记者 田国宝

7月上旬，李昆以500万元的总价在北京市海淀区购入某小区一套底商物业，单价约7万元/平方米。李昆先容，该小区室庐 均价约为9万元/平方米，底商买卖良好，换手率低。此次业主因急需资金而出售，吸引了七八位意向买家。

李昆是一家建材贩卖公司的负责人，近年建材买卖渐渐转淡，他开始寻找 新的投资时机。此前，他曾投资一家饭铺 ，但因缺乏 经营履历，以失败告终。此后，他将眼光转向相对熟悉的房地产领域 。

李昆告诉经济不雅 察报，他就住在该小区，对底商的出租环境十分相识，这里租户稳固，空置率极低。他买下的这套底商，按照当前的房钱 程度大略估算，年化房钱 收益率在4%左右。

在北京、上海等一二线都邑 ，部门像李昆如许有闲置资金的小我 或机构开始在二手房市场寻找 投资时机。他们不再单纯以都邑 或区域作为投资根据 ，而是以租户稳固性、房钱 收益率及所处生存圈等作为投资考量维度。

抄底

李昆购买的底商最初报价符合市场行情，但因卖家根据付款前提 给出的报价不同，且买家竞争激烈，所以 代价颠簸空间较年夜 。最终，李昆的成交价略高于最初报价，但仍低于市场均价。

李昆自入住该小区以来，不绝倾心底商房主 的稳固收益。此次他终于购得一套底商，只管房钱 较岑岭 期略有回落，但他认为这仍是一笔理想的投资。

李昆认为，小区底商不同于商场，主要为小区居民供给 生存服务，需求稳固，受宏不雅 经济影响较小。纵然在2020年至2023年，租户的买卖也未受到明显冲击，房主 的房钱 收益保持稳固。

本年以来，在北京、上海等都邑 ，另有一些和李昆一样的抄底者。他们以房钱 收益率为坐标，在市场中寻找 得当的标的物，个体 优质商办物业乃至吸引多个买家竞争，以较高溢价成交。

根据京东资产交易平台数据，7月8日，北京中关村地域的韦伯时代中心一套148平方米的办公用房，经过141轮竞价，被一位自然人以611万元竞得，成交价为起拍价的三倍，与评估价相比，溢价率达110%。

据58同城信息，韦伯时代中心的房钱 普遍在3—5元/平方米/天。以3元/平方米/天计算 ，这笔投资的年化房钱 收益率估量 在2.5%左右。

一位固定资产投资人士透露，6月，上海一家私募管理机构破产清算，其名下位于闵行区的2600平方米商店以2500万元成交，折合单价不敷1万元/平方米。买家是一位从事企业咨询服务的自然人。

他认为，只管标的物不在上海核心区域，但周边小区房价普遍在5万元/平方米左右，成交价具备较强的抗风险本领。若未来均匀房钱 达到1.5元/平方米/天，年化房钱 收益率可凌驾5%。

盯上底商的不仅是像李昆如许的小我 投资者，一些投资机构也在乘机 而动。

一位私募投资人告诉经济不雅 察报，7月，其所在机构以1500万元在上海市静安区投资了一套700多平方米的商业用房，折合单价约2.1万元/平方米。该物业为临街底商，如今处于空置状态。

该人士先容，商业用房的买入价较岑岭 期市场价低约1000万元。买入后，机构筹划举行招商并根据客户需求装修，保守 估算年房钱 收入约200万元，年化房钱 收益率可达8%左右。

6月，北京某室庐 小区的三处底商在网络平台挂牌竞价，此中一套823平方米的底商经过197轮竞价，以1757万元成交，溢价率达26%；其余 两套底商的成交溢价率分别为45%和37%。开始 测算，三套底商的年化房钱 收益率均凌驾5%。

时机

上述私募机构人士先容，早在2024年，其机构组建了一支针对不良资产和不动产的投资团队。由于市场颠簸较年夜 ，不绝未找到合适标的，此次购入上海的商业用房是其首笔投资。

他认为，2021年前，房地产投资对本领要求不高，只要选择核心都邑 的核心区域，几乎 不会亏损。2019年前后，国表里资源曾年夜 举投资一线都邑 核心区域的商办、旅馆等物业，导致核心区物业代价年夜 幅上行。

然而，在本轮房地产调控影响下，投资逻辑发生 变化。自2023年起，为加强活动性，包括房企在内的一些机构开始出售优质资产，年夜 量一二线都邑 核心区的稀缺物业进入市场。

上述固定资产投资人士透露，当时这些机构的卖出价普遍为2019年买入价的七折左右，部门保险机组成 为主要买家。但由于市场供年夜 于求，持有机构不肯以更年夜 扣头出售，未能形成年夜 规模交易。

该人士体现，2023年至今，经过两年调剂 ，商办、旅馆等物业的售价与房钱 差价进一步缩小，房钱 收益率明显提拔。在此背景下，一二线都邑 的部门项目开始浮现 新的投资时机。

在他看来，这一轮闪现的投资时机具有两个特点 ：一是房价与房钱 走势不同频，形成波段时机；二是只是少数标的物在特别环境下出现投资机会，尚未形成普遍趋势。

上述私募机构人士形容当前不动产的抄底时机如同“年夜 海捞针”，理想时机稍纵即逝，投资者未必能捉住；即便有时机到场竞价，也未必能胜出。只管团体市场是买方市场，但优质项目因竞争激烈仍是卖方市场。

他接触的卖家主要有三类：第一类是急需资金的小我 ，售价低，要叱责款付出且付款时光 短；第二类是活动性紧张的企业，代价适中，追求利益最年夜 化；第三类是处理不良资产的卖家，项目的代价低但风险较高。他认为，当前的抄底时机主要会集在第三类，不良资产分为法拍房（因债务等缘故起因被拍卖）和重整清算企业资产（由管理人处理）。

该私募机构人士先容，不良资产挂牌次数越多，代价越低。比方，若第一次挂牌流拍，第二次每每按原价八折挂牌。若第二次仍流拍，通常 会尝试协商变卖；若无法变卖，则再打八折挂牌。小我 因急需用钱出售房产的环境与此雷同。

部门标的物质 产跟着 挂牌次数增加、挂牌价降落，房钱 收益率明显提拔。当收益率凌驾3%，每每意味着抄底时机来了。

尺度

无论是李昆如许的小我 投资者，还是私募等机构投资者，在不动产市场中寻找 符合要求的标的物，需建立一套体系化的投资尺度。相比室庐 ，商办、旅馆等运营性资产的投资尺度更为复杂。

以商业用房为例，上述私募机构所购底商的商圈中，部门底商日房钱 仅2元/平方米，而有的凌驾10元/平方米。这种差别成因复杂，对投资者而言，投资门槛较高。

上述私募机构人士说，从都邑 选择来看，其机构仅投资一线都邑 及少数二线都邑 的商办物业和少量室庐 ，且限定于核心区域。但并非所有核心区域的物业都得当投资，相比地舆 位置，他们更重视区域内的产业环境。比方，高新技能产业背后每每集合 高收入群体，北京后厂村、上海张江科技园等区域就吸引了年夜 量相关企业入驻，同时有高收入群体工作和生存，为商办房钱 供给 有力支撑。

他先容，判断一个标的物是否符合要求，需举行具体评估和测算，核心在于收益率，包括不动产的升值空间和房钱 收益率。当前不动产升值空间有限，投资机构更关注房钱 收益率。

上述固定资产投资人士认为，房钱 与房价走势通常 同等，但房钱 颠簸幅度小于房价。比方，房价连续上涨时，房钱 也上涨，但涨幅小于房价；反之亦然。房钱 具有滞后性和稳固性，是以 在某些时点，房价与房钱 形成“铰剪差”。

该固定资产投资人士主要为投资机构供给 融资服务，他接触的机构多聚焦于经营性物业投资。机构不肯投资室庐 的一个重要缘故起因是出租率不稳固，一旦出现空置期，收益率也许 低于预期。

他指出，现实投资中面临的环境更为复杂。部门项目测算的房钱 收益率较高，但为提拔出租率也许 下调房钱 ，导致现实收益率与预期差距较年夜 ；部门项目只管出租率不稳固，但房钱 收益率富足高，仍具投资代价。

（应受访者要求，李昆为化名）