不雅 点网 上海作为国内年夜 宗生意业务的核心市场，其地区内的固定资产常被各年夜 投资机构青睐。但近期，原属于中庚置业集团旗下的中庚环游城两度流拍，无人接盘成为当今年夜 宗生意业务氛围 淡薄 的缩影。

2025年4月，在产权生意业务平台涌现 了一则76亿元“巨额不良债权包”意向征集关照布告 。关照布告 表现，该债权为上海城开集团龙城置业有限公司债权，债权报酬 中信金融，债权本金67.98亿元。

典质 物为位于上海市闵行区闵虹路与万源路交织口的中庚环游城商业综合体，包罗商业、旅店、办公、地下车位等，修建面积合计约43.75万平方米，典质 物司法评估价约131.57亿元。

此外68亿元债权本金后面另有29.38亿元利钱罚息等，8.5亿元债权本金后面另有3.48亿元利钱罚息等，总债权约109亿元。

无人接盘

透过股权所属商业客相识到，上海城开集团龙城置业有限公司由中庚置业集团和力晖投资分别 持股80%和20%，此中中庚置业集团早在2021年因76.48亿元债务违约暴雷。

中庚集团在暴雷后，中庚环游城的商业部分于2024年被司法拍卖，期间两次司法拍卖全部流拍，起拍代价从20.7亿元腰斩至16.56亿元，均价仅为2.3万/平方米，为昔年散售峰值约5.8折。

材料 表现，当年中庚集团收购中庚环游城后，曾将1栋办公楼单独出售，成交代价最高到达了4万/元。

中信金融与中庚环游城的渊源则可追溯到2016年。2016年，中庚置业集团曾将上海城开集团龙城置业5.25亿元股权资本质押给了中信银行上海分行与福州两家分行。

随后在2017年，另一位股东力晖投资将上海城开集团龙城置业5.25亿元股权资本也质押给了中信银行上海和福州两家分行。直至中庚置业经营涌现 标题。

此次 中信金融挂出的不良资产包是将整个中庚环游城涵盖在内，具体包罗2栋30层国际超甲级写字楼，另有一栋超五星级的中庚聚龙旅店，以及一栋集中式商业楼，一片街区商业及包罗2100余个车位的集团 地下面积构成。

此中代价最高的是写字楼T2栋“中庚举世创意中央”，建面6.15万平方米，仅地上部分司法评估代价便到达29.58亿元。

商业客实地走访发明 ，中庚举世创意中央附近的写字楼布局堪称痴肥，项目自己是在1号线“莲花路站”上建造，但以莲花路站为中央，周边可以辐射到的写字楼包罗宁谷国际、胜富仁年夜 、莲花国际广场等多个项目。

周边伟年夜 的竞品压力，或为项目流拍的重要缘故起因之一。即使中庚环游城购物中央自己运营相称不错，比年来凭“二次元”向“生活方法 ”业态的乐成转型，在当地反复出圈，人气也相对畅旺。

但现在购物中央与写字楼、旅店等差别范例资产一同被打包成一个不良债权包，投资机构想 要出清也许 就会有更多压力。

2024年3月中庚环游城资产包曾以20.7亿元首次公开法拍，即单价3.37万元/平方米，最终流拍，随后二次法拍价降到16.56亿元，即单价不到2.7万元/平方米，仍旧无人接盘。

现在，中信金融或正筹划再次处置中庚环游城。

年夜 宗生意业务冰与火

近期，上海多栋写字楼资产被爆出出售意愿，此中既有“新朋侪”也有“老朋侪”。

位于杨浦区的中交滨江广场就是 正在市场上新涌现 的项目，该项目共有A、B两栋写字楼，修建面积约19万平方米，由中交集团在2022年开始建立，2024年竣工，随后便在市场挂牌出售，两栋写字楼中A栋由中交集团自持 举行租赁，举行整栋出售的是B座写字楼。

此外，另有一位“老朋侪”也被挂上生意业务平台，即SIP盛邦国际年夜 厦。该项目是虹口区生意业务次数最多的一个资产，在历史 上已经完成了4次收购，项目的流动性恒久受到承认。此次再次挂牌，大概将迎来他第五个主人。

上海盛邦国际年夜 厦本来是由资本计谋地产联同雷曼兄弟配合 收购的物业，因其后 雷曼兄弟停业，资本计谋地产收购原雷曼兄弟持有的部分。

2011年，ARA资产办理 从资本计谋地产CSI收购上海盛邦国际年夜 厦。2014年，吉宝资本Keppel Capital收购该项目。随后在2018年，领盛投资LaSalle Investment收购后举行了全新翻新并运营办理 至今。

2025年初，上海写字楼市场处于一种冰火两重的状态 ，前有重磅项目的成交带来希望，后有断贷剥离的现实映像。

2025年，1月中邮保险正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协定 ，告竣这笔百亿级的重磅生意业务，乐成给写字楼市场带来了一场开门红，哄动 市场情绪高涨。但随后2月贝莱德断贷剥离写字楼资产的举动又把人们对市场的熟悉拉回现实。

中邮保险收购的上海博华广场最早是在2023年9月开始挂牌，履历了高出1年以上的周期才最终落地。是以 对于近期新挂牌的写字楼项目在短时间内寻找到买家也许 性并不高。

中邮保险了局收购写字楼意味着当下险资已经成为接盘写字楼、购物中央等商业地产项目的重要气力之一。

2024年写字楼市场的意冷给了诸如中邮保险等新入场投资者时机，但险资其自身的保险属性迫使其投资风格偏向 于守旧，对于项目的要求标准是高于一般 投资机构，所以依靠险资动员写字楼市场的反转并不轻易。

有相干人士认为，写字楼市场的分化大概将在2025年更加 严重。

现在上海写字楼市场供需关系之间的矛盾仍旧在不断的扩展 年夜 ，2024年，上海已经成为了全球最年夜 的办公楼市场，甲级写字楼的存量到达1717万平方米，此中12个项目为2024年新增供应 ，共计79.4万平方米，同比降落28.2%，甲级写字楼新增供应 约37万平方米。

房钱 方面，2024岁终 上海全市甲级写字楼匀称房钱 环比降落1.2%至6.54元／平方米／天，一直被当做上海商业核心的南京西路板块房钱 也跌破10元，至此上海核心区所有板块的匀称房钱 全部回归到1位数的期间。

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