本报记者   李贝贝   上海报道

天津津投都会开辟股份有限公司（下称“津投城开”）（600322.SH）不日 拟以1元对价剥离评估值为-2.39亿元的房地产开辟业务 干系资产及欠债 ，计划彻底退出房地产开辟。11月11日，上交所就该笔生意业务 发出问询函，直指持续谋划能力、标的评估公平 性、包管责任及债权债务处理这四年夜 焦点问题。

11月17日，对于公司业务 转型的调解、应对退市风险的备选方案，以及将来在业务 拓展方向、营收目标、盈余 提拔路径方面计划 等问题，《中原时报》记者向津投城开辟送了采访提纲 ，但公司方面回应称“现在仅接受现场采访情势”。

值得关注的是，本年以来，已有多家房企选择剥离或退出地产开辟业务 。业内普遍认为 ，在房地产行业仍处深度调解期的当下，物业、商运等轻资产业务 具有现金流稳、资金占用少的上风，契合行业转型与资本估值需求。

四年夜 焦点问题待解

根据津投城开于本年10月底 披露的草案，公司拟将持有的房地产开辟业务 干系资产及欠债 转让给天津都会运营成长 有限公司（下称“天津都会运营”）。在评估基准日2024年12月31日，标的资产的评估价值 约-2.39亿元。经生意业务 双方协商，本次标的资产转让价值 为1元。“天眼查”平台信息表现，天津都会运营建立于2002年，是一家从事公共设施管理为主的企业，由天津市国资委100%持有。

针对上述生意业务 支配 ，上交所的问询函聚焦生意业务 后企业的持续谋划能力、标的评估情况、包管情况以及债权债务情况四年夜 焦点问题。

其中，问询函提出，备考财务报表表现，生意业务 完成后公司资产规模和收入规模均年夜 幅下降，但净资产实现转正。2025年1—6月，公司业务收入从5.17亿元降至0.38亿元，归母净利润临时转正为157.6万元，归母净资产回升至9832.61万元。上交所请求 津投城开团结公司残剩 业务 所处细分领域的市场竞争格局、谋划计划、成长 计谋 等说明残剩 业务 的焦点竞争力、后续是否可能触及财务类退市指标及具体应对步伐、业务 转型可能面对的风险和应对步伐，以及控股股东后续是否有置入资产的计划与支配 等。

与此同时，其标的资产的巨额减值公平 性也引发羁系关注。草案披露，置出标的评估采用资产根本法，评估价值 -2.39亿元，评估估值减值率106.99%。评估减值重要来自长期股权投资，长期股权投资账面价值 74.75亿元，评估值35.79亿元，减值率52.12%，为公司对25家公司的股权投资。其中，天房（姑苏 ）置业有限公司、天津市华博房地产开辟有限公司、天津市华亨房地产开辟有限公司账面价值 分别为0.40亿元、10.50亿元、8.00亿元，对应评估值为-36.98亿元、-4.77亿元、4.63亿元，减值缘故起因为被投资企业谋划吃亏 。羁系请求 其补充 披露评估减值的公平 性与正确性，核查是否存在前期减值计提不实时、不充分的问题。

在包管情况方面，截至2025年6月30日，津投城开对外包管金额66.13亿元，重要为控股股东以及公司子公司供应 包管。现在公司正在与债权人沟通排除包管事件，对于预期无法在交割日前排除的包管，预计形成的关联包管将在交割日前完成上市公司的内部审议及公告等步伐，生意业务 对方将予以配合和资助。对此上交所请求 津投城开列示为置出标的供应 包管的具体情况，并说明后续履行 步伐支配 ，以及控股股东或城运成长 拟供应 的反包管步伐及履约能力。

别的，公司债权债务处理亦被重点关注。该笔生意业务 涉及年夜 批 债权债务转移，其中拟置出的其他应收款达72.87亿元，应收账款10.71亿元，而债务转让需全体 得到债权人同意 。同时，生意业务 完成后公司对置出标的仍有6927.53万元其他应收款，虽商定 交割日前偿还，但羁系部门提出，应收款采取无保障，可能新增关联方资金占用。

是以 ，问询函请求 公司说明债务转让希望、是否已取得所有债权人同意 以及转让是否存在本色 性障碍等。上交所明确请求 津投城开收到问询函后立即披露，并在10个生意业务 日内书面中兴 ，同时修正 草案。

转型方案两度调解

作为国有控股上市公司，津投城开的前身可追溯至1981年建立的天津市建立开辟公司。现在公司业务 仍以房地产开辟与销售为焦点，并同步布局谋划性资产租赁、物业管理服务及建材供应链协同板块。

受房地产行业持续下行影响，津投城开地产业务 近年谋划状况 持续恶化。2025年三季报表现，报告期内公司业务收入8.4亿元，同比淘汰17.72%；归母净利润吃亏 7.89亿元；谋划运动发生 的现金流量净额为-0.25亿元。截至2025年6月末，津投城开的资产欠债 率已达100.36%，净资产为-5.01亿元。依照 干系规矩 ，若本岁终 净资产仍为负，公司将面对退市风险。

持续恶化的谋划状况 叠加净资产为负的退市风险，促使津投城开加快剥离吃亏 业务 。公司在公告中表白 说，因标的资产所从事的房地产开辟业务 资金需求量年夜 、欠债 规模高，拟置出的标的资产规模体量相对较年夜 。本次生意业务 完成后，干系标的资产将不再纳入上市公司合并报表范围，津投城开将“由重转轻”，预计总资产、总欠债 等指标将涌现 较年夜 幅度下降，但净资产、净利润等指标将年夜 幅进步，资产欠债 率有所降低，资产质量、资本布局和盈余 情况将得到 有效改良 ，有利于保护 上市公司全体股东利益。

值得一提的是，就“退房”之后公司的业务 支配 ，津投城开此前曾披露，公司拟经由过程 资产置换、刊行 股份及付涌现 金办法 ，购买天津津能股份有限公司100%股份、天津市热力有限公司100%股权及天津港益供热有限责任公司100%股权，并募集 配套资金，本次生意业务 已得到天津市国资委批复同意 。完成后公司主业将由房地产开辟，团体切换为都会集中供热。

但本年9月，“重要鉴于公司所处内外 部情况发生较年夜 厘革，并基于公司实现高质量成长 团体计谋 考量，综合考虑 置入标的资产谋划情况及将来行业成长 远景、公司自身状况 和将来计谋 计划 调解情况”，津投城开对原方案作出调解，撤消 资产购入计划，改为仅剥离地产业务 予城运成长 ，生存物业管理等轻资产，并不再募集 配套资金。

在业内子 士看来，这一国资内部的资产调解本质是经由过程 财务隔离实现风险出清，但津投城开的转型仍面对多重挑战。易居房地产研讨 院副院长严跃进向记者直言，物业管理等轻资产业务 市场竞争激烈 ，公司缺乏 规模上风与品牌积淀，短期内难以形成稳定盈余 支撑 。同时，原重组方案中拟置入的供热等资产被撤消 ，失落 去了优质资产的事迹 托底。

多家房企已“去重取轻”

值得关注的是，津投城开的“退房”操作并非个例。本年以来，已有多家房企选择剥离或退出地产开辟业务 ，转为聚焦轻资产运营，掀起房地产行业“去重取轻”的转型浪潮 。

例如，本年6月，中交地产公布，拟将持有的房地产开辟业务 干系资产及欠债 转让给控股股东中交房地产集团 有限公司，生意业务 价值 为1元。9月，其公布历时近半年的庞年夜 资产重组交割工作已完成。

9月18日，南国置业股份有限公司（以下简称“南国置业”）公布 庞年夜 资产出售暨关联生意业务 报告书（草案），南国置业拟向控股股东中国电建地产集团 有限公司全资子公司转让房地产开辟、租赁业务 干系资产及欠债 ，生意业务 价值 为1元。重组后南国置业将聚焦商业运营、财产运营等都会运营轻资产业务 方向，实现向综合性都会运营服务商的转型。

10月21日，珠海免税集团 股份有限公司（下称“珠免集团 ”，原格力地产）也披露，拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司。生意业务 完成后，珠免集团 将加快完玉成面去地产化，聚焦于免税业务 等年夜 消耗主业。

业内剖析 指出，房地产行业持续调解、企业谋划承压，是剥离潮涌现 的焦点缘故起因。58安居客房地产研讨 院院长张波向记者表白 说，地产进入存量时代，市场需求疲软、去化困难，不少企业的房产开辟业务 从盈余 焦点变成吃亏 包袱，经由过程 剥离的办法 可有效降低资产欠债 率，让净资产、净利润等症结 指标得到 改良 ，降低企业自身风险。

在其看来，将来，对于一些转型锐意 明确的企业来说，会继承推进开辟业务 的剥离，聚焦自身上风业务 ，这一进程 还会加快行业出清。但对于资金实力雄厚、布局平衡的头部房企，以及财务安妥 的中斗室 企，反而有可能借机霸占更年夜 市场份额。

不过，张波也提示称，当下部分房企剥离和退出房地产开辟业务 ，其面对的重要问题是开辟业务 涉及年夜 批 未完成的项目、与供应商的合作协定 以及购房者的购房合同 等。“后续交付责任、合同 履约主体变更等问题必要妥善解决 ，而且因为 市场下行，业务 本身的剥离难度也在增年夜 。”张波表示。

责任编纂 ：张蓓   主编：张豫宁