作为中国顶尖的经济学家，黄奇帆的发言向来被当作判断经济趋势 的参考。

早在2017年，他就精准预言房地产将迎来拐点，而今后房企爆雷、房价调整等征象一一 应验。

现在，这位曾深度参与中国经济改造 的“实战派”专家再次发声：2025年楼市将止跌回稳。

面临，17亿平米的超级 库存压顶，他说的话还会再次灵验吗？未来的房地产又将怎样走向？

楼市“狂飙时代”终结

把时间拉回2015年，那时不少城市的房价处于上升通道，一个普通小区的房子，几年内价格就能上涨不少。

可到了2024年，照旧统一 个小区，房价跌得让人大跌眼镜。

之前那些想着靠买房投资赚一笔的人，现在只能眼睁睁看着资产缩水，血亏的不在少数。

着实早在2017年，黄奇帆就预警楼市“拐点将至”。

他的根据 很着实：城镇化率增速放缓，农村人口进城的节拍 慢了，住房需求自然跟着降温；开辟商猖狂 加杠杆拿地，高欠债 模式把全体 行业逼到悬崖边；另有就是库存越堆越多，盖的房子远超现实需求，泡沫越吹越大。

这些身分 叠加在一路 ，楼市拐点出现是必然的，而2024年的楼市数据更是赤裸裸地展现了暴虐原形。

国家统计局1月17日的数据显示，2024年全国新居销售面积9.7亿平方米，销售额9.7万亿元，同比分离 降了12.9%和17.1%，这已经是连续第三年下滑。

更反常的是，成交量跌成如许，空置率反而往上走。

外貌上看人均住房50平米挺宽裕，现实上是有钱人手里攥着好几套房，真正需要 房子的人却买不起，市场早就拧成了去世 结。

黄奇帆的“两把手术刀”理论一针见血：一把瞄准 超级 库存，那么多卖不出去的房子压着资金，供需早就失衡了。

另一把砍向超级 杠杆，开辟商空手套白狼玩得太疯，一旦市场降温，资金链说断就断，连锁反应 挡都挡不住。

看看日本和美国的前车可鉴就知道，中国楼市不会走崩盘的老路，但“硬着陆”躲不过去 。

日本昔时 泡沫破了之后，经济趴了几十年，多少 房子成了负资产；美国次贷危急时，大批 房子被银行收走拍卖，惨状念念不忘。

好在咱们一直在调控，就想让市场渐渐软下来。

国家脱手“拆弹”

国家这波救市利用，第一步就先拿债务开刀。

去年有家全国排前十的房企，欠着上下游500多亿三角债，项目停摆快一年。

国资接办后，直接把烂尾楼按市场价六折打包处置惩罚，优先兑付施工方和材料商的欠款，硬是把这团乱麻理顺了。

现在工地上从新 开工，购房者也能按月收到交房进度通知 。

紧接着就是变废为宝的利用。

北京南四环那个 烂尾三年的项目，上个月改成公租房对外开放申请，房钱 每平米才45块，比周边市场价低了三分之二。

申请通道刚开三个小时，两万多套房子就排到了十万人，好多 在相近 上班的年青 人，破晓就去现场列队拿号。

这种把闲置房源盘活的办法 ，既解决了住房难题，又消化了库存。

更让人面前一亮的是REITs这个新玩法。

本年年初推出的首批保障房信托产品 ，最低只要1000块就能买，预期年化收益4%，相称于把从前只有富人能玩的房产投资，拆成了普通人也能碰的小份额。

对比过去 买套房动辄上百万的门槛，这种小额投资模式确切 让不少人看到了分杯羹的机遇。

黄奇帆之前就说过，中国房企数目得砍失落 九成才公道，现在看这话真不是随口说的。

美国全体 市场也就500家正经开辟商，咱们光注册在案的就有9万多家，很多小房企连像样的项目都没有，全靠 借贷空转。

本年开端 ，羁系部门明白哀求 ，开辟商欠债 率必需 压到50%以下，达不到的直接限定拿地，这一下就把那些高杠杆玩家逼到了墙角。

新规则里最狠的一条，是彻底终结地王时代。

现在拍地前必需 提交资金证明，而且拿地款里自有资金比例不克不及 低于70%，想靠银行贷款抢地的门路 彻底堵去世 了。

上半年全国22个热点城市拍地，最高溢价率没超过5%，从前那种几十家房企疯抢一块地的局势 ，估量 很难再会 到了。

黄奇帆近来明白说，2025年就是楼市止跌回稳的年份，这个判断可不是随口说的，背后有实着实在的逻辑支持...

2025年后楼市新常态

先看房价走势，依照 黄奇帆的分析 ，一线城市核心区会出现微涨，究竟这些处所 资源会集，人口还在连续流入，住房需求相对稳定。

但三四线城市就纷歧 样了，人口外流加上之前盖了太多房子，也许 率会继承阴跌。

房地产和GDP的关系也在变，过去 房地产对经济拉动作用明显，现在却有点“拖后腿”。

不过到2025年，这种环境会有所转变 ，房地产对经济的影响会趋势 “中性”。

这意味着对普通人来说，房地产相关行业的工资波动会变小。

像从前那样靠卖房、建房拿高提成的日子可能一去不复返，但行业稳定性会加强，不会再出现大起大落导致的失业 潮。

面临将进入新常态的楼市，普通人假如是刚需买房，当下或许是个好机遇，现在利率已经降到比力低的程度，不少处所 首套房利率都在4%以下。

但肯定要记取“月供≤收入1/3”这个铁律，否则一旦收入出现波动，很轻易断供。

除了买房，替换投资路径也得看看。

REITs就是个不错的选择，收益率也许 在4%左右，风险比直接买房小多了。

另有城市更新基金，跟着当局的规划走，把钱投到旧改项目里，收益相对稳定。

长租公寓也有机遇，尤其是在人口流入多的大城市，房钱 涨幅固然不会太猛，但胜在稳定，跑赢通胀问题不大。

恒久来看，楼市会从“香港模式”转向“新加坡模式”，这意味着保障房的比重会大幅增长。

到那时候，商品房就会酿成“改善型奢侈 品”，不是大家都能买得起大house，更多人会通过保障房解决根本住房问题。

末了另有个终极 牵挂：假如房价年涨幅和GDP差不多，也许 5%，房子还值得买吗？黄奇帆的谜底 可能出乎很多人料想。

他认为 ，对于刚需来说，房子的栖身 属性是第一位的，只要有需求，该买照旧得买。

但对于投资者来说，想靠买房赚大钱就难了，5%的涨幅扣除税费、物业费，着实没多少 利润空间，还不如把钱投到其他收益更高的处所 。

总的来说，2025年后的楼市新常态，就是离别 猖狂 ，趋势 平稳。

普通人要做的，就是看清趋势 ，根据本身的现实环境做选择，别再想着靠楼市一夜暴富，稳稳当当过日子才是最紧张的。

参考文献