每经记者：陈荣浩    每经编辑：何小桃,魏文艺

11月14日，国内头部信托 机构中信信托 将姚振华旗下宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权公开挂牌处理，激发 业内广泛 关注 。

此次处理的债权包罗借款本金10亿元、残剩 利钱2.265亿元及其他费用1.816亿元，抵押物为深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花圃（东区）三期工程中的160套房产，房产产权属性为“商住肴杂用地/商业”。

《每日经济新闻 》记者（以下简称“每经记者”）注意到，上述位于深圳核心地区的房产已存在二押、三押、四押及司法查封等多重权力 限制。

据披露，中信信托 已就该笔债权向深圳市中级国民 法院提起诉 讼，诉求包罗判令债务人支付回购价款、特定资产收益款及违约金等相关费用，并主张对抵押物拍卖变卖价款享有优先受偿权，同时请求 宝能地产和宝能控股包袱 连带了债 任务 。如今，该案已进入一审步调 ，估计 2025年四季 度开庭审理。

值得一提的是，作为债权处理方，中信信托 此次采用了“不预设让渡 底价但设置保存底价”的收集 竞价规则。而作为被拍卖的宝能方，每经记者梳剃头明 ，本年以来宝能系已有多笔股权、资产被处理。

160套房“不预设底价”拍卖

本次债权所涉抵押物为宝能城有限公司名下位于深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花圃（东区）三期工程中的160套房产。

上述债权的底层资产均位于南山区核心肠 段，在深圳房地产市场中的成交活泼度也较高。

乐有家数据体现，宝能城花圃（东区）如今有57套房源在售，小区挂牌均价为10.58万元/平方米，差别户型和楼层价格差异明显。比喻 ，75.5平方米左右的三房总价多在560万—650万元，92平方米左右的四房总价多会合在800万—898万元，而135平方米的大户型总价广泛在1200万元以上。该项目一套135平方米的5室2厅2卫房源，业主挂牌价为1338万元，折合单价约9.91万元/平方米。

值得一提的是，宝能城花圃所在的南山西丽片区，并非真正意义上的范例豪宅片区。而宝能城花圃作为西丽豪宅的标杆，成为该片区内冲破 西丽房价天花板的楼盘之一，在2021年楼市高峰期，成交价高达15万元/平方米。

每经记者注意到，此次中信信托 处理的宝能系资产，在竞价规则上，采用的是“不预设让渡 底价但设置保存底价”的模式，冲破了传统不良资产处理的订价通例 。

“过往比较 传统的法拍方式是起拍价即保存价，起拍价差不多是参考价的70%。而不预设底价意味着潜伏投资者无需面临固定的门槛价格，保存底价估计 紧张是为了防止资产被贱卖。”11月15日上午，一位法拍市场的从业者向每经记者体现。

眺远咨询董事长兼CEO高承远则体现，固定底价时代，市场风尚 以“评估值×折扣”锚放生理价位，轻易形成单边预期，但去失落 预设底价后，第一轮出价就失落 去参照系，倒逼竞买人本身跑尽调、搭模子等。

在高承远看来，拍卖模式的变化对信托 公司的资产叙事能力、竞价运营能力、舆情办理 能力都是升维磨练。“需要公司对资产较为熟悉，‘尽调包’要足够厚，否则 市场用脚投票，一次冷场就把品牌折价。”高承远分析 称。

宝能债务困局进入“深水区”

对宝能系来说，14.08亿元的不良资产处理只能算得上债务困局的“冰山一角”。

据天眼查信息，停止本年11月，宝能投资集团 集团 被实行金额已超500亿元，此中宝能地产被实行金额逾320亿元，宝能汽车超120亿元。2025年开年前两个月，姚振华就因多起案件被多地法院强制实行，新增实行金额合计超47亿元，债务压力持续升级。

进入到2025年，宝能系已有多宗股权、资产被处理。

每经记者梳剃头明 ，2025年2月，宝能系持有的新疆前海团结基金30%股权经验 五轮流拍后，以3766万元成交，较首次拍卖价格下降44%。

值得关注 的是，该基金办理 规模已从2020年高峰时的496.27亿元缩水至2024岁终 的97.51亿元。此次交易 后，上海证券取代钜盛华成为前海团结基金第一大股东，宝能系终结 了对这家公募基金公司的控制。

本年6月，观致汽车常熟生产基地以16亿元底价上架法拍平台，但最终 因无人竞拍而流拍。该基地建筑面积约19万平方米，是宝能当年投入几十亿元打造的整车生产据点。

而此次被中信信托 处理的宝能城花圃房产，作为深圳南山区的优质项目，曾被视为宝能系的核心资产之一。另据京东法拍数据，宝能城花圃（东区）四期工程也有12套房源被法拍，开拍日期为12月8日，申请实行报酬 中信银行国际（中国）有限公司。

回顾宝能系的成长 历程，2015年因举牌万科激发 资本市场震动，随后大规模扩大 导致债务高企。

频年 来，在房地产行业调整及融资环境收紧的背景下，宝能系流动性危机 徐徐浮现 ，资产处理成为缓解债务压力的紧张手段。但从如今环境来看，已处理资产的规模相较于巨额债务仍显得杯水车薪。

中国都会成长 研讨 院投资部副主任袁帅分析 认为，宝能系此次14.08亿元债权的处理效果，将对其后 续债务重组历程产生紧张影响。若债权能顺利 让渡 ，或将为其他债权人供给 处理参考；若处理遇阻，则大概 进一步加剧市场对宝能系偿债能力的担忧。

高承远提到，信托 端一旦拍出，相称于给宝能整个资产池钉下一颗“价格钉子”：一是锚定系数，其他金融机构再谈债务展期，就会拿此次 成交价做折扣基准，集团 削债空间被锁定；二是示范系数，若中信信托 经过进程 “竞价+保存价”实现高回收，背面排队的大债权人将推脱 “债转股”式长周期计划 ，请求 复制现金回收路径，迫使宝能从“时间换空间”转为“资产换现金”。 

记者|陈荣浩

编辑|何小桃 魏文艺 易启江

校对|魏文艺

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