作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji

上半年，楼市运行有一些新现象！

近日，住建部赴广东、浙江两省调研，指出二手房生意营业 占比渐渐进步，多个省份二手房生意营业 凌驾新房，这是一个新现象。把握当前的楼市，一个切入点就是二手房市场，不仅由于二手房在多数都邑 的销售占比凌驾50%，对很多新房购房者来说，先卖失落 手上的二手房，才气购置新房。

还由于，二手住房挂牌量价、生意营业 量价是否稳固，已经成为全体 楼市可否实现“止跌回稳”的症结 。上半年，各个热门都邑 二手房市场最大的变化，就是“低总价”房源生意营业 占比上升了！

数据泉源：兔博士地产智慧

2025年上半年，广州总价200万以下的二手住房生意营业 占比为46%，比24年上半年增长了13个百分点。而200万以上各价格段，根本在下降 。特殊是总价300万以上的，占比下降 非常显着。300-500万、500-800万、800万以上，分别下降 4个百分点、5个百分点、7个百分点。

并且 ，广州还不是特例。我也总结了上海、南京这两个都邑 的数据。规律是完整 划一的。好比，南京总价200万以下的房源，销售占比从去上半年的48%上升到58%，而200-300万、300-500万、500-800万，比拟 24年6月份，均下降 3个百分点，总价800万以上的下降 1个百分点。

数据泉源：兔博士地产智慧

再看上海。本年上半年，总价300万以下二手房生意营业 占比达到45%，比去年上半年增长了2个百分点。300-500万下降 了2个百分点，500-800万上升了1个百分点，其他价格段的坚持 稳固。北京总价300万以下二手房销售占比也提升了很多，从去年上半年的35%增长到了46%。

可以讲，低总价主导二手房市场，二手房市场主导全体 楼市。

低总价房源之所以主导市场，且占比上升，有人说与这几年房价回调有关，越来越多的房源进入到低总价区间。从2021年9月份开始 ，70城二手房价格环比指数根本下跌了近4年了（除23年一季度）。另有，网上有很多报道，称某某都邑 的二手房价格回到2016年或2017年的水平。

但这个说法有点问题，乃至站不住脚。由于，这一轮价格回调可谓是覆巢之下、没有完卵，为啥唯独低总价房源占比提升了，其他价格段根本都在下降 ？笔者以为，很大水平上与政策调解有关。

起首，这一轮政策纾困，不管是首付、利率低落，还是降税费，最有利于纯刚性需求。

好比，贷款首付从30%降到15%，利率从5%以上降到3.1%。对刚需来说，这样的贷款前提 是史无前例的友好。假如又赶上 房价下跌了40%摆布 ，那毫无疑问，眼下是对刚需购房最好的期间 。

同时，上面讲的这些热门都邑 ，已往十几年有大批 的年青 人、新市平易近 流入，但那段韶光 房价很高、利率很高，他们也确实探不着。但如今，很多刚需能探得着了。以广州为例，200万总价的房子，首付只要30万，每月月供7000多，这个压力对广州大多数打算买房的人来说，还算适中。

再考虑到，没买房的人，这几年不停在积攒收入，首付30万的压力不算大，有的人可以给到3成首付，大约60万，月供的压力就更低了。再加上，这部分人群也到了安家落户或成家立业的期间 ，刚需买房的势能也在集聚。综合以上，就促成了热门都邑 低总价房源成交占比上升。

数据泉源：深圳房地产中介协会

那么，为何中心价位的二手房生意营业 占比下降 了？

这可能就是当前二手房市场，大概说楼市最大的一个堵点，就是改良 动力很强，但能力弱 化。住房进入改良 期间，这是共鸣 。好比，原来的房子比较旧、比较小、比较偏。如今消耗要升级、生齿增长了、小孩出身 了，这几年收入积攒了，都是改良 的动力。照理说，改良 动力和能力都很强。

假如我们承认，中产是改良 主体的话，那么大部分群体，不得不依照“卖一买一”的改良 路径。但事实上，对这部分有房群体来说，“卖旧买新”的成本黑白常高的。这几年，只管房价在调解，但回调的幅度显然是有差异的，外围地区、老旧住房、小房子等，价格跌幅更大一些。

好比，拿国度 统计局公布的70城二手房价指数，发现2022年以来，90平米以下的二手房，价格跌幅更大。多数邑 更显着，好比2023-2025岁首年代 ，上海90平米以下二手房价指数下跌8.4%，而144平米以高低 跌4.6%。显然，小户型二手房多为老旧房源，户型、体验方面有短板。

数据泉源：wind（25年为5月份的数据）

因此，假如卖失落 手上二手房，去买大户型二手房，压力自然增长了。假如卖失落 远郊或近郊的二手房，买中心区的二手房，压力就更大了。由于这一轮价格调解，近郊和远郊的跌幅更大。

还以广州为例。前面讲了，广州200万总价以下二手房生意营业 占比46%，2025年一季度，这个价格段的房源，套均成交总价为130万，而200-300万、300-500万价格段的套均成交总价分别为245万、382万。因此，换房时必要额外支付 100-250万，假如手上贷款还未还清，压力山大。

固然，改良 住房的诉求是多样的，除了“小换大”，还好比，由于当时收入不足，前几年购置 了公寓、郊区房、塔楼、安设 房等等。如今，发现这几类房子的舒适性太差了，打算卖失落 并置换成品质好一些的室庐 ，但这几类房子都是这几年价格跌幅比较大的，置换的成本都很高。

前几年，投资客太多，如今很多小区动辄就十几套、几十套，乃至上百套的挂牌，多为投资客出货。前面讲的这几类房子，价格跌幅比较大，每每就是出货的重灾区。你要置换的话，要么降价 幅度更大，才气完成“先卖”这个环节，要么就得面临更长的生意营业 周期，也加大了置换成本。

假如站在更广、更宏不雅观 的角度来看，置换住房的“中产群体”，可能面临着比换房更迫切要做的事情。假如首套房购置年事普遍凌驾35岁的话，那么中产面临的压力，首当其冲的就是——后代教育。这其中，除了从幼儿园就开始 的考学竞争，更多的是真金白银投入上的军备比赛。

数据泉源：Deepseek

假如再考虑到父母养老、房贷压力等，以及职业的稳固性预期和竞争压力，再加上房价预期的彻底扭转，换房的潜力确实存在，但动力可能没那么足了。不雅观 察创造中产收入的几个行业，好比地产、金融、国企、古迹单元、公务员等比年来薪资的变化，估量 很多人有雷同的判定。

固然，这种差异在都邑 间有差别。我们看看上海、深圳这两个都邑 ，只管都有超低价位房源占比上升、主导市场的现象，但中心价位的刚改、改良 比例相对稳固。好比，总价300万以下的二手房成交，上海从24年上半年的43%上升到25年上半年的45%，但中心价位的500-800万上升1个百分点，800-1500万、1500万以上，占比并没有下降 ，上海的刚改、改良 坚持 了韧性。

数据泉源：兔博士地产智慧

假如再看深圳的话，“类上海”的特性也比较凸起 。上面我们用兔博士的数据，这次我们用乐有家的数据，发现中心价格段并未出现其他都邑 的“团体塌陷”。300-500万、500-800万的改良 占主导，且比拟 2024年有显着的稳固性，部分价位段另有增长。主要原因 ，在于新兴财产在这些都邑 的集聚，好比立异 链条上，沪深都形成“高校/实验室-孵化器-资本-财产集群”全闭环。

别的，就是对高校毕业生、对国内其他地域购置 力的吸引（上海对江浙、安徽，深圳对广东、湖南等）。从而，在低价位房源占比上升的同时，刚改、改良 等需求也坚持 了一定的热度。但对于广州、南京等都邑 来说，这两个方面的竞争力相对较弱，也就导致了中心价格段的生意营业 下滑。

数据泉源：深圳乐有家

但即便云云，假如从相对变化来看，无论是上海，还是深圳，低总价房源占比上升都是最显着的变化。这一点和广州、南京以及其他都邑 ，都是划一的，也是2025年上半年楼市的最大特性。

之前，一个朴素的认识是，“买涨不买跌”，但对广大刚需群体来说，绝非云云。只要房价降到位，购房环境充足友好，就有“竭力上车”的欲望 ，这种买房的举动已逾越了价格涨跌的层面。很多打工人，即便收入的大部分用来还房贷，依然要拥有一套房，这可能是中国刚需的底色。

对于大部分都邑 ，二手房生意营业 凌驾了新房，二手房市场以刚需为主导，固然部分改良 型需求也转向了大户型的二手房。好比，根据克而瑞统计，2024年二手住房市场4-5房户型的产物成交占比均提升了，四房户型占比从23年的26.4%进步到了29.2%，5房户型也略微上升了0.2%。

数据泉源：深圳乐有家

我们看到，深圳60平米以下、60-90平米的二房产物，占比下降 ，而90-144平米和144平米以上的产物占比走高。其中，有“一步到位”的买房决议，但也有部分改良 型需求在二手房市场完成。

假如是这样，对改良 主导的新房市场来说，可能就是比较显着的影响了。再加上，二手房不仅有“总价低”上风，单价也有上风。根据国度 统计局数据，2022-2025年5月，新房价格指数年匀称下跌3.25%，二手房年匀称下跌5.57%， 二手房与同地区新房比拟 ，有显着的单价上风。

数据泉源：克而瑞、贝壳研讨 院

同时，二手房另有即时交付的上风。因此，比年来二手房生意营业 占比不停提升。根据中指院的数据，30个重点都邑 二手房生意营业 占比，从2023年的48.2%增长到2024年的61.7%。笔者咨询Deepseek，表现重点都邑 本年上半年二手房生意营业 占比在50%-70%，且这一比例都比岁首年代 增长了。

数据泉源：中国指数研讨 院

只管这些年我们不停在勉励 改良 型需求，且供求关系发生庞大变化以后，我们以为改良 型需求开始 突起 ，住房改良 期间到来了。同时，这几年的政策不停在勉励 住房改良 ，希望能带来房地产的新生力量。但二手房生意营业 占比却不停提升，并且 低价位二手房占比提升更快，且主导市场。近期，只管高品质的“好房子”受到了市场接待，但相对全体 市场来说，还停留 在点状。

事实上，改良 型需求确实在突起 ，但这也是存量期间大背景下的突起 。重要的是，住房供求关系发生庞大变化以后，意味着涨价预期驱动、（地区、地铁、新城新区等）规划概念驱动的新房期间一去不复返了。从资产属性到栖身 属性的伟大 调解后，刚需、刚改才是有效需求。

假如考虑到前十几年生齿往多数邑 涌的趋向 ，联合近期经济根本面的变化，就不难明白低总价二手房主导的这个新现象。所以，无论我们怎么刺激新房市场、怎么重视住房改良 期间，都无法转变 这一趋向 。这就是为何，近期住建部领导调研广东、浙江时指出，上半年世界 新房和二手房生意营业 总量同比增长，房地产市场总体坚持 稳固态势。也就是，新房加二手看的话，市场稳固了。