作者 | 骑猪豪杰

文章泉源 | 格隆汇楼市

在北京松绑限购后，上海也如期跟进。

但是 ，上海限购松绑会不会来得有点迟？

“无穷套”模式打开

就在今天（8月25日），上海也打开了买房无穷套的模式，毫无破例地跟进了新购松，六部分团结印发《关于优化调解本市房地产政策措施的关照》调减住房限购范围 、优化住房公积金贷款额度、优化小我 住房信贷以及美满小我 住房房产税。

具体的内容包含 ——

1、外环外范围 ，家庭大年夜 概单身 ，非上海户籍，1年社保/个税可购无穷套住房，之前仅限一套。

外环外的范围 具体指外环高速公路（S20）以外的区域，涉及的行政区含嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、金山区、崇明区以及闵行区、宝山区、浦东新区的部分区域。

2、成年单身 群体购置 住房，视同家庭购房了，之前非沪籍单身 缴满社保后可买1套，但只能买全上海的二手房和外环外新房，需婚后才气买全上海新房，也就是单身 可以买2套了

3、进步了住房公积金贷款额度，拓宽公积金利用范围 ，首套房最高贷款额度从160万元进步至184万元，多子女家庭首套住房贷款额度进一步上浮，最高可达216万元；二套房最高贷款额度从130万元提拔至149.5万元。

4、商贷利率不再区分首套/二套，之前上海首套房首付是15%，利率LPR-45点，二套首付是25%（郊区20%），利率LPR-5点（郊区-25点）

5、非沪籍同样首套免房产税，买二套人均60㎡免税。

选择在周一的这个节点宣布松绑，无疑是给周一的A市打了一剂兴奋剂。

所以 可以看到，今天一大年夜 早，房地产板块几乎全线飘红，乃至连一些走在钢丝绳上的房企也一炮涨停。

之前北京松绑限购，超预期的地方是，在京外结清公积金贷款后算首套，统一了五环内外 首套和二套公积金最低首付比例。

是继承去年 “9·30”政策非京籍社保年限“五环内5改3”“五环外5改2”后，限购最紧张的调解。

这样的调解方法 ，最主要的原因 是北京的库存根本都集中在五环外。

据华夏 地产研究院统计数据，截至2025年8月，五环外新房库存占比全市约81.4%，库存面积超900万平方米，去化周期超26个月。五环外二手房库存占全市约68%，去化周期达22个月，远超公平 区间（12-18个月）。

那么，为什么松绑的地位 是上海外环外？

外环外新房太多了，外环外去库存压力太大年夜 ，外环内新房少，去库存速率也比外环外快许多，且人口 密度也低许多。

根据同策研究院数据，上海当前外环外区域的库存占比达到80%（按套数统计）而现在外环外区域的成交占比约60%。

所以 上海此次 松绑思绪，根本是1；1复刻了北京的限购松绑思绪的，精准针对的是高库存区域范围 。

超预期or低预期

那么，此次 上海松绑，超预期的地方是什么呢？

好像也没太超预期，乃至可能低于预期。

一方面政策力度远不如去年 上海楼市的927新政。

927新政直接将上海楼市增值税免征年限，从5年调解为2年，对生意业务的摩擦本钱起到的减免浸染 是非常大年夜 的。

另一方面，此次 松绑的是外环外的区域，只是对套数不再作限制，但是 非沪籍照旧必要1年社保/个税，放松的不是限购门槛，而是增购套数。

这样的松绑，不过是本来 非沪籍在外环外可以买1套酿成可以买许多套，可能对市场来说，但实际上吸引力可能不大年夜 。

首先放松的范围 到市中心通勤时光 普遍需1小时以上，这样的地位 相称于深圳坪山区通勤到福田区的地位 。

这样的地位 ，商业、医疗、教诲等资本 与市区差距明显，优质学区也少，三甲医院根本需依赖市，部分新兴板块生存便利性是跟不上需求的。

在上海本地人眼中外环之外都已经不算上海了。

其次北京五环外可以购置 任意套房，但是 没有房产税。

也就是，无论多购多少套，除了自己的房价，没有额外的摩擦本钱。

而上海不一 样。

上海虽然也同步抄北京的功课 ，对沪籍和满1年个税/社保的小我 /家庭不再限制外环外的购房套数，但上海存在明白的房产税轨制 。

上海自2011年以来，针对部分小我 室庐 征收房产税的范围 为新购住房超出人均60平的第二套房起征，税率为0.4%到0.6%。

2025年的尺度是新购房单价≤94446元，税率为0.4%，新购房单价＞94446元，税率为0.6%。

计算公式是应缴房产税=超出部分面积×新购房单价×70%×税率（0.4%或0.6%）。

非沪籍也和沪籍一样首套免房产税了，买二套人均60㎡免税，假设5口之家，则免征总面积为300平，若首套为300平，二套为150平，那么新购房，若单价为5万/平，则房产税为（300+150-300）*10000*70%*0.4%=4200元，若单价为10万/平，则房产税为（300+150-300）*100000*70%*0.6%=6.3万。

现在，上海外环外的室庐 均价程度根本在2万摆布 ，部分区域仅3万-5万/㎡。

换句话说，外环外的新房假如买得越多，房产税就越多。尽管外环外的代价程度线在5万以下，但多买后无形中也会增长必定 的税费。

所以 ，假如要促进上海的房地产市场生意业务，房地产税很大年夜 概率还必要接纳一些宽贷豁免 的补丁措施，给市场进一步通报信心。

但，上海托底表现出的刻意是非常武断 的。

一方面，6天前上海的中介平台停止显示二手房成交代价，避免进一步引起市场的担忧。

另一方面，上海楼市已经是最有韧性的市场，去年 9.29新政后，接近1年的时光 新房成交活泼，不少楼盘涌现 抢筹，二手房成交量也一度冲上2万+套。

数据泉源：网上房地产

现在上海楼市行情，不过刚走冷几个月而已，新房更是从6月才开始迅速转冷，就已经释放 新的政策。

所以 ，等候一个月后上海市场的数据。