文 | 编辑 春秋玉史

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当各人都在为中国楼市会不会成为下一个美国或日本而吵得锋利时，被许多人称为 “楼市预言家” 的黄奇帆，早就给出了完整 不同的答案。

在他看来，用美国和日本的老模式来对应中国的新题目 ，基本 行欠亨 ，中国房地产的题目 ，病根不在外部，而在自身，是种很独特的毛病，就是 “超等库存” 和 “超等杠杆” 这两个题目 撞在了一起。

这不是外来的题目 ，而是内部成长 中出了偏差，题目 这么重靠市场自己慢慢调理肯定不可，必须彻底办理，他提出的办法，锋利就在于一个动作能同时办理三个大贫苦，那他说的动作是什么呢？

黄奇帆的预警

中国房地产市场的泡沫题目 实在从上世纪90年月 就开端 了，那时房地产市场方才 起步，天下 每年新建的房屋 面积仅有1000万平方米。

而到2000年，跟着 开发商们开端 发力，新建面积快速增加 ，达到了1亿平方米，到了2010年处所 当局为了推进 经济成长 鼎力大举卖地，天下 新建住房面积直接突破了10亿平方米。

而这种狂热的增加 势头在2017年到了极点，那一年天下 新建成的新房面积有17亿平方米，这个面积占了环球昔时 新建房屋 面积的近一半。

也就在这一年，黄奇帆就提出了一个预警，他以为新房的成交量已经到了最高的极点，在之后的几年里会一步步下降 ，成交量会变得越来越少。

这些数字背后实在藏着一个矛盾，固然从人均住房面积这个指标来看，中国的人均住房面积已经靠近五十平方米，跟许多发达国度 的程度差不多。

但许多人却以为生存空间依然告急，高楼大厦一栋挨着一栋，城市拥挤不堪，住得不舒服，质量差强人意。

这分析，我们的房子建得许多，但这些房子并没有真正改进 我们的生存质量，它们只是堆积成了庞大的库存，既占用了大批 地皮资源，却并没有起到预期的作用。

题目 不仅仅在于房子多，更严重的是，房地产市场的“超等杠杆”题目 ，中国的开发商广泛欠债 率很高，甚至达到80%至90%是常态，而国际上认为健康 的欠债 程度应当 控制在50%以下。

房地产开发商的运作模式简朴来说就是借钱做买卖，他们从银行贷款买地，再让修建公司垫资建设，最后 依赖卖房子预售款去归还银行贷款和支付 修建费用。

这个房地产的运转链条在市场繁荣的时间运转得很顺畅，参与其中的人都能赚到钱，但假如 市场涌现 下行趋势，房子卖不出去了，开发商的现金流立刻就断了。

那时，他们手里的房子成了“去世 资产”，无法用来归还银行贷款，也付不起修建公司的质料费和工人工资，最终形成了一个伟大 的“三角债”链条，把银行、修建商、质料商以及购房者紧紧绑在一起。

这个题目 的繁芜 性远超一家公司倒闭，它可能激发 全部 经济体系的瓦解，造成严重的连锁反响 。

国度 出手，先解燃眉之急

面对中国房地产市场的严重题目 ，指望市场自行办理这些困境几乎是弗成 能的，假如某个环节涌现 大题目 ，很可能会激发 连锁反响 ，导致更广泛 的经济动荡。

是以 ，黄奇帆提出的计划 焦点是：国度 必须采取果断步伐，精准地拆除这个“定时炸弹”。

最为关键的一步就是办理“ 三角债”题目 ，这一债务链条涉及银行、修建商、质料商和购房者，若不及时办理，结果不堪设想。

详细来说，国度 将出资收购开发商手里卖不出去的商品房，按照 市场价的六折或七折进行大范围 收购，这笔资金不是无偿支付 的，而是有明确去向：开发商能用这笔钱还银行贷款和给供应商付款。

经过过程 这种方式，债务链条得到 切断，银行和供应商的损失可以得到 补充 ，避免了金融体系瓦解的风险，也为全部 经济安稳过渡争取了时光 。

经过过程 这一步伐，开发商的资金活动得到 缓解，他们也可以大概避免大范围 倒闭，国度 出头办理了最紧迫的现金流题目 ，但接下来的题目 是这些购置 来的房子应当 如何 处理？

为相识决这一题目 ，计划 的第二步是将这些过剩的商品房转化为保障性租赁住房，也就是公租房，如许做不仅办理了房子的去向题目 ，还能满足社会对廉租房的伟大 需求。

如今，许多年轻人和刚来大城市打拼的人都在为高昂的房租和房价而忧? ，经过过程 将这些房源转为公租房，低收入人群可以以较低价格租到相符 的居处 ，淘汰了他们的生存压力。

这一办法也有助于调解我国住房结构，长期以来我国保障性住房的比例仅有约5%左右，远远低于发达国度 的尺度。

经过过程 此次 改革，国度 可以一步步将保障房的比例提升至20%到25%，这将大大改进 低收入群体的居住条件 ，确保住房资源可以大概更加 公正 公正 地分配 。

黄奇帆揭秘

黄奇帆的计划 不仅仅办理了房地产市场的题目 ，还在考虑如何 建立一个更健康 的经济轮回 ，确保将来经济的稳固和可连续成长 。

办理金融风险和社会题目 之后，最后 一步就是使用金融对象 ，把这些收购的公租房转化成一个可连续的金融产物，如许不仅可以大概稳固市场，还能让平凡庶平易 近 也受益。

这一步，黄奇帆提出的就是经过过程 不动产投资信托基金（REITs）来实现，简朴来说，就是把那些已经收购过来的、可以大概稳固发生 租金收入的公租房打包成REITs产物，然后将这些产物卖给平凡投资者。

经过过程 这种方式，平凡庶平易 近 的资金可以投资到这些稳固的、低风险的房地产资产中，与把钱放在银行赚低利息 不同，这些REITs产物供给 了一个年化收益率大概在4%左右的稳固回报。

而且，这种金融产物的背后有国度 的光荣做保障，所以安全性相对来说比较高，平凡人可以经过过程 购置 这些产物，参与到城市成长 带来的结果傍边 。

经过过程 这一方式，资金将不再过度流向炒房，而是流向了能稳固发生 回报的实体资产，如许一来不仅房地产泡沫得到 有效控制，也形成了一个更加 健康 的经济轮回 ，平凡投资者也有了更多可选择的投资渠道。

黄奇帆也在今年 的金融论坛上表示，固然房地产市场现在端庄历二十年来最严重的调解，但他估计 到2025年，市场会渐渐稳固，并进入新的成长 阶段。

他分析，这种 “稳固” 不是市场自然规复的状况 ，而是当局依附一系列有效的调控本领和办法，一步步完成的结构性调解。

这种有计划、有控制的调解，确保了中国的房地产市场不像美国那样忽然崩盘，也不像日本那样长期停滞，中国采取的是一种更妥当的路径，确保经济连续成长 ，同时避免了房地产市场的激烈 波动。

这个历程 对于我们每小我 的意义不言而喻：一方面靠炒房一夜暴富的时代结束了，房价将更加 理性，另一方面平凡人在储备和投资时也有了更稳妥的选择。

这不仅是房地产市场的转型，也是全部 社会经济的健康 成长 ，意味着我们将来的财产治理 和投资将更加 多元化和稳固。

参考资料

黄奇帆：临盆 性办事 业有五大战略性功能，应当 高度重视，21世纪经济报道2025-07-12 。

黄奇帆：幸福生存是城市焦点竞争力，新华社客户端2023-06-10。