腾讯新闻《潜望》

文｜袁小丽 杨心玥

编辑｜刘鹏

“房价降落了，真得好好感谢 谁人‘截胡’的陌生人，帮我止损20万！”林研看着手机里的房源信息，语气里全是 “大难不死”的光荣。

得益于2024年四序度以来的楼市政策刺激，2025年房地产市场在一季度迎来了“小阳春”行情，尤其是一线都会楼市出现 了回暖迹象，呈现出积极的环境。然而，步入5月后，随着传统销售旺季热度逐渐褪去，楼市出现 了新变革，房价再现下行风险。

二手房市场作为楼市的晴雨表，能直接映射出楼市的真实发展态势。国度 统计局最新数据表现，2025年6月，4个一线都会二手房代价环比降落0.7%，降幅与5月类似。详细到都会，北京环比降落1.0%、上海降落0.7%、广州降落0.7%、深圳降落0.5%，4个一线都会二手房代价环比已连续两个月下跌。同比来看，4个一线都会二手房代价降落3.0%，降幅比5月扩大年夜 0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别 降落1.8%、1.3%、5.9%和2.8%。

林研本来急于购房，但在亲身履历二手房房价下跌后，她犹豫了，担心本身买房后房价继承降落，于是决定继承不雅 望一段时光 再做购房决议。

“感谢 房东‘不卖之恩’，帮我止损20万”

客岁就踏上漫漫看房路的林研，本年3月终于看中了北京东城区一套“老破小”，斑驳的楼道墙皮、狭窄的厨房、房龄已有35年，但紧邻地铁口的黄金地段、南北通透的户型格局，以及总价基本在预算之内，让她动了心。

房东报价510万，让步 10万，咬死“500万不克不及 再低”，但林研只出490万，两边从白天谈判 到深夜，谁也不愿意 让步 ，末了这场持续数小时的博弈最终以“再思量思量”草草竣事 。谁料第二天一大年夜 早，中介的来电刺破了林研的好梦：“林姐，房子492万成交了。”林研一时光 有点愣，“不是说今天继承谈吗？怎么就成交了？只比我的出价多出2万？”林研追念起当时的场景，本身反响 过来后，满腔怒火险些要冲破喉咙，觉得房东不讲光荣，乃至还想要找房东理论。

然而，3个月后的6月份，同样的地段、同户型的房子挂牌价固然还是510万，但中介打电话告知 她472万就可以拿下，房东诚意出售，林研听着这个代价倒抽冷气：“原来被截胡也不是坏事，是老天在帮我止损20万！”她笑着说，“真得谢谢那位房东的‘不卖之恩’呢！”

经过3月份被截胡，看到5、6月份二手房房价连续下跌后，林研表示本身暂时买房意愿没有那么强了，想再等等看，她担心“老破小”的房价会继承下跌。

“中介不停在催我出价，但是我已经不想出价了，不想买了，如果非要我出价，最多最多不会凌驾450万。”

叶琪也是本年买房大年夜 军 中的一员。她和男朋友筹划本年完婚，想买一套既能当婚房又有学区的房子，实现一步到位。从本年龄首年代 开端 看房，看了不到3个月，就在5月份迅速定下了万寿路区域的一套学区房。可买房后看到近期楼市的房价走势，她开端 内讧 “是否决定太甚 草率”，担心买贵了。“实在可以先租房两三年，等准备要小孩的时候再买也不迟，到那时，房价、政策大概都邑 更明朗些。”叶琪全是 担心肠 说。

随着成交降温，买房人和卖房人都陷入焦虑。

按照 北京市住建委官网的统计数据，2025年1-6月北京全市二手房累计成交88677套，明显高于2024年同期。其中，6月二手房成交量为15139套，环比增加 6.0%，同比增加 1.0%。从事房地产行业20多年的房产博主虎哥指出，2025年楼市和往年一样，履历了3月“小阳春”后，楼市热度逐渐降落，整体成交量在3月、4月高位后，5月、6月出现 了正常的降落，但上半年整体成交量仍处于近3年高位。

“当前市场的症结在于买房人不雅 望犹豫不敢入手，卖房人不甘贬价觉得亏损，市场情感 稍显低迷，但市场整体安稳。”他以为北京房价长期仍具上涨趋向 ，当下的焦灼只是短期现象 。

“卖房亏百万，从800万一路降到655万”

苏悦的卖房履历大概是众多卖房者的缩影。

客岁她挂牌出售北京东城区二环边的一套“老破小”，挂牌时信心满满，自恃学区上风能快速成交，“结果实际却啪啪打脸”。房子挂出4个月无人问津，中介每天劝她“割肉贬价”。可她的挂牌价比拟 买入价已跌了几十万，算上税费、房贷利息 等早已亏损，她咬牙坚持不贬价。但中介仍不停探底价，乃至直言“不贬价没人看房”。

无奈之下，她向实际低头，将原800万的挂牌价调到750万，依旧无人问津；继承下调到730万，还是没人看；半年内降到700万，仍然无人问。这个时候，她慌了神，决定趁着本年“小阳春”无论如何都要出手 ，于是又将挂牌价调到670万，中介还劝她直接降到600万，但她也光荣本身当时没有听从中介的建议“割肉”贱卖。本年3月，因有买家急需落户给孩子上学，房子最终以655万成交。

经过过程 此次 卖房履历，她总结出经验 ：如果是至心卖房肯定要吃透市场，现在已是买方市场，如果想快速把房子卖出去，就不克不及 硬扛高价，肯定要紧跟市场行情，不克不及 带着“还要赚钱”的设法主意 ，这样最终换来的只是0带看。

“365万拒售赔10万，三个月后再售又跌34万”

高旭正是苏悦口中谁人一心 想卖高价的业主。他位于北京回龙不雅 板块的房子，本年龄首年代 以393万元挂牌出售，没想到不到两个月就在3月份以365万元成交。大概是成交太顺利 ，高旭内心犯起了嘀咕：同小区同户型的房子客岁8月还卖了398万，本身这单足足少了33万。再加上3月份小区里房子卖得很快，他越想越觉得卖亏了，干脆 毁约不卖了，赔了买家10万元违约金。

可他没算到，楼市行情转瞬即逝。3月本是北京楼市热度最高的节点，前期积压的购房需求在那段时光 会集释放，到了4月，市场热度已经开端 出现 降温趋向 。4、5月间，小区挂牌房源越来越多，看房人却寥若晨星，愿意 出价的买家更是少之又少。

无奈之下，高旭将房源从中介平台撤下从新 挂牌。此次 他做足了功课：仔细调研了周边各小区的挂牌价、成交价以及市场行情后，直接将挂牌价降到了350万。

俗话说“没有卖不掉的房子，只有成交不了的代价”。果然，从新 贬价挂牌后，看房的人明显多了起来。挂牌不到50天，房子最终在7月初以331万再次成交。

“说不后悔，那是假的，”高旭的语气里全是 懊悔，“短短三个多月，算上违约金，足足少卖了44万！”

据在回龙不雅 片区干了十多年的房产中介王东介绍，比拟 于3、4月份，近期二手房成交节奏明显放缓，尤其是房龄超20年的步梯“老破小”，挂牌量持续增加但需求却越来越少，业主为了尽快出手 只能贬价抛售。而带电梯的次新房则好卖得多，房价降幅也远小于“老破小”房源。

他直言高旭的那套房子，实际上楼层在中高层，装修也一样平常，在2、3月份时，该小区的挂牌房源并不多，谁人时候需求反而比较多，以是很快能够出手 ，并且 代价相对来说也属于高价了，但是高旭太“贪”了。“4、5月份该小区挂牌房源增多，他的房子各方面都不具备上风，客户当然不愿意 看了，要想卖出去就只剩贬价一条路。”

北京回龙不雅 的房源多为2000年摆布 建成的经适房，因代价相对亲民，曾是刚需购房者的热门选择。然而，王东指出，近年随着房价下行、首付比例低沉，购房者的可选范围扩大年夜 ，年轻 群体对住房品质的关注度明显提拔。现在“代价便宜 ”不再是他们独一 的考量身分 ，房子未来的活动性也成为告急参考，这使得回龙不雅 片区的老旧房源逐渐淡出他们的重点选择范围。

不光北京二手房市场呈现出这种现象 ，上海二手房市场也同样云云，那些兼具楼层好、户型正、性价比高的优质房源，依然能在市场中脱颖而出。

“2800万四居换1500万三居，反向改进 降欠债 ”

“现在买房的，大年夜 多是刚需。”上海杨浦区的资深中介老李说，已往以改进 型客户为主的市场，现在更多被务实的年轻 人弥补上来——尤其是95后，他们不是冲着面积和地段去的，而是更重视 衡宇 品质和租售比。

他兵戈 过不少95后客户，工作几年后收入趋于安定 ，不想再把钱扔进看不见未来的租金里。他们通常遴选 总价在300万元摆布 的优质二手房房源，小两房或紧凑三房，首付门槛不高，利率也低，房贷压力相对可控。

而另一个不容疏忽 的变革，是“本年越来越多的人开端 ‘反向改进 ’。”据老李陈述，他手里的几个客户，接连做出同样的选择：从大年夜 房子换到小房子，从主城区搬往郊区。这是他十多年从业生活里，第一次这么频繁地看到客户自动“减配”。

一位上市车企员工被裁员后，将市区600万的房子置换为郊区300万的小户型，用残剩 资金为养老做准备。另一位互联网大年夜 厂步伐员，曾住着总价2800万的四居室，却因高额房贷和长期高压工作拖垮身材，最终将房子换成1500万元的三居室。“背着房贷的日子像扛着巨石，实在太沉了，扛不动。”这位步伐员感叹 道。

楼市潮流的转向背后，是人们对风险蒙受力的集团 从新 审视。随着收入预期走低、生活资本攀升，各人对房产的风险敞口愈发谨慎，“自动低沉杠杆、镌汰欠债 ”成为广泛选择。这种变革不光是资产设置的调整，更折射出人们对生活平衡的从新 考量。

上海中原 地产市场剖析 师卢文曦指出：“当前北上广深等都会二手房挂牌量明显增加，‘以价换量’已成为市场常态。尽管6月份上海二手房代价环比降落0.7%，但市场成交量坚持 活泼，楼市止跌回稳的趋向 是稳定的。”

这一判断在房产中介老李处获得 印证。他不雅 察到，固然近期二手房成交节奏略有放缓，但对他所在的门店及他小我 营业 并未产生明显影响。近两个月经他手成交的房源代价坚持 安定 ，颠簸幅度较小，成交量也未明显镌汰。

据上海市房地产买卖营业 中心最新披露的数据，2025年上半年上海二手房累计成交11.6万套，较客岁同期增加 24%，创下自2022年以来最高记录。从月度趋向 看，传统淡季未现疲态，3月单月成交量到达2.67万套，为2021年3月以来峰值，5-6月热度稍有降落，但单月成交均安定 在1.5万套以上荣枯线。

在老李看来，上海楼市虽较3月热度有所回落，但整体市场运行态势依然安稳。

北京、上海全面 取消楼市限购的可能性极小

58安居客研究 院院长张波也持类似不雅 点。他指出，上海5、6月二手房代价之以是降落，主如果 因为统一 小区成交房源往往会集于低价挂牌房源上，但成交量并未随之缩减。

针对市场关注的北上深是否会全面 取消限购的问题，张波明白表示北京、上海二手房市场买卖营业 活泼且整体安稳，全面 取消限购的可能性极小，政策调整更可能会集于库存高、去化难的外围区域，采取定向放松步伐。

6月13日的国常会提出“更大年夜 力度鞭策 房地产市场止跌回稳”后，楼市政策走向成为人们关注焦点。广东省住房政策研究 中心副主任李宇嘉剖析 ，未来的政策症结 在于存量政策的落地成效。当前重点在于鞭策 诸如城中村改革 、存量房收储等步伐，若能顺利 实施，将为市场注入症结 动力。与此同时，对于市场期盼的北上深全面 取消限购，他同样以为概率极低：“当前放开限购主如果 允许多套房购置 ，但当下楼市投资情感 低迷，政策刺激效果有限。”

在房地产市场格局中，“二手房成交占比持续攀升，标记取存量期间已然到来。”李宇嘉表示，各热门都会新市民、年轻 人范围 较大年夜 ，他们的住房自有率广泛较低，刚性住房需求正越来越多地转向二手住房，潜力也很大年夜 。未来，在公共服务均等化、全笼罩 的新型城镇化鞭策 过程中，叠加各地“以旧换新”、老旧小区改革 的鞭策 ，以及都会更新中公共办法补短板的全面 展开，二手房市场的代价支撑 与买卖营业 需求将不停夯实，逐步筑牢代价底部，实现止跌回稳。

（文中林研、叶琪、苏悦、高旭、王东、虎哥、老李均为化名）