文｜袁小丽

编辑｜刘鹏

频年 来，“原拆原建”作为老旧住房改革 的重要模式，已在北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市开展试点，形成了一批可复制推广的成功经验，引发广泛关注。

2025年，该模式迎来关键性政策冲破 。8月28日公布 的《中共中央国务院关于推动城市高质量成长 的见解 》首次 将“自主更新”纳入国度 城市更新计谋 框架，明确提出“支持 老旧住房自主更新、原拆原建。”这既是对2025年7月中央城市工作集会的详细落实，也是在“十五五”规划开局之前出台的重要制度文件，标志着“原拆原建”从处所 摸索 上升为国度 计谋 。事实上，2025年3月世界 两会时代 ，住建部部长倪虹提出，要将2000年以前建成的老旧小区周全 纳入改革 范围，并鼓励 处所 摸索 居平易 近 自主更新模式。

依照 中指研讨 院的监测数据，我国城镇化率已从2015年的57.3%提升至2024年的67%，但2021至2024年间增幅已降至1个百分点以下，城镇化增速明显放缓，城市成长 进入以存量更新为主的时代 。

广东省城规院住房政策研讨 中央首席研讨 员李宇嘉指出，随着城镇化从快速增长期转向安定 成长 期，房地产行业也必须从增量开发转向存量运营。在存量时代 ，“‘原拆原建’遵循‘你的房子，你做主’原则，以居平易 近 自筹资金、自主决议为底子，政府重要提供政策支持 ，居平易 近 在改革 后回迁原址并连续产权。”他表现，该模式不但有助于缓解“老破小”二手房流畅艰苦 ，也能增长 居平易 近 资产价值修复。

不过 ，李宇嘉也指出，并非全部老旧小区都实用该模式。尽管多地已有成功案例，但由于 “居平易 近 意愿同一难、资金筹集压力大、过渡期安设 繁芜 等现实约束”，现在“原拆原建”更实用于两类情况：一是位于大城市核心城区、具备适度增容空间的小区；二是产权结构相对单一、共识 形成难度低的社区。

尽管推进中仍面临多重挑战，但随着1980至2000年建成的大批 住房逐步老化，不少因配套落伍、存在安全隐患而被认定为危房，“原拆原建”有望成为未来城市危旧房改革 的主流路径。李宇嘉认为，这一模式不然则 改进 居住安全的现实需要，也是推动城市高质量成长 的重要办法 。随着成功案例的示范效应渐渐显现 ，居平易 近 共识 和到场意愿有望提升，该模式将在城市更新中施展 越来越重要的浸染 。

李宇嘉是广东省城乡规划院住房政策研讨 中央首席研讨 员，长期深耕房地产政策与市场研讨 ，其研讨 范畴涵盖市场调控、风险警备 、住房金融等核心议题，他多次到场政策研讨，在城市更新、住房保障等范畴提出多项具有前瞻性的建议。

近期，腾讯财经独家对话广东省城规院住房政策研讨 中央首席研讨 员李宇嘉，围绕“老旧住房自主更新”的政策背景 、实行难点、市场影响，以及未来趋向 等核心问题举行解读。

以下是对话详情：

政策旌旗灯号 ：城镇化进入存量时代 ，推动房地产从增量市场向存量市场转型

1，腾讯财经：在您看来，当宿世界 老旧小区改革 工作正从“微改革 ”步入“深水区”，“原拆原建”模式在这个时光 点被提及，您认为它释放了怎样的政策旌旗灯号 或者社会需求？

李宇嘉：当前“原拆原建”模式被提及，核心背景 源于我国城镇化与房地产市场的阶段转型。2025年中央城市工作集会明确指出，“我国城镇化正从快速增长期转向安定 成长 期，城市成长 正从大规模增量扩大 阶段转向存量提质增效为主的阶段”。这一判定意味着，房地产行业未来也必须从增量房地产转向存量房地产。

在增量房地产时代 ，老旧小区改革 每每依靠地皮出让、容积率提升以及增量商品房开发所带来的资金支持 ，用以补齐公共设施短板。然而，进入存量房地产阶段，原有模式已难以一连。正是在这样的背景 下，“城市是人平易 近 的城市”“人平易 近 城市人平易 近 建”的理念被不断夸大，这意味着当改革 的对象是有产者的衡宇 时，必须要遵循“你的房子，你做主”的改革 原则。该模式也释放了很强的政策旌旗灯号 ，让业主或者居平易 近 经过进程 配合 出资改进 自身居住情况的同时，还能实现居平易 近 资产的保值增值，打破“公共产品 ”应该是“免费”的错误认知，经过进程 重塑老旧小区改革 的模式，创立 居平易 近 的共识 机制，实现群众满足的共建共治共享改革 成效。

模式优势：业主主导，产权连续，生存原社区关系

2，腾讯财经： “原拆原建”与传统的“棚改”“旧改”“拆迁”本质差别 是什么？有什么优势？

李宇嘉：“原拆原建”模式具有三个本质特性：一是由业主作为实行主体，经过进程 社区自治推动配合 决议，改革 资金以居平易 近 自筹为主，政府重要提供政策支持 和部分补贴 。二是“原拆原建”模式不涉及地皮出让和大规模商业开发，居平易 近 在改革 时代 临时外迁，竣工后仍回迁至原址，产权关系得以连续。与传统拆迁相比，虽可能需要自筹部分资金，但可以大概生存原社区关系。三是“原拆原建”不依靠大规模增建商品房来覆盖改革 本钱，重要由业主出资覆盖改革 本钱，完成更新。

适宜范围：大城市核心城区老旧小区与产权单一社区更易推进

3，腾讯财经：频年 ，越来越多的老旧房子开始摸索 “原拆原建”，以致一些城市已经有成功案例，依照 您的观察和研讨 ，您认为 “原拆原建”得当哪类城市、哪类房子？

李宇嘉：“原拆原建”是对已往传统改革 模式的彻底更迭。已往，业主每每无需出资即可入住新房，而现在则需要承担部分更新本钱，这一变化在推进进程 中难免会面临一定阻力。

从现在已落地的成功案例来看，该模式重要实用于两类情况：一是位于大城市核心老城区的小区和房子，这些地域平日 商业茂盛、就业精良、交通便当 、人流量比力大，房子在改革 进程 中，可经过进程 适度提高 容积率，使用部分新增住房面积覆盖部分居 平易 近 难以承担的改革 本钱，同时新建衡宇 也具备销售 市场，可以大概卖出去；二是小区规模较小、产权结构相对单一的小区，如属于某一国有奇迹单元、高校，或存在单一产权占比力高（如底商为同一产权方、或某一业主拥有大批 衡宇 ）的情况，这类项目因和谐主体少、共识 形成难度低，更易推动实行。

实行障碍：居平易 近 出资能力、和谐难度是核心挑战

4，腾讯财经：依照 您的观察和研讨 ，现在“原拆原建”的模式有哪几种？在详细落地实行进程 中遇到的最大障碍是什么？

李宇嘉：现在，“原拆原建”在实践中重要存在三种模式：一是由业主建立自治构造，在完成地块整理 后，将其出让给开发商举行建设，建成后，业主实现回迁，开发商则经过进程 得当增容实现资金平衡；二是业主委托开发商代建，开发商仅收取建设费用，改革 与回迁资金由业主自筹；三是将小区与周边地块整合，举行团体开发，经过进程 更大范围的资源调配实现资金平衡。

尽管模式多样，该类型项目在落地进程 中仍面临多重障碍：

起首，居平易 近 风俗已往无需出资即可住新房的模式，对当前需自己出资接受度低，每每导致同意率难以到达90%以上的实行门槛；

其次，老旧小区居平易 近 中中老年人、低收入群体占比力高，出资能力有限；

第三，改革 时代 平日 需要2年摆布 的外迁过渡，过渡期的租房费用来源成为现实艰苦 ；

第四，为补齐社区配套短板，常需增长容积率或新增用地，但此类调剂 本钱较高，且周边每每缺乏 可整合空间；

第五，改革 时代 底层市肆、小贩的经营受影响，生计问题需妥当 安排；

第六，项目推进依靠街道、居委会等举行广泛动员，并需和谐住建、自然资源、市政等多个部门，工作噜苏复杂 ，机制计划繁芜 ，和谐难度较大。

5，腾讯财经：正如您所说，资金可能也是最关键的问题。现在，在一些城市已有成功落地的案例，那么各地摸索 的案例中，除了业主自筹一部分资金，另有哪些资金筹集模式？您最看好哪种或哪几种模式的组合？其可一连性怎样？

李宇嘉：在当前“原拆原建”模式的推进中，资金来源出现多元化的特点，除了业主自筹资金，还包含 经过进程 增容和商品房开发还 笼资金、依托规划与容积率调剂 实现地块价值提升、与周边地块整合以提升地皮使用价值、银行贷款，以及国度 与省市层面的保障性安居工程资金、中央预算内投资、专项债和财务补贴 等，反面这几类重要用于社区外的底子设施和公共设施建设。

上述资金渠道可举行多种组合。在现实操纵中，来自保障性安居工程和财务补贴 的资金规模平日 有限，是以 更具可一连性的模式是以业主自筹资金为底子，团结周边地块整合与规划功能调剂 所带来的价值提升为重要路径。只有对峙以业主出资为主导，辅以片区团体规划和功能优化带来的空间增值效应，才华有用覆盖社区内部公共服务 设施（如垃圾分类点、物业用房、电动自行车停车区等）的建设本钱，并借助片区团体价值提升带动少量商品房开发，实现资金平衡与项目可一连推进。

政策支持 ：政策体系基本形成，从“城市体检”到“城市更新”机制逐步美满

6，腾讯财经：当前国度 及处所 层面，针对“原拆原建”的专门性政策法规 是否美满？存在哪些空白 或需要冲破 的点？

李宇嘉：当前，支持 “原拆原建”的政策体系已基本形成。详细来看：

一是在顶层计划层面，国度 于今年 5月份出台城市更新实行见解 ，明确哀求 创立 “多规合一”的国土 空间规划体系，实现从总体规划到控制性详细规划、专项规划的“一张蓝图绘到底”。

二是在机制建设方面，国度 频年 来逐步建立“城市体检到城市更新”联动机 制，夸大“无体检、不更新”。依照 体检结果，特别是对判定为C、D级的危房，原则上应启动更新步骤 。但详细是否接纳“原拆原建”模式，需先行开展居平易 近 意愿摸底，只有在业主同意率到达划定 比例、并自下而上提交配合 改革 申请的底子上，方可启动后续规划计划。

三是在标准指引方面，国度 已公布 老旧小区改革 、完整社区建设及“好小区好社区”等相关标准。下一步重点是鼓励 基层 施展 首创精神，根据 国度 上位规划、更新政策与流程哀求 ，经过进程 详细项目推动“原拆原建”落地实行。

四是在政策支持 方面，国度 在片区兼顾 改革 、零散用地整合、低效闲置用地使用、规划和功能调剂 等方面均提供了配套政策对象 。各地可团结项目现实申报政策支持 ，包含 将改革 范围从C、D级衡宇 适度扩大 至B级，对存在产权汗青遗留问题的项目也可按步骤 向上申报解决。

市场影响：“老破小”市场或现结构性分化，改革 成败显著影响价值 走势

7，腾讯财经：原拆原建政策的推广会对当前“老破小”二手房市场发生 哪些影响？“老破小”二手房大部分位于城区中央位置，地段较佳，然则 由于 破旧、户型过时、无电梯、无停车位等问题，而饱受诟病，价值 跌幅也较大，原拆原建政策是否会对“老破小”二手房价值 有所影响？

李宇嘉：在“原拆原建”模式逐步推行的背景 下，其对“老破小”二手房市场的积极影响重要表现在以下几个方面：

一是有利于缓解“老破小”二手住房由于 其不适居而挂牌量攀升、挂牌价值 一连下跌的态势；

二是有利于“老破小”二手房供应 效率提升，增长 流畅加快，使原本风致较差而被市场疏忽 的房源重获关注；

三是有利于打通 新房和二手住房“卖旧买新”的置换链条，改进 已往因旧房难卖而无法换房的困境；

四是部分买家预期改革 后小区价值将获得 修复，可能推动购置 资金提前进入该小区或改革 后流入的情况。

然而，是否可以大概真正重塑“老破小”二手房价值 ，关键仍取决于“原拆原建”的推进力度与覆盖范围。我认为，短期内该模式的实行规模预计有限，更多将处于试点摸索 阶段。基层 政府将优先开展衡宇 体检，摸清C、D级危旧小区的存量规模与业主改革 意愿，经过进程 宣传引诱 提升居平易 近 到场度，并选择前提 相对成熟的项目先行推进。

是以 ，短期内在单个片区内，可能仅有少数小区可以大概到达90%以上的业主同意率并启动改革 。即便同意率达标，后续仍需组建业主自治构造、开展差别意户的沟通和谐、完成规划计划与资金平衡计划 订定等繁芜 流程，全部 进程 耗时较长。由此可见，“原拆原建”短期内难以周全 扭转“老破小”二手房的价值 走势，着实际市场影响将出现明显的结构性分化，改革 推进顺利 的小区有望实现价值 修复，而推进受阻的小区则可能因预期落空而面临价值 进一步承压。

未来前景：将成为危旧房改革 主流路径，在城市更新中施展 重要浸染

8，腾讯财经：您预计“原拆原建”模式在未来中国城市更新中会扮演怎样的角色？是会成为一种趋向 吗？

李宇嘉：随着1980到2000年这20年建设的小区相继进入“中老年”阶段，大批 住房因配套设施落伍、结构安全隐患凸起 ，将被一连认定为C、D级危房。这部分住宅产权关系相对清晰，加之当前城市成长 已进入存量提质为核心的新阶段，在“人平易 近 城市人平易 近 建”理念引领下，“原拆原建”有望成为未来危旧衡宇 改革 的重要路径。

这一模式不然则 改进 居住安全的现实需要，也是提升社区治理程度、推动城市高质量成长 的重要办法 。在推进初期，由于 机制磨合与共识 形成的难度，团体进程可能较为迟钝。然而，率先完成改革 的小区将显著实现资产保值增值与居住情况改进 的双重提升。这种示范效应将逐步推动更多业主形成共识 ，提升到场意愿，进而降低推进阻力，形成良性轮回 。

是以 ，随着试点项目的成功落地与经验积累，“原拆原建”模式有望在未来的城市更新中施展 越来越重要的浸染 。