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房地产市场的预言家黄奇帆，又一次用事实证明了其判定的精确性。

这位被称为“楼市预言家”的经济专家，早在2018年就曾语出惊人地预测中国新房生意业务量将逐年降落。

其时正处于房地产市场的黄金时代 ，很多地方都是排长队买房，开发商专横 狂 扩大 ，整个行业都陶醉在狂欢中。

事实证明黄奇帆的预测是对的，而在今年一月份的中国金融四十人论坛上，黄奇帆有给出了新的预测，此次 预测的内容是什么？会再次成为实际吗？

中国楼市

我国的房地产，就像一个得了重病的壮汉，看着体面，内里却早已千疮百孔。人均栖身 面积比肩发达国度 ，可稍一挪步就气喘吁吁。

楼市病入膏肓，有两条逝世 结紧紧缠绕，互为表里 。第一根绳，是“超级库存”导致的肌体空心化。

已往三十年，我们盖房子的速度的确 是世界 奇迹，从一年千万平米，飙升到惊人的十七亿平米，全球一半的新房都扎堆盖在了中国。

这数字一出，我们人均栖身 面积到达五十平米，看着跟住独栋别墅的美国人差不多了。但这只是表象，房子多却不代表住得好，无数的房子空空荡荡，无人问津。

尤其一些农村，盖起五六层的“豪宅”，却与邻居的楼房紧挨着，基本 谈不上生存品质。城镇化率也摸到了天花板，能进城的早就进来了，哪另有那么多人来填满这些钢筋水泥？巨年夜 的构筑，成了身段无法消化的赘肉，吸取营养 ，却不再有任何功能，只剩累赘 。

第二根绳，则是“超级杠杆”引爆的系统性梗阻。假如说空房子是包袱 ，那高企的杠杆就像血管里那要命的血栓。

已往二十年，开发商玩的是一手高明的“空手 道”：欠债 率普遍冲到80%、90%，而国际上公认的健康线不外50%。他们拿着银行的钱去拿地，让施工方垫钱盖楼，再用老庶平易近 买期房的钱来还债，接着继续扩大 。

这条链子顺风顺水时，仿佛自作掩饰。可一旦市场冷下来，房子卖不动了，现金流立马断裂。于是，银行、供应商、构筑商、乃至买房的老庶平易近 ，所有人被逝世 逝世 捆在一根链子上，形成了可怕的“三角债”。这就如同满身血管被堵逝世 ，血液无法循环，随时可能引发器官衰竭，也就是我们最怕的经济硬着陆。

如何破局

面对如此要命的“梗阻”，指望市场那只“看不见的手”本身逐步消化，终极“无痛出清”，基本 不实际。那无异于看偏重症病人却只让他“多喝热水”，最后只能错过最佳的治疗时机，眼睁睁看着整个经济彻底休克。

是以 ，一套由国度 亲身操刀的外科手术计划 ，就成了独一 的出路。这正是黄奇帆不停以来号令的破局之道。而这套计划 ，核心就是精密设计的“三步疗法”。

第一刀，叫金融清淤，目的就是打通 经济的“主动脉”。国度 将拿出巨额资金，以市场价六七折的代价，年夜 规模批量收购那些身陷逆境、手上丰年 夜 量卖不掉 落 房子的开发商。

但这笔钱可不是白白送出的“救济款”，它是真正的“手术费”，花在刀刃上。开发商拿到这笔抢救的现金流，就能立刻偿还银行贷款，支付 拖欠的工程款给供应商。

这样一来，那条致命的“三角债”链条刹时就能被彻底堵截。此举避免了房地产企业年夜 规模的破产倒闭潮直接打击到我们的金融系统，实现了一场惊险却平安 的金融风险“软着陆”。

这第二、第三刀，是真正让楼市脱胎换骨的症结 。国度 收来的这些存量商品房，不会让它们继续闲置烂在手里。它们将摇身一变，成为我们最需要的保障性租赁住房，也就是年夜 家常说的公租房。

这招棋可谓一举多得，它不仅解决了进城务工职员、年夜 学结业生等新市平易近 群体的燃眉之急，弥补了社会保障的短板。

更重要的是，它借助这个时机，将我们国度 保障房的供应比例，从如今不到5%的菲薄水平，一会儿 朝着国际通行的20%-25%长期目标年夜 步迈进。

这等于把已往拦阻血液循环的“赘肉”，活生生转化成了能为社会服务的“肌肉”，让房地产彻底回归到它最初也是最重要的——栖身 本源。

这些转化为公租房的资产，未来还能持续产生稳定可不雅 的房钱 收入。以此为底子，它们可以进一步打包成不动产投资信任 基金（REITs），并在金融市场上发行 上市。

这种产品，预期能提供年夜 约4%阁下 的年化收益，这可比银行如今1.8%的存款利率高出一年夜 截。此举的意义深远：它为老庶平易近 手中那些无处安置 的闲钱，提供了一个全新的、相对平安 且收益可不雅 的投资渠道。已往，年夜 家除了买房炒股，好像就没有其余 投资出口。

如今，这等于在社会财富循环系统 中开辟了一条新的“血管”，让资金可以或许健康地流动起来，流入那些真正能产生实际代价的地方，而不是在房地产的泡沫里无谓内耗，浪费国力。

黄奇帆预测

这场刀刀到肉的年夜 手术之后，中国楼市毕竟会变成什么样？黄奇帆描绘的图景清晰可见：一个更平稳、更理性的“新常态”正在到临。房价，不会再像已往那样动辄疯涨，但也毫不 会断崖式下跌。

未来的年均涨幅，年夜 领会与我们国度 的GDP增长 率坚持 同步。这意味着，谁人靠炒房就能一夜暴富的时代，已经彻底地、永久 地画上了句号。“房住不炒”这句口号，不再仅仅是口号，它正在成为实着实在的市场铁律。

对我们普通人而言，这番天崩地裂翻天覆地 的变化意味着什么呢？对于那些真正有刚性需求、首次购房的家庭来说，眼下也许 正是一个难得的窗口期。

政策友好，利率处在历史低位，市场上的哗闹也已消散，可以真正静下心来，遴选 一处得当本身的安心居所。但务必记住：量力而行 ，每月还贷额最好别超过家庭总收入的三分之一，别让房子成为压垮生存的那座山。

而对于那些想要置换房屋 、改良 栖身 条件的家庭，如今则可以更加从容不迫。既然市场不再是“抢到就是赚到”，那种追涨的焦急天然烟消云散。年夜 可耐烦等候市场泡沫挤得更干净一些，再出手寻找真正能提升生存品质的理想之所。

至于那些过往风俗了谋利炒作的投资客，规则已彻底改写。指望低买高卖赚取暴利差价的逻辑，在未来十年内恐怕 都很难行得通。假如还抱着老旧的脑筋 盲目入场，极有可能被永久 套牢在高位，成为那批需要被“手术”清理的对象。

中国房地产的这场巨变，它既不是美国式的金融海啸，也并非日本式的漫长低迷。它更像是一场全程在精密监控下的、有计划的、乃至堪称“壮士断腕”式的拆弹办法。过程注定痛楚，但每一步，都紧紧 走在既定的轨道上。

结语

这种变更强年夜 国度 力量 ，在一个年夜 动作里同时解决市场、产业和社会多重难题的宏不雅 调控哲学，在西方的经济学教科书里基本 找不到先例。

它正在誊写一个专属于我们本身的经济案例，作为身处此中的亲历者，能看懂这场年夜 手术背后的逻辑，也许 比单纯纠结于房价一时的涨跌，要更故意义。

信息源：黄奇帆：临盆 性服务业有五年夜 计谋 性功能，应该 高度重视，21世纪经济报道2025-07-12 。

黄奇帆：幸福生存是城市核心竞争力，新华社客户端2023-06-10。