近来看了许多房子，有二手的，也有新的，感触 特别多。

许多人问石榴叔，如今到底是不是买的时光 点？特别关心 有没有跌到底？

只能说，如今是卖的时光 点，我喊了几年了，乃至 已经卖迟了。至于买，不急的话，真的可以再等等，我就在等新房子。

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关于上半年市场的各种统计数据，信托年夜 家有所耳闻。

这段时光 之以是热度降的这么快，主如果 因为 成交量下滑，成交均价和成交中位数也刹不住的往下探。

相干话题我在“16号内参”里已经做了跟踪分析，有些内容如今已经不克不及 在"平易近 众 ," 号内中 细说。

根本原因就八个字——“供应 过剩，需求不敷”，政策刺激结果很有限了，各地都在保新房，保新房单价。

近来几个月，我发明 三四线都会“以价换量”的传统计谋正在掉 效，一二线都会楼市正在经验 “冰火两重天”的局势 ，尤其二手房。

当下什么房子好卖？主城地区，总价较低，交通便当 ，配套完善，小区不算太差的，这和不少推新房的楼市自媒体说的环境完全不一 样。次新房关键看职位 ，得狠降价。

什么房子难卖？职位 不好的，不管新房照旧二手，都在被市场抛弃 。

房龄开始被存眷 ，老房子是30年一条线，贵一点的房子是10年一条线。高层开始被市场彻底抛弃 ，如今“老破小”都比它好卖。另有就是学区不够顶的学区房，学区光环飞速消散。有句话我说了许多次，如今不好卖的，以后根本卖不掉。

这个话题，我下周会详细写一篇，近来看了快50套二手房，一声太息 。许多人一念之差，丧掉 百万，这话说的一点都不浮夸。

02

为什么上一段我做了这么多铺垫呢？因为 新房终于认清现实，卷起来了，不然有限的客户会让二手房抢走。

有人大概会问，新房只要肯降价，什么事变都能办理。标题是，新房在许多地方 是不克不及 随便降价的。这又是为什么？一是维护安定 ，老业主会受不了，二是保住地价，不仅仅涉及财政收入，更告急的是趋势和信心。

如何 才能进步新房的吸引力？在有关部门的主导下，新计容产生了。

简朴说，就是提升得房率。

已往几年，得房率70%的房子触目皆是，明明付钱的时候是依照 100个平方计算总价，拿到房一看，适用 面积只有70个平方，每个买房人提及来，都咬牙切齿。

如今呢？花同样的钱，可以买到90个平方，乃至 更年夜 适用 面积的房子，等于变相把单价降下来了。

这个进程 中，房价保住了，地价保住了，开发商房子也卖出去了，老庶平易近 也占到便宜 了，看起来年夜 家都是赢家。

于是去年下半年开始，政策东风频吹,“第四代室庐 ”成市场新宠，许多人和我一样，拿着钱就在等新房子了。

然而有些开发商变坏了，为了制作 轰动的宣扬 结果，在广告上卷得房率，掉包 概念。

03

所谓的“超高得房率”如何 实现？

一种是使用计容的规矩 。

有些都管帐容新规改了以后，不计容的面积最高的比例可以占到40%，好比倾轧层肯定比例不计容，风雨连廊、景不雅 亭廊不计容，半地下室不计容，装配式到达50%地上建筑3%不计容。

另有一种是开发商搞的“小动作”。

比较坏的是把原来位于楼体外的、半包围 空间，经由过程 搭板、修墙的方法 拓展到室内，然后电梯少了（超高层2梯6户、3梯7-8户触目皆是）、步梯窄了、连廊短了、花园 缩水了，楼间距变小了。

有些则是用露台替换阳台，露台做得越年夜 ，意味着赠送面积越年夜 ，并且 露台的面积因为 不计入面积，就可以尽情使用露台进步面宽。

此外狂加飘窗，充分使用飘窗多出来的面积增长大概的室内空间，乃至 把设备间、公区外廊偷偷改成"赠送的房间"。

这种无底线的数字比赛，让新房市场进入乱战。

究竟赠送的面积只出如今自媒体的广告中，开发商根本不敢写进条约，消费者也不知道所谓的得房率130%，到底是120%，照旧110%，吹就行了，也不用考虑新增面积的适用 性，倒是在高空坠物、消防分散 等方面的潜在风险不停增长。

以是广州在月初告急出台新规，强调庭院 尺寸标准化、布局柱全面计容、飘窗筹划规范化、卧室面积设下限、高空花池功效 限制 ，还划定了审批红线，全面整治开发商“偷面积”行为，严控室庐 使用率，新房使用率或回归100%以内。

其他都会很快会跟进。

结

今天 我们来谈得房率，并不是给第四代室庐 泼冷水，而是提示年夜 家，在经由过程 自媒体广告了解楼盘的时候，要生存一份猜疑的立场 ，任何不克不及 写进条约的器械 ，将来都能有大概不认账。

包罗样板间，有些筹划也存在空间夸年夜 的环境，已往几年这种受苦还少吗？所谓4000元装修包，末了变成了1000元，触目皆是。

虽然 ，对第四代室庐 我照旧有许多等候，究竟前三代房有得房率的天然硬伤，三代房质量更是不可。

根据克而瑞数据表现，广州2025年一季度新规产物已占全市成交量的20%，定位中高档的二手房代价重估是早晚的事变，将来区位为王，配套为王，品质为王。

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