专栏按语：近日，有关消息明确宣布 ：不答应城镇住平易近 到农村、城郊购买 宅基地，称这是保护 农平易近 长处，并特别强调克制退休干部占地建房。我作为一名学者认为，如果退休干部利用权利和关系，到农村以低于市场的代价获取宅基地，或是无偿占用，又或是不肯出让而强占宅基地建房，这类活动绝不能容许。

当前，中国农村宅基地闲置浪费、低服从利用的现象 较多，同时存在经济发展 活气 不敷、农平易近 收入程度不高、欠债 率较高、货币活动性缺乏 、增长动力来源不敷、下行压力较大等问题。盘活利用 1.7 亿亩农村宅基地，也许 是一件关乎经济发展 的大事。从鞭策 农村发展 、提高 农平易近 收入、促进国度 团体经济向好的基本 出发 ，笔者针对上述宣布 的政策，提出一些心中的疑惑，盼望能向各人请教，并心平气和地展开 谈论 ，特别是经由进程 一些数据计算进行说明。愿我们同心协力，为国度 的长处和将来着想，鞭策 出台更符合的政策。昨天提出和论述了两个疑惑，今天提出第三个疑惑，并以数据计算，量力而行 地描述理论系统 体例 安排 与实际感化 结果在欲望 上的偏差，作为之二。

周天勇

第三个疑惑：从不动财富的拥有看，城镇市平易近 的住宅是有代价（住宅以下的土地有 70 年的利用权，土地及其代价包含在住宅中）的资产和财富，农村农平易近 的房屋和宅院却只是没有代价的土壤、砖瓦和水泥，这在社会主义市场经济轨制 中，是不是公平？从农平易近 实际生活及相干收支 看，必要算一下细账：这到底是保护 了农平易近 的长处，照旧对农平易近 的长处不利 ？

宅地房屋没有代价给农平易近 造成不合理的支出

有的学者认为，不让农村住平易近 生意业务宅基地和房屋，是为了保护 农平易近 的长处。我认为 学者们应该 深刻 农村住户，实际细致地相识、视察 ，甚至体验农平易近 的生活和开支。实际情况是，由于农村住平易近 的宅基地和房屋不是资产，农平易近 在收入程度较低的状况 下，比拟 城镇住平易近 ，在购买 城镇住宅和子女教诲方面，额外增长了几项不合理且较重的支出累赘 。

1. 征收和腾退宅基地差价导致农平易近 数额较大的不合理支出

为了将乡村和城郊的团体建设用地用于房地产开辟、工业服务业招商和其他公共用地建设，同时得到土地出让收入，除了年度下达筹划中可占用的耕地外，地方当局新增的大部门建设用地，主要经由进程 合村并居和征用宅基地实现内部均衡，并且经由进程 行政把持招拍挂竞价出让，进而实现土地转用、增长地方财务收入。

由于宅基地克制生意业务而无法订价，农平易近 的宅院和房屋也不能进行市场代价评估。地方当局在征用宅基地和房屋时，仅给予低程度补偿，但安设 时的新房却按市场代价计算，请求 农平易近 补足差价。有的补偿货币额远低于住宅销售价款，农平易近 的宅基地和房屋被征收后，差额部门还需向银行贷款。好比，去年 大规模开展的农平易近 宅基地腾退工作中，许多地方当局不考虑房屋代价，腾退宅基地的补偿仅在 2 万元到 5 万元不等；而城镇商品住宅即便每平方米 4000 元，一套建筑面积 80 平方米、利用面积 60 平方米的住宅，总价也必要 32 万元。农平易近 掉 去住宅后，补偿款甚至不够首付，还需背负 20 万到 25 万元不等的贷款。

2. 农平易近 因完婚和第三代教诲购房产生的额外支出

农村住平易近 到县城购买 商品房，主要有两个动机：一是青年人完婚成家时，女方请求 在县城拥有不动产，以便在县城找工作、生活栖身 ；二是教诲资源向县城集中，农村家庭（尤其是在外务工的农村户籍青丁壮 ）盼望白叟 和子女住在县城，让子女在中小学担当良好教诲。然而，一方面，由于宅基地克制生意业务、无法订价，不能成为有代价的不动产，闲置在农村的宅基地和房屋无法经由进程 市场生意业务变现，用于付出县城房屋的款项；另一方面，这部门居 庭不得不借款，但因农村宅地和房屋如同 “一钱不值的土坷垃、砖瓦和水泥”，无法用于银行抵押贷款，只能靠务工收入或东拼西凑凑齐首付后，再用新房抵押向银行贷款。

3. 农村第一代大门生的额外支出

我到农村调研时发现一个情况：村里农户家庭如有孩子高中结业考上大学，既是喜事，对相当多家庭而言也是愁事。大学四年的支出中，膏火 、住宿、生活、交通、手机电脑及考据等费用，公办平常本科门生约在 10 到 20 万元之间，平易近 办和国际互助类门生约在 15 万元到 60 万元之间。农村落女中，因城乡高考分数存在差距，考入平易近 办高校的门生较多，这类门生的大学支出约在 15-25 万元之间。

本来，若农村考生家中已在县城购买 住宅、农村宅基地和房屋闲置，或农村住宅由白叟 栖身 但白叟 年事已高，考生家庭可将农村宅地房屋出售变现或抵押贷款，用于付出子女四年大膏火 用。但由于宅地房屋克制生意业务，无法为子女上膏火 用供给 支撑 。于是，相当多家庭只能向族内支属、村中街坊邻居、外村朋侪四处借款，且许多借款的利率比银行贷款还高。

城乡住平易近 代价不动产财富数量的差距

宅基地应该 与城镇住平易近 的住宅一样，在司法 上应明确为农平易近 的用益物权产业，在经济学上因其具有固定性、耐用性而称之为农平易近 的恒久利用权产业。在中国当前的社会主义市场经济中，全部城镇住平易近 的住宅，绝大部门因答应生意业务、可订价，成为有代价的资产。是以 ，无论城镇住平易近 自己栖身 、出售，照旧抵押、入股、注册等，住宅都能成为其市场经济意义上的资产和财富。然而，农村农平易近 的宅基地和宅院，因克制生意业务，市场无法为其订价，只能算作无代价的生活材料 ；因不能生意业务，它既不是资产，也不是市场经济意义上的财富。

1. 城镇常住住平易近 不动产财富人均 42 万元

城镇住宅建筑面积为 375.30 亿平方米，均匀代价为 10419 元 / 平方米，总代价为 391.03 万亿元；城镇常住住平易近 94350 万人（包括在都会正式工作、是非务工且栖身 6 个月以上的农村户籍人口 ，这部门人口 约占总人口 的 16.38%，假定他们在县城和建制镇购买 了城镇住宅），人均住宅不动产财富为 41.45 万元。

2. 农村常住住平易近 不动财富代价为零

按照影子代价计算，农村常住住平易近 人均本应拥有 18 万元的不动产财富；但因宅地房屋克制生意业务、无法订价，其土地房屋不动产财富实际为零。农村住宅建设用地面积近 8000 万亩，一亩地影子代价约 50 万元，土地总代价为 40 万亿元；地面房屋建筑面积近 280 亿平方米，按 1500 元 / 平方米的建筑本钱计算，房屋建筑总代价为 42 万亿元。若不克制生意业务、可以或许订价，农村住平易近 宅院和房屋总代价为 82 万亿元，农村常住人口 为 46473 万人，人均不动产财富为 17.65 万元。

放开农村宅基地生意业务，并非要强制农平易近 出售宅院和住房，也不意 味着放开生意业务后农平易近 就会把自己的宅基地全体 卖掉。这就如同城镇住平易近 住宅放开生意业务，并未出现城镇住平易近 卖房后大规模在街上流离的现象 。相反，拥有利用权且答应生意业务订价的宅基地和房屋，更能得到 产权保护 ，还能借助财富可活动、可抵押的特征 实现长处增值。

小结：那些认为 “克制农村住宅生意业务的政策是保护 农平易近 长处” 的学者，在看到上述对农平易近 生活的细致 算账后，应该 量力而行 地转变 看法。系统 体例 层面应解禁农平易近 宅基地和房屋生意业务，使其能由市场订价，成为农平易近 的不动产财富，让农平易近 的家庭收支 更裕如 、家中有产业。这与中国共产党解放前后土地改革中对农平易近 的初心同等，此次经由进程 要素配置市场化改革传承，让农平易近 分享国度 发展 带来的经济长处，过美好的日子。