中国城市高速扩展 的期间，可能真的要落幕了。

高层集会 ，已经定调。在日前举行的中心城市工作集会 上提到：

城镇化正从快速增长期转向稳固成长 期，城市成长 正从大范围 增量扩展 阶段转向存量提质增效为主的阶段。

要知道，天下层面的城市集会 在历史 上只召开过5次，云云高规格集会 ，险些每一次都让中国城市的格局 迎来大洗牌。

值得一提的是，恰是 2015年的上一次中心城市集会 ，拉开了大范围 棚改的序幕，对城市成长 和房地产市场带来了深远影响，也带来了一波拆迁造富的热潮。

时隔十年，高层集会 定调中国城市成长 进入“存量提质增效”阶段，意味着城市更新的关键拐点，正随之到来。

这场巨大的连锁反应，与每小我 休戚相关 。

一个显着的变化是：拆迁暴富的神话，正在淡出"大众," 的视野。

客岁广州白云石井潭村最低仅有6600元/平的征收补偿，曾经引发普遍 谈论 。

白云潭村旧改补偿计划 （数据来源 ：广州楼市发布）

要知道，作为广州重点推动 的四大片区旧改之一——白云区罗冲围片区的首期旧改项目，潭村的改革 进展，一直以来都备受存眷 。不少当地村民都期待着，可以或许复刻昔时 猎德、冼村的神话，逆天改命的时机近在面前。

结果拆迁和补偿尺度一下来，让很多人都大跌眼镜：

依照 上面公开的补偿尺度，300平的祖屋拆了，满打满算可以拿198万拆迁款；如果积极响应 政策，还能额外拿到29.7万搬家 嘉奖以及一年期的临时安置费6.72万，总共加起来234.42万。

然而这200多万，在白云区同地段要想换个300平的新居，连首付的一半都不到！

同样受到“暴击”的，另有被誉为第一土豪村凤和(康乐村、鹭江村)。依照 目前公开的补偿尺度，弃产选择货币补偿的话，复建室庐 按12500元/㎡补偿，复建物业则按6000元/㎡补偿。远远低于此前番禺沙溪、里仁洞村旧改的补偿尺度，在海珠当地连个二手房都买不到。

为何短短几年之间，拆迁户从众星捧月的“香饽饽”，成为了版本弃子，甚至被吐槽“一夜返贫”？

由于城市更新的弄法 ，已经彻底变了。

过去 支撑轰轰烈烈的城市旧改，是房地产的金融游戏。在市场预期看涨的前提下，土地价值 水涨船高，中间利润空间大，开发商也更故意愿供给 高补偿。

虽然旧改的本钱高、周期长，但在高盈利的预期下，开发商依然会趋之若鹜。可以说，火热的市场作育了回迁高收益，也成绩了一个期间的造富神话。

但现如今，房地产市场正经历一个漫长的调剂 期。依照 最新的数据：

今年上半年，天下房地产开发投资同比降落11.2%，室庐 新开工面积降落19.6%，新建商品房贩卖面积同比降落3.5%。

各类 迹象显示，房地产的底部摩擦运动还在继续，止跌回稳依旧任重道远。在市场连续转冷的大背景下，曾经城市更新的“主力军”们正在节衣缩食，如佳兆业，期间，合景，富力，升龙等开发商大踏步地退出了广州旧改。没有“金主爸爸”们撒钱，拆迁高补偿的期间也在变得渐行渐远。

一个稍显暴虐的究竟是：当前城市更新的补偿定价，实在是回归了土地和房屋本来的价值 。拆迁不等于阶层跃升，这就是城市扩展 进入存量期间后，每一小我 都得顺应的新常态。

比起定价的调剂 ，更为深入 的转变 是：城市更新，正在越来越依靠政府主导。

2024年，广州市住建局明白了广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区，作为接下来城市更新的重点使命。

也许 有人以为，接下来将有海量的财富机会。但如果细致拆解广州的操作，就会发现：这轮城市更新的底层逻辑，与以往完整 不同。

从广州市此前明白四大重点片区做地试点工作的主体单位，也能看出：

广州火车站片区（广州城投团体、广州市建筑团体）；城市新中轴（海珠）片区（越秀团体）；罗冲围片区（珠江实业团体、机场建立投资团体）；环五山创新策源区（越秀团体、机场建立投资团体）。

无一破例，都是国资、国企。而且广州在这轮城市更新中，首创 性地提出了“兼顾 做地”的新模式。

过去 广州的旧改模式，主如果 由政府先确定旧改范围 ，然后由村集体表决选出互助的旧改企业。后续的拆迁、补偿、复建、融资等，基本全由互助企业主导。

但这种自下而上的市场化模式，受房地产周期的影响很大。近年来，部门房企的“暴雷”，一度让一些旧改项目面对烂尾风险。

而在《广州市支撑 兼顾 做地推动 高质量成长 工作措施》中，初次确认广州将依照 做地和土地收储相分别 的原则。简单来说，就是前期的征收、补偿等，均由政府确认的做地主体自力 开展。将“生地”做为清清白 白、可以直接开发的“熟地”后，再由政府收储，放到招拍挂市场上出让。

广州“兼顾 做地”新模式详解

（图源：房地产导刊）

政府下场 兼顾 做地，客不美观 上清除了很多前期停止 ，为“旧改”按下了加快键：

最近，作为海珠新中轴启动区的东风 村和三滘村复建安置房项目已完成招标工作。从客岁1月海珠成立城市更新项目公司，到今年3月启动区计划 经由过程 ，到如今安置房动工。海珠新中轴的城市更新周期之快史无前例 。

而且在“安置先行”的原则之下，村民的焦点权益获得 了优先保障，避免了以往开发商推诿扯皮的可能。

新中轴海珠南洲片区更新改革 东风 村安置房复建地块

（图源：羊城派）

这种“海珠速率”的背后，恰是 政府对于拆迁会商、补偿协商发挥了兼顾 作用。在“依法征收，净地出让”的新模式下，前期的征拆补偿不再与后续的地产项目直接挂钩，而是以新计划 用途 市场评估价的肯定 比例向做地主体支付 收储补偿款，再由政府统一公布 拆迁的补偿尺度。

当然，统统补偿公开、透明，意味着过去 含糊的议价空间也不复存在。

就以海珠新中轴的更新计划 来看，重点在于买通珠江新城与海珠湿地之间的“中心绿轴”，形成“蓝绿共享的活气 公共空间”，相比之下，商业和房地产项目并非重点。

以公共办事 属性为主，就决定了此次征拆补偿的天花板。过往拆迁户依靠土地溢价举行会商博弈的想法主意 ，如今已不再现实。

发现没有？留给“钉子户”的空间越来越窄了。

广州的“海珠之眼”就是活生生的证明。十年谈不拢，想拆拆不动，最后 只能变成“桥中房”。几年前，这座“最牛钉子户”造成的奇异景不美观 ，在海珠环岛路开通的时间曾经抢占了消息头条，甚至引发人们打卡围不美观 。

奇葩消息的背后，却是 一场“双输”：身为户主失去了改善居住前提 的时机，而广州则留下了一道城市建立的伤疤。如许的遗憾，本可以避免。

这几年来，社会舆论对于钉子户的见解也在悄然转变 。

7月20日，河汉 冼村的最后 两栋村屋终于顺利 拆除，面对政府的依法强拆，评论区的画风却是 “一片喝采”。有冼村村民现身说法：“几个‘留守户’不肯具名，搞得全村拖了15年无法回迁，损失惨重！”

有网友评论，猎德和冼村堪称城中村拆迁的两个极度：一个早早抓住 了城市扩展 的窗口期实现财富增值，另一个却由于少少数人的贪心错失了十几年的风口，竹篮打水一场空。

究竟上，当钉子户不仅容易成为众矢之的，“房财两空”的情况也不少。最近越秀南洋电器厂的旧改项目中，第一批留守户的行政诉讼被法院一审驳回，不仅房屋面对政府依法强拆，原有的签约奖和搬家 奖也被取消，得不偿失。

一个显着的变化是：征拆的赞成 权正从关键少数转移到绝对多半 。在广州最新的《城中村改革 条例》中明文规定，城中村改革 仅需三分之二以上的成年村民赞成 ，即可举行，无需挨家挨户举行具名确认。接下来如果另有“钉子户”，就会直接走法律途径，强制实验。

从这个角度来看，如今的拆迁应当 是“越早越好”，要避免进入依法强拆阶段后陷入被动。

不外，作为一座对峙“以报答 本”理念的城市，广州一直以来对于拆迁户的立场 是非常 包涵的，法律步伐恐怕只是最后 的本领。就拿此次 海珠新中轴赤岗段拆迁来看，所给出的补偿尺度就相称优厚：

征收通知布告 显示，此次征收将以货币补偿、产权变更及房票3种形式 举行补偿安置，其中 货币安置最高可达6万元/平方米，是当地二手房均价的两倍摆布 。相比康鹭片区村民2.5万/㎡、非村民1.68万/㎡的补偿尺度，可谓是“断层式领先”了。

而从目前的情况来看，今年4月以来，已经陆陆续续地有商户、住户签约搬家 ，各处工业园、商业街甚至黉舍 的拆迁工作正如火如荼。

海珠新中轴的拆迁速率，给人强烈的“推背感”，也恰好阐明这轮城市更新，获得 了绝大多半 人的附和支撑 。

期间变了，城市更新不再是少数拆迁户的贪吃 盛宴，而是城市情 貌的全面焕新、公共办事 配套的结构和财产的跃升，这条路指向的是全体市民的福祉。

每一小我 ，都渴望本身的城市能变得更好。