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本报记者   张蓓   见习记者   黄指南   深圳报道

年内跌幅已达13%，保利成长 （600048.SH）的股价体如今A股房企中相对承压，与其“央企龙头”定位之间的反差逐渐放大。

这一趋向 并非无迹可寻。10月22日披露的2025年三季报中，保利成长 只管保持 了1737.21亿元的营业 收入，低落4.95%，营收端尚具安定 性，但红利能力已出现显著滑坡。归母净利润骤降至19.29亿元，同比降落75.31%；扣非后净利润则同比下挫76.76%，显示主营业 务造血能力趋弱，利润端压力加剧。

更为关键 的是，在不以会合交付为特征 的三季度，其利润总额首次出现亏损 。这一节点的变化冲破了保利成长 过去 在非岁终 周期中保持红利的常态。

新旧动能转化阵痛

红利能力正滑出惯性轨道，保利成长 在第三季度迎来财务体现的临界时候。

2025年第三季度，保利成长 实现营业 收入568.65亿元，同比增加 30.65%，但利润总额转为亏损 0.6亿元，归母净利润亏损 7.82亿元，同比下滑近300%。扣非后归母净利润更是亏损 8.40亿元，跌幅达329.03%。

“收入走高、利润归零”的财务错位，并非简单的经营掉 衡，而是开发模式切换、结转时滞与本钱布局变迁的多重交汇。

按照 会计准则，房地产企业在项目完工 验收并交付后方可确认收入，使得销售 行为与财务确认之间形整天然时间差，导致当前业绩更多反映的是前期土地本钱和旧模式逻辑的滞后显影。这种时间错配，在市场布局性下行与利润空间收窄的大背景下，更容易放大颠簸。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受《华夏 时报》记者采访时体现，保利成长 单季度亏损 现象既受单个项目详细情况的影响，也反映了行业面临的系统性压力。

他认为，企业正在经历一场模式转换带来的阶段性阵痛，而这恰是 房企从高周转机制向高质量成长 转轨过程中不可回避的“价值 ”。

李宇嘉进一步分析称，第三季度结转的项目大概涉及前期本钱较高的项目，此类项目通常 为历史获取的土地。由于 本钱较高，部分项目乃至大概出现亏损 。

“旧模式”遗留的高本钱累赘 ，在当前市场情况下显现出更为沉重的财务重负。

来自保利成长 的相关人士则泄漏 ，公司三季度不并表项目标结转亏损 达10亿元，是团体业绩被拉低的焦点因素之一。与此同时，并表项目带来约2亿元的净利润，成为支撑盈亏均衡的有限支点。

该人士体现，归母净利润降幅更大，是由于 并表项目中亏损 项目标权益比例较高，导致对团体归母利润的拉动效应不敷。

换言之，结转布局对利润的扰动开端 成为财务体现的紧张变量，远比单一的销售 规模 更能显现开发商真实的红利能力。

只管财务报表开释出明显压力，但保利成长 的拿地节拍 并未显著放缓，乃至在某些维度上体现出逆周期的进取姿态。

2025年前三季度，保利成长 新增容积率面积达290万平方米，获取本钱为603亿元，且全部分布于38个焦点城市，此中51%的投资金额会合于北上广等一线焦点板块。这种“逆周期补仓”的行为在一定程度上折射出企业对高能级城市的布局性信心。

按照 中指研究院数据，保利成长 前三季度销售 额达2017亿元、销售 面积1000万平方米，继续位列行业第一。其拿地金额490亿元、拿地面积245万平方米，分别排名第五与第三，表明其在资本 获取层面仍处于行业第一梯队。

然而，回到红利维度，规模 上风已不再是利润增加 的充实保障。在结转滞后、土地红利 消退的大背景下，“谁的产物更能溢价”“谁的项目具备高利润支撑”成为权衡开发商内生质量的新指标。

李宇嘉指出，行业战略已寂静转向，企业不再单一追求销售 规模 扩大 ，而是愈发重视 项目红利能力与产物布局的适配性。他认为，在焦点城市与焦点板块，依然存在旺盛的改善型需求，只要项目在计划 、户型、配套等方面具备差别化上风，仍能得到溢价空间。

这也意味着，单一的财务数据难以描绘房企当下的真实图景，利润与风险，规模 与布局，短期与长期，正在重新 建构行业的评估坐标。

保利成长 正在这场重构之中探寻均衡点。面临旧项目亏损 的“尾账”与新项目布局的“头部付出”，如何在 紧缩 与扩大 之间取得动态和谐，磨练的否则则 战略弹性，也关乎未来数年财务安定 性的底层布局。

“合资人”危急时候

利润被稀释的保利成长 ，正面临一场由“合资人”引发的布局性挑衅。

在行业深度调解的大背景下，保利成长 第三季度的财报显示出一种值得警惕 的旌旗灯号 ，归属于母公司股东的净利润正被少数股东损益持续蚕食，且这一趋向 正在加速显性化。

最新三季报数据显示，其少数股东损益已反超归母净利润，净利润的二者比例达到7:3，利润分派 格式 发生根本性 变化。

数据泉源：保利成长   财报制表：黄指南

少数股东损益大幅占比，并非始于今年。早在2018年至2023年，保利成长 的归母净利润中，约30%持续由少数股东分走。

2021年到2024年，期末少数股东损益占净利润的比重从26.36%升至48.64%；同期，少数股东损益占归母净利润的比重也从73.65%降至51.36%，只管有所缓解，但高占比仍旧明显紧缩 了可归母利润空间。

值得注意的是，这一布局性问题并未跟着 互助开发项目比例降落而改善。依照 行业逻辑，自2022年土地市场转向后，民营房企逐渐退场，互助开发模式应趋于紧缩 。

某头部房企处所 公司投拓司理对《华夏 时报》记者分析指出：“2022年起，土地市场中的民企几乎退出，保利成长 此时仍保持较大规模 拿地，按理说互助项目应减少。”

但他紧接着指出，与此预期背道而驰的是，保利成长 少数股东权益的比重却持续走高，这种“反常”的背后，是互助方出险后项目推进受阻，使得销售 节拍 向全资项目倾斜，而互助项目陷入停止 。

从上述保利成长 相关人士的表述上看，项目结转亏损 10亿元来自不并表项目，进一步验证了这一风险传导路径。

项目层面的拖累，也直接体如今利润表端。前三季度，保利成长 的毛利率降至13.4%，同比下滑2.5个百分点，利润空间进一步紧缩 。

互助者“出险”，自身红利能力也在减弱。投拓司理进一步指出，“少数股东权益问题几乎是房企的通病”，而保利成长 的利润承压焦点还在于项目红利能力的系统性下行。

拿地本钱与销售 价值 的剪刀差进一步放大了这一问题。

数据显示，2021年保利成长 的新增项目楼面地价为0.68万元/平方米，到了2024岁终 则跃升至2.08万元/平方米，三年间涨幅高达205.88%。

相比 之下，同期签约均价仅从1.605万元升至1.80万元，涨幅仅为12.15%。拿地本钱飙升、房价微涨，这一反差构成 了毛利率下行的主要根源。

实际上，保利成长 解决 层在9月就已被投资者质疑营收与利润持续下滑的问题。其时的回应显示出企业内部对布局性困境的认知。

彼时解决 层解释：“一方面是项目结转规模 降落直接拉低营收；另一方面是市场颠簸持续影响项目红利能力，使得利润指标体现疲弱。”

解决 层亦坦言，目前房地产行业仍在深度调解期，企业在红利端的修复面临本色 性压力。

互助开发，曾是风险对冲的良方，如今却成了利润被稀释的隐性风险源。过去 的轨制 红利 ，在市场周期反转后迅速转化为财务累赘 ，而保利成长 ，在经历了规模 扩大 的红利 期后，开端 感触感染 到“互助模式”的反噬。

当利润的主导权不再紧紧 把握在保利成长 手中，“增收不增利”便不再是一个纯真 的会计科目问题，而大概是对未来红利模式的系统性反思出发点。

义务 编纂 ：张蓓    主编：张豫宁