层面指导意见，推动 老旧小区自主更新。2024年4月，浙江省公开《关于稳步推动 城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》（下称“试行意见”）。并称下一步浙江将综合思量各地不怜悯况，推动 试点扩面，加速形成一批多种范例的自主更新模式案例，为天下 城镇老旧小区改革 更新探索供给 浙江经验。试行意见称，城镇老旧小区改革 自主更新试点的对象为此前浙江省有关政策中明确的拆改结合型住宅小区，且未列入房屋征收计划。“居平易近 住宅建设资金原则上由产权人依照 原修建面积比例累赘 。按各地自主更新政策增加 的住宅面积（不包罗原有住宅按套扩面面积）、办事 设施面积，可经由过程 移交政府作为保障性住房、公共办事 设施等方法 用于冲抵建设本钱。”

在鼓励 地方探索居平易近 自主更新改革 老旧住宅下，试点走向复制推广后，是否将有可能扩大原拆原建的适用 范围 ？假如居平易近 达成合意，自主申请对老旧楼房原拆原建是否可行？

对此，王凯认为，原拆原建的可适用 范围 ，主如果 从房屋的修建平安 性角度评估。按照 危险房屋判断尺度，“判断为C级和D级的危房，我们发起应拆尽拆。判断B级的危房，鼓励 居平易近 自治，充分恭顺 居平易近 的意愿，政府不宜大包大揽。”

责编 | 张生婷

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