中房报记者 苗野丨北京报道

房企化债迎来告急冲破 。

9月1日，禹洲集团对外开释了一个新闻 ，其境外债务重组各项条件已获满意并正式见效，团体化解66.8亿美元债务风险，乐成降债35亿美元，成为了世界 第5家完成境外债务重组所有流程的房企。

同日晚间，佳兆 业集团也宣布其境外债务重组计划已取得关键性进展，重组见效日期估计 于9月尾正式落地，将削债86亿美元。

据中指研究 院统计数据，停止2025年8月，世界 共有77家房企产生 债务违约，约60家出险房企颁布 了债务重组进展，其中20家房企的债务重组方案获批，化债总规模 冲破 1.2万亿元。

目前，融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光等房企已完成境内及境外债务重组；禹洲、中梁、当代等房企完成境外债重组；旭辉、佳兆 业、碧桂园、世茂等企业的境外债重组方案已获批。别的，新华联于今年6月完成重整，金科股份、协信远创的重整方案经法院批准后已进入执行阶段。

“这标记着房企风险处理进入快车道，房地产行业将渐渐从规模 扩年夜 转向代价创造。”房地产市场人士广泛以为，完成债务重组只是第一步，在楼市新周期里想要活下去，需要的是妥当的财务、优质的资产和经心的运营。

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从“展期”转向“削债”

2025年以来，房企债务重组历程显着加快。

8月20日，“21旭辉03”经由过程 了重组方案投票，这使得旭辉境内债重组几近完成，目前已经由过程 重组方案的6笔境内债存续规模 合计96亿元，仅余“22旭辉01”仍在投票中。

融创旗下的境内债已于8月11日复牌，并开始陆续落地各项条款，股票选项申报挂号 干系工作已完成，选择股票选项金额为55.9亿元。同期融创推出全面债转股方案重组95.52亿美元债务，将于9月15日在香港高级 法院举行 调集聆讯。

“尽力以赴完成境内外公开市场债务风险的化解。”融创中国董事长孙宏斌在中报中提到，估计 将于2025年底前完成境内债重组方案的执行和境外债重组干系的所有法庭步骤 。

在这一轮化债海潮中，最焦点变化是从“展期”转向“削债”，多数房企经由过程 债转股、现金要约、资产抵债等方法 实现削债70%摆布 。

在禹洲集团的境外债务重组方案中，部分债权人将获得公司新发行56.45亿股股票，占重组后公司已发行股份约37.94%。别的，禹洲集团还经由过程 供股筹集近1亿港元资金，用于支付 重组干系费用及增补集团活动资金。

禹洲集团方面表现，本次重组方案焦点目标在于将集团境外负债 规模 调整至公道程度，规复资本 布局的妥当与可连续性，确保集团营业 可以大概连续谋划并实现健康发达发展，同时缓解公司活动性压力。

融创中国被视为房企解决债务风险的树范 案例，在其发布的境外债务二次重组方案中，针对总规模 约95.5亿美元的境外债务重组采用“全额债权转股权”模式，成为首家将所有美元债券转换为公司股本的开发商。若最终顺利 实行，融创基本实现境外债务清零。

佳兆 业同样经由过程 债务展期、债转股、资产处理等多种方法 ，对原有债务布局进行系统 性优化。重构乐成后，新票据的票面利率介于5%～6.25%，较汗青债务的利率有所下降。债务均匀展期5年，公司在2027年底前无刚性还本压力。

中指研究 院企业研究 总监刘水以为，当下房企活动性困境没有显着缓解，高比例削债能年夜 幅减轻企业偿债压力，避免涌现 二次违约。对债权人来说，若房企后续谋划改良 ，股权代价提升，债权人可通太甚 红或转让股权获益。

某房企内部人士表现，唯有活着，偿债才有底子。房地产市场还在底部，没有新的项目开发就没有现金流入，所以只能从来源 上减负，将有限的现金流用于规复正常谋划，债务重组只是本领，谋划重构才是目标。

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化债与转型并行

房企债务重组提速背后，是告急的时间窗口。

2025年1～8月，TOP100房企销售总额为23270.5亿元，同比下降13.3%，千亿规模 房企仅剩5家，销售额均值为1508.7亿元；TOP10房企销售额占比49.2%，行业会合度逐步提升。

单看8月，TOP100房企销售额环比增长3%，同比下降11%，这表明市场有所回暖，但远未规复到正常程度。

别的，286家披露事迹 的上市房企在2025年上半年累计实现营业收入1.85万亿元，累计实现净利润851.77亿元。值得关注的是，189家上市房企总计吃亏 1912亿元，净利润为负的房企有89家。

多家房企掌舵人在半年报中说起 ，房地产市场仍处在深度筑底期，估计 今年总体行业规模 将下滑5%~10%，信念 修复需要时间，企业谋划面对告急考验。

对于出险房企而言，债务重组是企业自救的关键一环，但要想完备 “登岸”，身上的“累赘 ”依然很重，它们也实行经由过程 出售资产、引入战投和深度转型寻找突围之路。

临近8月尾，宝龙地产将杭州滨江宝龙城摆上货架，商业综合体部分报价28亿～35亿元，写字楼报价13.9亿元，总价凌驾40亿元。万科也于8月26日将吉林松花湖国际度假区开发有限公司和北京万冰雪体育有限公司各75%的股权卖了出去。

“面对当前形势，盘活这部分资本 对万科来说非分特殊 告急，我们了解到做增量容易，做存量难。”万科办理 层称。

孙宏斌也坦言：“公司已往经历过很多艰苦 和风险，不管是再好的行业，杠杆高风险就会年夜 ，所以降杠杆是必须的。”

经由过程 项目出售和债务重组，融创已经实现了杠杆压降，同时发展物管、文旅营业 板块，上半年合计收入超56亿元，占比提升至28.3%。别的 ，融创获得贝恩投资90亿美元资金支持，正在经由过程 “而今办理 ”寻找优质代建项目。

从重资产向轻资产模式变化，这是绝年夜 多数出险房企的选择。

旭辉控股董事局主席林中表现，间隔旭辉控股真正“站起来”，年夜 概还需要3年时间。他提出旭辉要“二次创业”，走一条“轻资产、低负债 、高质量”的新路径，聚焦“收租、自营开发、房地产资管”三年夜 焦点营业 板块。

26亿元撬动1470亿元债务清零，金科地产完成世界 首例千亿级房企司法重整，联袂 长城资产转型特殊资产办理 ，开启“不良资产+”市场新赛道。

“目前来看，代建、轻资产运营是房企转型的主流标的目标 。”一位房地产行业观察 人士表现，经由过程 “代建+办理 输出”既能获取稳固收益，又能保留地产基因，将过往积累的资本 最年夜 限度变现。

值得一提的是，中国信达于7月16日宣布采取“罚息豁免+债务展期”的组合计谋对中夷易近 投18.99亿元债权实行重组。中国信达主动免去约7923万元罚息，仅以本金作为重组基数，并将还款限期延伸至2025年底。18.2亿元债务的“免息展期”无疑是对出险房企积极化债的又一针“强心剂”。

“如今评判出险房企值不值得出手 相救是要看其手上有没有可盘活的优质资产，能不能产生现金回流。”前述某房企内部人士说。

上海易居房地产研究 院副院长严跃进以为，债务重组虽为房企博得 了“时间窗口”，但要真正实现谋划回归良性发展，还需多重因素协同，稳住现金流、提高运营服从、规复市场信念 才是走出困境的关键。

行业承压，走在自救和规复前列的房企，更有机会在行业规复后率先走出困境。