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作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji

这也许 是对房地产影响最大的一份文件了。

5月15日，国家发布了《关于持续推进都邑 更新举措的意见》。5月20日，国新办举行新闻发布会，住建部等四部委解读这份文件，并提出部署落实的路线图。这个文件的层级异常 高，由中共中心办公厅和国务院办公厅团结发。不过，很多人可能没有体会到这个文件的告急性。

研读其中 的内容，最告急的一个旌旗暗号 就是：都邑 建立由大规模 增量建立，转为存量提质改造 和增量布局调剂 并重。用老庶民 听得懂的话来讲，过去的都邑 建立，重要是在填充建筑物，搞“摊大饼”。然则 ，萝卜快了不洗泥，很多物业空置、地皮利用也欠好，将来要转向存量利用。

对房地产来说，告别大规模 “供地-建立-卖房-供地”的模式，告别增量为主，转向存量盘活为主。

并且 ，另有两个告急信息：一是文件还提出，建立可持续的都邑 更新模式（事实上，这是党的二十届三中全会提出的）。这意味着，都邑 更新不是三年五年的事变，而是恒久要干的事变；二是到2030年，形成完善的都邑 更新体制机制，都邑 开发建立方式转型，开端见到结果。

可以说，从现在到2030年，要把都邑 开发建立方式，从“增量建立”转型到“存量利用”，并打造为都邑 新的增长动力。估计 ，下半年的中心都邑 工作集会，会有更细的安排 ！

由此，痛彻心扉的调剂 开端 了：不管是处所 政府的运作模式，金融机构的授信和风控标准，开发商的财政模型 、动力机制，以致是每一个市民对都邑 、地产的认知等，都要履历理念上的浸礼 。

站在过往的视角来看，一谈到都邑 更新，不管是旧城改造 、城中村改造 、旧工业区改造 等等，第一印象往往和房地产联系 起来，以致可以说是地产的增长动力。由于，拆迁带来的是名贵的地产时机。

比如，城中的一块地，地产商早就看上了。绑着红丝绸的开工铁锹，掀起第一锹土的那一刻起，带来了暴发户、带来了资金投入，连同相当给力的计划 蓝图，还带来了对将来房价的涨幅神往 。

固然，这是老黄历了！

细看都邑 更新的新文件，我们发明 ，不但要告别大拆大建，并且 浓墨重彩地夸大，“不能拆”：

• 比如，不随意拆除具有保护价值的老建筑、古民居，禁止拆真建假；

• 比如，即便是C、D级危房，也不是一拆了之，而是加固、改建、重建等多种方式；

• 比如，严禁以伤害住房名义违法违规拆除改造 历史 文化街区、传统乡村、文物、历史 建筑；

• 比如，即便是城中村，有的要拆，但条件条件是群众改造 意愿猛烈、都邑 资金能平衡、征收赔偿筹划 成熟。认识城中村改造 的都知道，当前的环境下，满足这三个条件的有多少！

着实，处所 是很愿意 搞拆迁的，一拆一建，不但GDP结果好，并且 都邑 界面也敏捷改不雅观 ，短期内楼宇经济也很凸起 ，可谓“用力最小、结果最大”的政绩模式。那么，为什么不搞拆除呢？

一方面，这20年的房地产成长 ，让物权深刻 民气。拆别人的房子，不管什么性质，都要给赔偿，还要搞费钱把底子、市政办法补上来。钱从哪来？过去，房地产买单了，并且 房价必定 性上涨的预期下，开发商老板拉大旗，一众社会资源涌进来，大家共担风险，共同 分享房价收益。

现在，这个逻辑搞不下去了，社会、市场资源不肯做。处所 政府可以做，也可以经由过程 报酬 刻画的计划 蓝图，做出一版资金平衡的筹划 。但明眼人都知道，这是不成 能平衡的，无外乎做大了当期的GDP事迹 ，但推高了将来的债务。在杜绝新“隐债”的硬束缚下，拆迁无法搞下去了。

另一方面，不管怎样搞资金平衡，大平衡VS小平衡，本地平衡VS跨期平衡，短期平衡VS恒久平衡，都逃不开最终 要经由过程 卖地、卖房来平衡的套路。住房供求关系重大变化，这已是上高低 下的共识了。继承搞拆迁，大量 回迁房和商品房会进入市场，也肯定会恶化房子的供求关系。

表：深圳南山粤海街道翰熙典居旧改总平面图变更环境

数据来源 ：深圳乐居"大众," 号

这样的话，房价止跌回稳也就难了！

本色 上讲，频年 来各方救市力度不成 谓不大，但楼市止跌回稳的局势 脆弱，直接缘故原由就是供应量着实太大了，并且 是同质化供应、片区内超量供应。同时，还要对立 房价安定 。试想，在根本面（收入、就业、预期、转型）不佳的环境下，无序的供应袭来，止跌回稳的难度很大。

可以讲，都邑 更新夸大禁止大拆，以致能不拆就不拆（除危房、违法建筑等），遏制住过多供应对资产价值 的冲击。另外，拆除式更新往往带来的是高密度、高容积率，宜居性差、维护成本高。在低容积率（3.0以下）成为增量供应主流的环境下，更新新政也制止了低效供应、杀价竞争。

固然，告别大拆大建，从泉源 上堵住过多供应、同质化供应，以致无效供应，这是都邑 更新新政的一个影响。

不止于此。更告急的影响，就是存量物业功效 再造、盘活运营。可以说，房子供应太多了，让市场关上了门，但存量物业亟待运营和盘活，给市场开了一扇窗。过去，开发商的本领体现，就是看谁能建嵬峨 派头的楼宇。现在来看，这不是什么本领，200名开外的开发商也夺目这个事。

现在，真正牛逼的开发商，就是运营商：

• 比如，转变 招商策略，消沉 空置率

• 比如，废旧的锅炉房，转化为便民超市

• 比如，废旧的厂房，转化为创业创新高地

• 比如，工业遗存，改造 为文旅网红打卡点

• 比如，久盘不活的低效楼宇，植入新业态，提拔活气

• 比如，改善物业满足度，进步缴费率

• 比如，地上和地下空间的复合利用

• 比如，一栋建筑同时解决 栖身 、创业、休闲娱乐等复合功效 。

......

更牛逼的开发商是什么？

就是对某一个片区的物资 空间、社会形态、功效 业态等，举行周全 再造，对其中 的街区、厂房、车站、楼宇、文旅资源、公共办法，举行一体化的、全新都邑 设计，植入新业态、新功效 、新场景等，举行功效 整合、运营协调、肌理领悟 ，提拔人气、烟火气，发生 可持续的现金流。

最终 ，形成住民或业主、旅客 和消费者、商家和厂商共赢的局势 。

固然，政府在其中 会饰演先行者的脚色，就是扫清市场的停滞。推进伤害住房改造 ，更换小区老化的管线管道，守住安全 的底线；配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共办事 办法；都邑 排水、燃气、供热等地下管网更新改造 ；修复都邑 生态体系，保护传承历史 文化等。

政府“市场清障”的脚色定位，一是靠都邑 更新的专项计划 ，一张蓝图绘到底；二是靠财政资金四两拨千斤的作用。比如，中心预算内投资专门设立都邑 更新专项。经由过程 体系的计划 、财政资金的精准投入，直接带来空间价值的提拔，资产、资源价值的提拔，也创造出社会资源进入的时机。

这就是都邑 更新的新模式！

穿透来看其中 的逻辑，发明 一条很清楚的主线：

那就是，将都邑 更新置入到国内大轮回 的架构中！详细来说，也就是经由过程 公共办事 补短板（安全 短板、市政短板、公共办事 短板、功效 短板等），地皮和物业的功效 再造和盘活利用，物业盘活与人气激活、消费激活、新业态创造和财产转型统筹推进，修复就业、收入和预期等根本面。

图：国家推进都邑 更新举措的概览图

就房地产来说，无论是老旧小区改造 、还是完整社区建立（比如补充 养老、助残、托幼等“一老一小”办法），都邑 更新直接结果，就是原来低效供应以致空置的房子，现在可以利用了。

比如，老旧小区更换了水电管气路等管线，补葺 了楼道、外立面，增设了停车场，加装了电梯。其带来的直接结果就是，原来卖不掉 落 、租不出去的房子，现在能卖掉 落 了、能租出去了；原来不肯意 装修的房子，现在业主愿意 装修房子；楼下的商店，原来买卖欠好，现在也好起来了。

不久前，笔者去某四线都邑 老城区调研，某开发商告诉我，他们这片的老旧小区改造 今后 ，对楼盘贩卖不利。由于，原来打算买房的业主，由于小区改造 好了、能拼集栖身 了，现在不买房了。

着实，话应该这么讲，原来的房子着实住不下去了，不得不买。然则 ，对于这些业主来讲，旧房子很难卖得掉 落 ，要买新房，就得咬牙负债、就得节衣缩食。即便对新房有刺激，但不是可持续的场景、不是健康的买房举动。由于，节衣缩食、咬牙负债，对全体 社会消费和就业是不利的。

久而久之，房地产也不成 持续。这是当下的根本面和房地产两方面无法良性轮回 ，彼此 冲击对方。国家盼望看到的，就是住民在体面栖身 、公道消费、充足就业上的兼容和轮回 。包括老旧小区改造 在内的都邑 更新，目的就是要创造出根本面和房地产良性轮回 、相得益彰、彼此 支持的图谱。

总的来看，不管是市政补短板、公服补短板带来的建筑建材的需求，新型质料、制作技术的可应用 ，老旧小区改造 带来的衡宇 租赁或买卖营业 、二次装修、智能化等；完整社区建立带来的养老办事 、家政办事 、激活生养意愿；存量物业盘活带来的烟火气、人气，创业创新和文旅流量等，这些都是房地产财产链条长、动员性强的体现，也是对房地产支柱职位正本清源的认识。

是以 ，假如看近期房地产的有关政策，发明 思绪发生了转变 。只管还要不遗余力地去救助，但事实上只能施展 “托”的作用。由于，无论跳出房地产看根本面，还是从行业自己的供求关系，太难了！

是以 ，近期思绪发生了转变 。比如，财政政策、钱币政策对象 创新，支持 生养养育、就业和社保，比如5月7日金融部分推出的“一揽子金融政策”。新时代 的都邑 更新，其思绪也是一脉相承的，从充分激活国内大轮回 的角度，瞄准 都邑 更新的工作基调，从而创造房地产的新空间。

对房地产企业来讲，只管近期改善型室庐 、第四代室庐 ，贩卖不错，但事实上，这类高端改善是“小众化”的，需求潜力是有限的。各地都搞，各个区都搞，很快就从蓝海进入到红海了。

是以 ，存量时代是不成 制止的，行业内卷也是肯定的。谁能把运营新模式跑出来，谁就能博得 将来。这其中 ，都邑 更新也会带来很多支持 政策，比如复实用地、计划 调剂 、容积率嘉奖和转移、低效用地开发；财政支持 方面，以项目为单元，中心会有多项补贴资金、特殊国债或专项债。

近期，另有一个新征象，就是存款利率进入“1%时代”，已低于热点都邑 的房钱 回报率了，将来还会更低。再加上，都邑 更新带来的空间资产、资源价值的提拔，为底子办法REITs和资产证券化产品 的大规模 利用带来了场景。可以讲，REITs能否利用，症结 看是否进入了存量时代。

目前来看，这个时代已经莅临 了。REITs自己和存量资产盘活、更新、改造 、运营联系 细密，谋划性资产的整体资金回收，估计 将经常性依赖于REITs市场（包括类REITs和私募REITs市场等）。这有利于动员社会资源、住民资金进入存量物业市场，共同 探索 存量时代的价值新蓝海。