作者：凯风

来源：国平易近 经略（ID：guominjinglve）

都会向那边去，最新定调来了。

日前，中央都会工作集会指出，城镇化正从快速增长期转向稳定成长 期，都会成长 正从年夜 范围 增量扩大 阶段转向存量提质增效为主的阶段。

这是继1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召开天下层面的城墟市会，规格之高、地位之重要可见一斑。

10年前的集会，拉开年夜 范围 棚户区改革 的序幕，“都会群成长 ”开始成为政策重心，对于都会成长 和房地产市场都带来深远影响。

这一次，城镇化、都会成长 面对两个阶段之变，意味着什么？ 

两个阶段之变，都会竞争格局再次生变。

城镇化从“快速增长”到“稳定成长 ”，都会成长 从“增量扩大 ”到“存量提质”，意味着“铺年夜 摊子”的成长 模式行欠亨 了。

改革 开放以来，我国城镇化突飞大进 ，都会全面扩大 ，年夜 基建、年夜 投资、年夜 地产，撑起都会经济的繁荣。

许多都会习惯“以地谋成长 ”、“以债谋成长 ”的模式，借助“地皮、房地产、金融”的三方循环，拚命 扩大 都会框架、做年夜 地皮财务，刺激经济增长。

然而，城镇化已到迁徙转变点，传统成长 模式也遭遇 了债务之困。

现在，我国城镇化率已达67%，靠近城镇化增长S型曲线的顶部，即将从快速增长步入稳定成长 阶段。

一般 而言，城镇化低于30%为起步阶段，30%-70%为加速阶段，而超过70%则为成熟阶段。

城镇化速度越快，意味着生齿向都会涌入的速度越快，都会自身的扩大 动能越强，基建、地产、经济的支持面也越强，反之同理。

更何况，任何看似简单的刺激式增长，在背后都标注了价值 ：地皮是有限的，债务是要还的，投资收益是边际递减的……

当前，“地皮、房地产、金融”的循环已经不复存在，“科技、财产、资本”的新循环正在创建。

面对两个阶段之变，变革成长 模式，告别基建、投资、地产依赖，已是当务之急。

都会群、都会 圈，越来越重要。

集会提出，着眼于进步都会对生齿和经济社会成长 的综合承载本事，成长 组团式、收集 化的当代化都会群和都会 圈。

10年前的都会工作集会，夸年夜 了“都会群”的重要性，这一次则加上了“都会 圈”，并多了“进步都会综合承载力”的基调。

过去 几十年来，“鼓励年夜 都会扩大 ”照旧“重点成长 中小都会”，一直存在政策张力。

这一次顶层设计经由过程 都会 圈、都会群，将其兼顾 在一起。

我国的城镇空间体系，由中央都会、都会 圈、都会群构成“齐心 圆”布局，都会群最年夜 ，都会 圈次之。

都会 圈一般 只有一个中央都会，以1小时通勤圈为范围 ；都会群多半 涵盖多个都会 圈，范围 普遍超过省域。

但无论都会 圈照旧都会群，中央都会都是核心载体，而“进步都会承载力”，意味着不再太过限制年夜 都会成长 ，而是强化其承载天花板，扩大 生齿承载力，施展 更年夜 作用。

十四时期，我国计划 了19个国家级都会群，包含 京津冀、长三角、年夜 湾区三个世界级都会群，成渝、长江中游、中原、关中平原等国家都会群。

与此同时，我国共有30多个年夜 型都会 圈，现在已批复17个国家级都会 圈，涵盖广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆等重点都会。

无论都会 圈照旧都会群，都不再是个体 都会的单兵突击，而要与周边地市形成联动，实现“抱团成长 ”。

可以看到，都会 圈内跨城地铁已不鲜见，都会群内的财产飞地、科创飞地开始出现 ，跨市跨省的计划 、财产、公共办事 一体化也在顺利推动 。

在此配景下，年夜 都会无序扩大 受到限制，“强省会”模式受到空前挑战，但“强都会 圈”、“年夜 都会群”却在鼓励范围 。

将来都会竞争，不再是单个都会之间的较量，而是都会 圈、都会群的较量。

“分类推动 ”县域城镇化，意味着什么？ 

集会提出，分类推动 以县城为重要载体的城镇化创建，继续推动 农业转移生齿市平易近 化，增进 年夜 中小都会和小城镇调和成长 。

县域城镇化，并非第一次提及。但核心不在于县域作为城镇化的新载体，而在于“分类推动 ”。

早在2022年，中央文件就已将县城分别为5类：

年夜 都会周边县城、专业功能县城、农产物主产区县城、重点生态功能区县城、生齿流失县城。

依照 文件，要加快成长 年夜 都会周边县城，积极造就专业功能县城，引诱 生齿流失县城转型成长 。

我国共有2800多个县域，包含 1800多个县和县级市，这是严格意义的县城，但区位、资本 、成长 模式有别，县城成长 年夜 相径庭。

我国既有“富可敌市”的千亿经济年夜 县。2024年，千亿GDP县增长到62个，重要集中于江苏、浙江、山东、福建等东部地区。

其中，江苏昆山市、江阴市双双迈过5000亿元年夜 关，力压乌鲁木齐、兰州等省会都会。

这些千亿年夜 县，要么是年夜 都会周边县城，如长沙县、南昌县；要么是资本 年夜 县、家里有矿，如神木市、准格尔旗；要么是沿海财产强县，如昆山、江阴、慈溪等。

然而，经济年夜 县究竟只是少数，生齿流失县城才是常态，而生齿不足10万的小县更是多达200多个。

依照 吴康传授团队统计，在已公布数据的县区中，2010—2020年常住生齿减少的近1500个，其中约1240个为县和县级市，其中约有15.64%的县域生齿减少了20%以上。

显然，经济强县获得 更年夜 成长 空间，但生齿流失县城必须主动强身健体，不能 再走铺年夜 摊子扩大 的老路。

对此，国家层面公布 文件提出，“稳妥调减收缩型都会市辖区，审慎 研究调剂 收缩型县（市）”。

这意味着，一些生齿流失县城，或将面对撤并调剂 的命运，参阅（生齿收缩地区，要调剂 了？》

部门财务赡养 比例失衡的生齿小县，更要率先冲破铁饭碗，精简体例已成常态。

没有二次“棚改”，只有都会更新。

集会指出，高质量开展都会更新；加快构建房地产成长 新模式，稳步推动 城中村和危旧房改革 。

以“都会更新”为重点，意味着年夜 创建告一段落，“以地谋成长 ”的传统路径难以持续。

这从多地“住房和创建局”改名 “住房和都会更新局”就可见一斑。

新形势下的城中村和危旧房改革 ，重点着眼的是内需和平易近 生，而非经济刺激和地皮财务，这与此前的棚改有了本质 性差别 。

许多人还记得，10年前的棚改钱币化，叠加楼市去库存、1亿人进城落户，曾经带动房地产市场空前繁荣。

是以 ，这一次城墟市会召开之前，不少人留意于“二次棚改”，渴盼新一轮年夜 水漫灌能再次激活楼市，但相关定调并未超越 预期。

究竟，10年过去 ，生齿、城镇化、经济基本面都已发生巨年夜 变革。

住平易近 杠杆率处在高位，住房市场团体饱和，供求关系更是发生巨年夜 变革。

时代变了，房地产显然不成 能重回旧路，无论城中村改革 照旧旧城改革 ，都不会年夜 干快上。

究竟上，年夜 水漫灌、年夜 干快上，也未必有用了。