"2015年我在杭州买了套房子,首付30万,月供5000。其时以为压力山年夜 ,现在月供还是5000,但工资涨了一倍,反而以为轻松。"杭州购房者陈老师翻着10年前的房贷合同,语气里满是感叹 ,"可2021年我在环沪
"2015年我在杭州买了套房子,首付30万,月供5000。其时以为压力山年夜 ,现在月供还是5000,但工资涨了一倍,反而以为轻松。"杭州购房者陈老师翻着10年前的房贷合同,语气里满是感叹 ,"可2021年我在环沪买的那套投资房,月供8000,现在工资没涨,房价还跌了15%,每月还贷像'割肉'。" 陈老师的感叹 ,道破了中国楼市最残酷的真相—— 买房的"压力",从来不是固定的数字,而是经济周期、钱币政策、全球资本流动配合 作用的效果 。而近来,一个症结 变量正在转变 :美联储竣事了20多年最激进的加息周期,正式进入降息通道。这对中国楼市意味着什么? --- 一、这轮救市,楼市为啥没"V型反弹"?两个坎儿卡住了 先回复一个全部人的困惑:2024年924/926政策后,央行降准、存量房贷利率下调、首付比例年夜 降,为啥楼市只在一线和强二线核心区企稳,没像2008年、2015年那样"暴涨"? 第一个坎儿:住民欠债 到顶了 。 房价的"天花板",从来不是钢筋水泥的成本,而是普通人能背多少债。2008年住民欠债 率17%(100块收入,17块还债),2015年31%,2024年二季度已经到63.5%——相当于你赚100块,63.5块要还房贷、车贷、斲丧贷。 "2008年我爸贷款50万买房,百口以为'天要塌了';现在我贷款300万买房,同事说'这算啥,我贷了500万'。"上海白领王密斯算了笔账,"但我爸那代人工资20年涨了10倍,我们这代人工资5年只涨了20%——同样的月供,压力是以前的3倍。" 第二个坎儿:钱币政策"不敢猛" 。 2008年救市,降准每次100个基点(直接往市场砸钱),另有 4万亿刺激;2015年棚改钱币化,往市场撒了超4万亿现金;这轮救市呢?降准每次25个基点,存量房贷利率下调还要"银行和客户商量着来"。 "不是不想猛,是不敢猛。"某国丰年 夜 行信贷部负责人说,"2008年住民欠债 率低,多放点贷款能刺激斲丧;现在欠债 率63.5%,再猛放水,普通人年夜 概连利钱都还不起——2024年上半年,光彩 卡逾期 率已经涨到1.8%了。" --- 二、美元加息,中国楼市"多背了座山" 这两个坎儿,本来 就够难了,偏偏另有 个"外部年夜 山"—— 美元加息周期 。 要理解这个"年夜 山",先想个标题:为啥你在银行存美元,利钱比存公民 币高?因为美元是全球"硬通货",美联储加息时,全球资本会"抢着"把钱换成美元,存进美国银行吃高利钱。 举个"部落寓言": 假设地球上有两个部落,鹰部落(美国)和熊部落(中国)。 - 鹰部落公布:"存100鹰币,一年给5鹰币利钱!"(美元加息) - 熊部落说:"存100熊币,一年给1熊币利钱!"(公民 币低息) 这时间,熊部落的企业和富人会想:"我借1000熊币(利钱1%),换成鹰币存进鹰部落银行(利钱5%),一年净赚4%!"于是年夜 家疯狂换美元,导致熊币贬值(以前1鹰币=6熊币,现在1鹰币=7熊币)。 更麻烦的是,很多外国公司本来 在熊部落投资房产、股票,赚了钱想返国——但熊币贬值后,他们赚的"账面收益"换成美元反而亏了,于是赶紧抛售熊部落的资产(房子、股票),换回美元。 这就是美元加息对中国楼市的"连环暴击" : 1. 资本外流→市场缺钱→房价承压; 2. 熊币贬值→外资抛售房产→二手房挂牌量激增; 3. 房企借的美元债更贵了→比如某房企2020年借了10亿美元(其时1美元=6.5公民 币),现在要还10亿美元(1美元=7.2公民 币),相当于多还了7亿公民 币。 "2022年美元加息最猛的时间,我们公司的美元债利钱从4%涨到8%,一年多还2亿。"某TOP30房企财务总监说,"其时间别说拿地了,连保交楼的钱都要省开花 ——卖一套房的利润,一半要还美元债利钱。" --- 三、美联储降息,楼市的"年夜 山"要挪了? 但现在,这个"年夜 山"开端 松动了—— 2024年9月,美联储正式开启降息周期,全球重要经济体(韩国、泰国等)跟进降息,无风险收益率(存美元的利钱)降了 。 这对中国楼市意味着什么? 第一,资本外流压力小了,市场"有钱了" 。 美元降息后,存美元的利钱从5%降到3%,熊部落企业和富人"借熊币换美元吃息差"的动力弱了。同时,外国公司发现:"在熊部落投资房产,一年涨5%,比存美元赚3%划算",于是从新 把美元换成熊币,投资中国资产(包罗房子)。 "2024年10月以来,外资在上海、杭州核心区的购房量涨了20%。"戴德梁行中国区研究部主管魏东说,"他们看中的是:中国核心区房产的租金回报率3%-4%,加上房价企稳预期,总收益能跑赢美元存款。" 第二,房企还美元债的压力轻了 。 美元降息后,美元汇率稳固(1美元≈7公民 币),房企还美元债不消多掏"汇率差"。比如前面那家借了10亿美元的房企,现在还10亿美元,只需要70亿公民 币(以前要72亿),省了2亿——这2亿可以用来保交楼、降房价促销,甚至拿地盖新房 。 "我们公司2025年到期的美元债有5亿美元,按现在汇率算,比2022幼年还3亿公民 币。"某闽系房企总裁说,"这部分钱我们计划拿来做'以旧换新'运动——老业主卖旧房,我们补助 10万,帮他买新房 。" 第三,国内钱币政策"松绑了",能更用力救市 。 以前美元加息时,中国不敢年夜 幅降息——怕钱都跑出去换美元。现在美元降息了,中国可以"跟着降":2024年12月,央行降准0.5个百分点(开释5000亿);2025年1月,5年期LPR(房贷利率)降了25个基点(100万房贷月供少140元)。 "2025年,我们估量 还会降准2次、降息3次。"中信证券首席经济学家显着说,"这些钱会流向楼市——不是让房价暴涨,而是让普通人能贷到款、房企能活下来、市场能'软着陆'。" --- 四、普通人买房,现在该怎么"踩节拍 "? 美联储降息,楼市压力缓解,但这不意味着"闭眼买房就能赚"。记着这3条铁律: 1. 核心区房子"抗跌",远郊房"慎碰" 美元降息后,外资和富人会抢核心区(一线、强二线的内环/核心板块)的房子——这里资本 稀缺(黉舍 、病院 、地铁)、流动性好(想卖随时能卖)。而远郊房(没财产、没配套的新区),即使降息也难涨,因为年青 人不会为了自制10万,天天多花2小时通勤。 2. 改良 房"更保值",老破小"要快跑" 现在买房的主力是"换房族"(卖旧房买新房 )。改良 房(120平以上、得房率高、有会所/泳池)能满意他们"住得更好"的需求,而老破小(房龄20年以上、户型差)挂牌量激增(2024年百城老破小挂牌量涨30%),但买家很少——年青 人嫌户型老,改良 客群嫌房龄年夜 。 3. 买房看"周期",别追"短期涨" 楼市是"政策市+钱币市",现在处于"政策底+钱币底"(救市政策麋集出台、美元降息开释流动性),但"市场底"(房价企稳)还需要时间(估量 2025年下半年)。普通人买房要"逢低买"——核心区的次新房 (房龄5年内)、开发商促销的"特价房",都是好机会。 --- 末了想问问:如果现在买房,你会选核心区的改良 房,还是等市场更稳? 一位老股民说得扎心:"以前买房是'闭着眼买',现在是'睁年夜 眼睛挑'——挑对了,是资产;挑错了,是欠债 。" 美联储降息,给中国楼市松了绑,但真正的"春天",还要看经济苏醒 (住民收入涨)、政策落地(保交楼、降利率)、市场信心(年夜 家敢买房)。 究竟,房子最终是用来住的——住得安心、住得舒服、住得有盼望 ,才是普通人买房的最终 诉求。而当美元降息为楼市"挪开年夜 山",我们离这个目标,又近了一步。 |
2025-05-03
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2025-02-26
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