“刺激楼市并非靠一朝一夕的政策，而是用系统性、全局性的思维计划 出来的。”

文 / 巴九灵

“再帮一帮房子吧”

上半年5.3%的经济增速下，楼市却呈现另一番情形：

首先是新居代价继续跌。6月天下70城房价环比下降0.3%，同比下降3.7%；一线都会，除了上海，都出现 环比下降，团体降幅比上月扩大。

购房者相识房型以及房价

二手房代价同样跌幅扩大。一线都会和二三线都会别离 环比下跌0.7%和0.6%；70城环比下跌的都会69个，而四蒲月 份下跌的都会数目别离 是64和67。

不难发明 ，4月份关税战之前，中国团体房价出现 持续跌幅收窄迹象，其时中央政治局会议乃至把“止跌回稳”的表述调解为“持续巩固房地产市场稳固之势”。但4月事后，房价降幅反而持续扩大。6月13日的国务院常委会，就把表述改为“更大力大举度地止跌回稳”。

“再帮一帮房子吧。”市场已经出现 了担忧。

房子的重要性不问可知——它占平凡人60%的资产配置，40%的新增财产性收入，房子背后的土地出让贡献了40%的地方财政收入。

于是从两周前开始，市场都在渴望着能出些刺激政策。

一场“十年之约”的重磅会议

上周四，地产股大涨。

网上流传的一则消息称：有一场“高级别会议”将在近期召开，评论辩论 “振兴房地产”。果不其然，就在上半年经济数据公布 的同一天，中央都会工作会议落下帷幕。

上一次开都会会议还是在十年前的2015年10月，今年 “不测”提前了3个月。彼时中央提出了“去库存”的目标，印象最深刻的配合政策是“货币化棚改”。

会议原话是：“加快棚户区和危房改造，有序鞭策 老旧住宅小区综合整治，力争 到2020年根本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。”

2018年湖北省的老城区危房改造现场

那是国家初次将生齿和财产增长的“下沉市场”纳入到房地产市场的全局中，用巨量的资金刺激出原本毫无气愤的购房和投资需求。

这场会议后，催生了拆迁户、房地产首富，和一场轰轰烈烈、房价险些翻倍的牛市。中国城镇化率突飞猛进 ，徐州，惠州等三线都会崛起 。这场会议的影响力可见一斑。

而本次的“十年之约”，持续了整整两天，重要总结了上一轮的效果，并对新一轮都会成长 的阶段（未来五至十年）进行计划 。它具有“框架意义”，意味着后续极大概率会出具体的配套政策。

从内部情况看，两次会议召开的背景 有不少相似之处：经济增速放缓、房地产下行、产能过剩 、物价停止 ……

然而，这一次的都会会议的目标并非去库存，亦非拆迁，而是确保都会成长 从“增量扩大 ”到“存量提质增效”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进根据会议解读了两大明确的标的目的 ：

第一是从民生的角度成长 “好都会”，都会更新被放在首要地位 ，它涉及到城中村改造、危旧小区改造；第二是都会成长 更注意市场纪律 ，结合“人房地钱”和供求关系变化，持续优化供求关系。

围绕着两大主线，会议重提了一些概念，如“人民都会”“韧性都会”“都会宜居”等等。

固然 ，官方的通稿较为“硬核”，我们根据一些专家解读和推测，做了一张图表，以总结2015年和2025年两场会议的差别之处：

老房子和好房子

尽管 主议题是“都会成长 ”，会议通稿中也只提到一次“房地产”，但我们发明 重要目标都是围绕着老百姓的两类房子：老房子和好房子。

先讲讲老房子。

老旧小区是这一轮房价下跌诽谤得最深的。一线都会如北京，根据不完整 统计，老小区跌幅广泛在30%至35%，一些北方都会的二手房直接跌失落 13年的涨幅。

与此同时，最新的《天下物业办事 质量调查报告 》显示，天下23.7%的老旧小区处于“无管理”状态 ，毫无栖身 品格可言。

然则 老房子通常地理地位 极佳，资源配套丰硕 ，若能得到 翻新或原拆原建，交易代价将有很大的提升。

像欧洲国家老城区的构筑有百年的历史，但外立面焕新，入户几净。一是有好物业，二是有持续的都会更新筹划。所以市中心的老房子的代价往往异常坚挺——这也是一座“韧性都会”的表现之一。

是以 “旧改”是本次会议中“存量提质增效”的重点。然而，我们又无法复制早年 “拆迁”模式，不但仅是住民杠杆率从39%飙升到61.5%，已无猛拉大概，巨额的拆迁补偿才是实践中最大的困难。

于是，住民自立 更新模式渐渐进入探究的视野。去年 全网热议、今年 乐成交付的杭州浙工新村，正是这个模式的范例。

同样是“原拆原建”，一个同时代 交付、由政府主导的项目，住民为此付出的构筑本钱超过4000元/㎡，且是典型的安置房筹划，而由住民自觉筹建的浙工新村，构筑本钱只有一半，拥有筹划超前的商品房品格。

而原本破烂的浙工新村，如今的单价（4.3万/㎡）已高出同区域老小区（2.7万/㎡）60%。这意味着旧改很有盼望成为加强市场潜力的重要抓手。

2月25日，浙工新村开始交房

假如这个模式能推广，一方面需要基层组建牵头、协商、监督的项目组，另一方面是资金题目。之前频道曾探究设立“住房银行”的可行性——国家通过发恒久特别国债，进行收储、保交付和旧房改造。

毕竟上，这半年多来一些老小区加装电梯时就已经出现 了特别国债的身影。大概我们可以视特别国债为另类“国补”。只是如今的国补用于消费，而未来的国补会用于旧改，两者都能刺激到内需。

再谈谈好房子。

今年 岁首年月 ，中央把“好房子”写入《政府工作报告 》，后又出现 于4月份的中央政治局会议和6月份的聚焦楼市的国务院常委会。

而频道此前对好房子的定义是四个“好”：好构筑，平安 绿色；好筹划，高得房率、智能且全龄友爱；好物业，能保持 房屋代价；好效益，能拉动各行各业的内需。

这和会议通稿中提到的“绿色低碳都会”“宜居都会”“严禁超高构筑”“保障房屋平安 ”休戚相关 。与此同时，前两场会议中“加快构建房地产成长 新模式”的表述，再次出现 在会议通稿中。

那么，什么是对“新模式”的摸索 ？

市场的解读的是实行双轨制：一方面通过收储，加快保租房的供给，办理年青 人住房刚需题目。（值得一提的是，保租房不再是早年 低品格的廉租房，它算是年青 人的“好房子”。）

另一方面，让高净值人群去购置 市场纪律 下的好房子。

吴老师 认为 ，如今房地产核心题目是勉励 谁去买房，他的谜底 是更应当 勉励 高净值人群。未来购房的高峰将出现 在大都会，而高净值人群买房是房价苏醒 的重要风向标。

在他看来，买房的目标是为了让自己栖身 在更好的房子里，相信生活会变得更好，假如各人都有如许的信念和预期，房子天然而然会保值与增值。

总而言之，都会更新假如从“术”的层面来讲，是国家加杠杆，一边通过兜底民生稳内需，一边则通过市场化做大存量代价。

市民在地产售楼部看房

真正的都会更新

这场会议居高临下 ，加之市场的解读，其实给了我们一个启发性的认知：药嗑多了会有耐药性，刺激楼市并非靠一朝一夕的政策，而是用系统性、全局性的思维计划 出来的。

在探究建设宜居都会时，会议中有两句话很症结 ：“坚持生齿、财产、城镇、交通一体计划 。”“以成长 都会内在为主线。”

回到前面评论辩论 欧洲都会中心城区的房价稳固，真的是因为房子被掩饰 一新，内外 贴满了瓷砖吗？

毕竟上从街区计划 来看，许多老房都被计划 进了历史街区，或从无到有打造出了奇异 的文化街区，房子被赋予了“文化代价”，因为文化代价而吸引了生齿和贸易，从而提升了团体代价。

同样在美国曼哈顿老城区，其都会更新的本质，是它孵化了一种叫“硅巷”的生态。原本老旧的厂房，破败的高楼，废弃的仓库，被打造成办公室、共享空间、咖啡馆、歌剧院、博物馆等等，吸引了新业态和前来创业的年青 人。

虚伪的都会更新，是给老房子装部电梯，刷个墙，画几幅“调和社会”的壁画；真正的都会更新，是地域文化的继续与立异 。

像如许的情形在中国已现趋向 。如小巴地点的杭州，本来 老城区的五柳巷社区、斗富二桥西弄等，原本破旧不堪 ，如今被打造本钱地文化浓厚的历史步行街，周边房价变得坚挺起来；偏远一点的杭钢遗址公园，成了网红打卡点，邻近 的业态也被动员 起来了。

杭钢遗址公园打铁花演出

而在以往的大拆大建的城镇化运动中，出身 了许多伪柯布西耶式的“光辉都会”，特点是职住分别 ，高楼麋集，如出一辙。当都会计划 “以服从为尺度”取代“以人为尺度”时，炊火 气就没了。炊火 气没了，人也会脱离那个 地方，房子的代价也就飘洒不见了。

大概，我们需要更多在大街冷巷 中的“都会眼”，它们组成 了一座都会真正的韧性。如财经评论员刘晓博所言：“财产、人气、炊火 气，才是能撑住城时代 价的核心因素 。”

本篇作者 | 徐涛 | 使命 编辑 | 何梦飞

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG