本文泉源：时代财经 作者：梁争誉

政策突袭，深圳楼市立刻起波澜。

9月6日一早，各类宣传海报在深圳地产从业者的友人 圈刷屏：龙岗某楼盘晒出转账截图称，有外地客户一大早便隔空转账，连续认购三套房；坪山一家开发商表示，周六累计接待超70组到访客户；深圳贝壳等中介平台也挂出赤色捷报 ，称多个新盘单日报备数十批客户。

这一轮“热闹 ”源于前一晚政策的突然加码。

9月5日深夜，深圳市住建局与中国人平易近 银行深圳市分行团结宣布 《关于进一步优化调剂 本市房地产政策步伐的通知 》（以下简称“9·5新政”），并自次日起实行。继北京、上海之后，深圳成为第三个出台楼市优化政策的一线城市。此次新政涵盖分区放松限购、首套二套房贷利率并轨、只身人士购房资历 调剂 以及企事业单元购房限定放宽，被业内称作频年 来少见的“组合拳”。

政策甫一落地，市场便出现一系列渺小反响 。

时代财经访问 发明 ，宝安、罗湖等非焦点区售楼处迎来客户回升，开发商也纷纷借重 推出特价房、抽奖活动，试图在“金九”贩卖季赢得 先机。龙岗大运某楼盘称，停止新政落地首日下午 2点，成交5套房，其中3组客户首次 到访即认购，9月7日起上调全线产物价格。

深圳贝壳研究 院院长肖小平先容，政策宣布 当晚，就有客户支付 20万元定金锁定房源，担心开发商收回折扣；政策次日清早六点，有客户主动约掮客 人带看二手房，该客户此前已看过一次，此次为带家人确认，并希望尽快下单，以制止业主临时上调价格或收回优惠。

不过 ，与咨询量和看房热情的快速升温比拟 ，成交量的放大尚需时日。

多地位 业顾问 以为，新政率先激活的是此前已在不雅 望的客户，新增需求的释放 大概要比及国庆黄金周才气获得 验证。专家也提示，政策的边际效应重要表现在外围地区的去库存与改善型需求的释放 ，短期内难以引发全面 上涨，但市场信念 已有望逐步修复。

有开发商贬价百万抢客，房东加价50万

“9·5新政”落地首日，时代财经访问 了位于宝安沙井街道的一处楼盘。下午 4时摆布 ，售楼处内有六七批购房者正在旅行 ，有的围着沙盘听置业顾问 讲解，有的则与顾问 评论辩论 付款细节。

置业顾问 张伟（假名 ）表示，当天项目已接待十余批客户，团体节奏平稳 ，与常规周末差别不大。为了抢占“金九”节点，开发商还特意推出限时购房抽奖，活动仅限9月周末，奖品涵盖电视、烤箱、平板电脑等。

据张伟先容，项目户型包围 约63-113平方米的2至4房，最低总价约250万元，首付约38万元，月供在9000元摆布 。“我们项目属于‘新规楼盘’，得房率在88%-96%之间，已开盘两次，贩卖情况都不错。第一批房源根本只剩‘天地层’，第二批也去化过半了。”

他进一步指出，现在市场团体成交仍处低位，“新政”对短期成交的提振有限，真正的会集释放 大概要比及国庆。“估量 10月全市新房 成交量能达到五六千套，不会太高。”据深圳华夏 研究 中心统计，今年上半年，深圳一手预售室庐 成交15101套，仅1月突破3000套，月均成交量约2500套，创近五年新低。

比拟 之下，被以为是“9·5新政”最大受益者之一的罗湖，市场反响 更为迅速。现在，罗湖已全面 解除限购，符合条件 的居平易近 家庭购房不限定套数，不符合条件 的也可购置 两套。

乐有家研究 中心数据表现，9月6日罗湖地区咨询和带看数量均有提拔，小部门业主乃至出现临时加价的现象。据时代财经相识，有买家反响 ，9月5日看过的一套房源，房东次日便涨价50万元。

市场的火热感情不仅表现在咨询量增加 和房东反价上，也延伸 至新房 贩卖现场。

9月6日晚间7时摆布 ，罗湖蔡屋围的京基·华樾仍有客户到访。时代财经在售楼处看到，一名客户一边计算贷款月供，一边与置业顾问 商量是否带家人再来复看。

为了配合 政策，该项目在9月6日至7日推出部门特价房，优惠幅度在百万上下：约88平方米户型从原总价695-700万元降至605-609万元，约153平方米户型从1172-1305万元降至1020-1136万元。

也有置业顾问 感触感染 到市场的冷热不均。

刘明（假名 ）所在的宝安西乡街道同样受益于“9·5新政”，不再限购。但他坦言，并未迎来等待中的繁忙，市场气氛 仍旧平淡。

在刘明看来，当前限购政策的门槛本就不高，只需缴纳一年社保，对有购房意愿的人群构不成实质拦阻。“对于真正有实力的买家来说，如果想买南山、福田或宝中的楼盘，即便暂时没有购房名额，也完全可以先缴一年社保再存案购置 。开发商在这种情况下也不会轻易废弃 客户。”

深圳打出“组合拳”，从业者盼更大力度利好

与京沪比拟 ，深圳本轮政策打出了“组合拳”，重要厘革会集在四个方面。

限购范围紧缩是最直不雅 的厘革。罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光亮 等地区已不再限购，盐田和大鹏新区购房不再审核资历 。现在，深圳仅剩福田、南山及宝安新安街道保持限购。在限购区，购房门槛为1年社保或个税缴纳记录。

根据中指研究 院监测，2025年1-8月，深圳新建商品室庐 成交2.66万套，除福田、南山、宝安三区外别的地区成交约1.88万套，占比超70%；二手房方面，1-7月成交约3.73万套，除福田、南山、宝安三区外别的地区成交约1.93万套，占比约52%，限购政策放松地区均为成交主力。

信贷政策优化是另一亮点。首套与二套房贷利率并轨至3.05%，二套房利率较此前下调0.4个百分点。根据乐有家研究 中心测算，以800万元贷款、30年期等额本息计算，利钱可节流约51万元。

别的，只身人士购房资历 提拔。成年只身购房等同家庭，可多增加一个名额。

企事业单元购房限定放宽。除焦点区外，企事业单元在全市范围内购房无需审核资历 ，焦点区（福田、南山、宝安新安）则需满意设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件 。

广东省城规院住房政策研究 中心首席研究 员李宇嘉表示，比拟 京沪，深圳在限购政策的优化力度更大一些，一方面，非户籍生齿即便没有缴纳个税或社保1年证明的，也可以在近郊购置 两套住房；另一方面，远郊区（盐田、大鹏）完全退出限购，传统特区内的罗湖也被视为近郊看待，最终限购区紧缩至福田、南山和宝安新安街道，范围大大缩小。

李宇嘉以为，深圳新政力度之所以 显着凌驾京沪，重要在于深圳楼市此前调剂 幅度较深，二手房价格自2021年5月起持续下行，供地、开工、投资表现也弱于京沪杭蓉等城市，今年上半年土地出让金乃至未进入前20城市。在此背景 下，考虑到深圳市场颠簸性更强、投资客进退对行情影响更大，外围地区退出限购在情理之中。

一线从业者则等待主管部门带来更大力度的利好。

根据刘明的不雅 察 ，利率仍是影响消耗者购房预期的关键变量。他举例称，如果房贷利率可以大概下调至低息国度 类似 水平，譬如1%，将会显著提拔购房吸引力，“假设首付比例是15%，一套总价500万元的房子只需约75万元首付，再加上月房钱 可达六七千元，房钱 回报率相对可不雅 ，显着优于部门理财产物。在这样的利率情况下，购房需求自然会被引发。”

改善型需求成关键，“金九银十”可期

对于“9·5新政”的效果，多位专家和机构均持乐不雅 立场 。

上海易居房地产研究 院副院长严跃进表示，2024年深圳“9·29新政”后，市场买卖业务活泼度显着提拔。深圳部门非焦点肠 区新房 性价比高，估量 此次新政将进一步引发购房需求。

2024年10月，深圳网签4153套一手室庐 ，环比增加 146.3%，二手室庐 过户6118套，创近43个月新高；11月网签8076套一手室庐 ，环比增加 94.5%，二手室庐 过户7125套，为近50个月最高。

严跃进指出，当前正值传统“金九银十”贩卖旺季，政策出台不仅会提振买卖业务，也有助于增强市场信念 。深圳自身购房需乞降 潜力较大，这一轮新政有望鞭策 市场行情向好，并对天下“金九银十”预期发生 积极示范效应。

李宇嘉以为，外围地区退出限购，一方面释放 了对未来看好的购房需求——部门人以为价格已触底；另一方面吸引了外地购房群体。深圳楼市包容性和容错性强，外来购置 力的参加不成 疏忽 。他估量 ，跟着 “金九银十”到来，外围地区的去化情况将加倍 显着。

深圳华夏 研究 中心指出，7、8月市场不雅 望感情浓厚，新政出台有望加快开发商推盘节奏。改善型购房需求在利率并轨后也将逐步释放 。“近两年，深圳改善产物成交占比逐年提高 ，成为市场复苏的关键气力。跟着 对改善客户支持力度加大，改善性需求将占领 越来越重要的地位。”

“9·5新政”落地首日，深圳楼市的厘革虽未立竿见影，却已在售楼处、业主和购房者之间传递出新的气味。咨询量增加、反价出现、开发商推优惠，这些细节配合 折射出市场信念 的修复过程。

贝壳找房APP数据表现，9月6日，该平台看房人数为3281人，环比增加 25.6%；成交房源62套，环比增加 93.8%；新增挂牌房源580套，环比增加 37.4%；涨价房源163套，环比增加 56.7%；贬价房源1154套，环比增加 16%。

跟着 国庆黄金周邻近，政策效果将在成交端迎来更直接的检验 。无论是外围地区的去库存，还是改善型需求的释放 ，深圳楼市都正走向一个新的不雅 察 窗口。