而最大的变量是在决议层对房地产的态度 上。从近来半年的政策取向来看，无论是政治局集会照旧四中全会，已经将房地产纳入民闹事 业领域 。国度 政策的基本取向仍旧是“通过构建房地产发展的长效机制促进房地产的高质量发展”。这意味着，不走过度依靠房地产的老路，不走依靠债务刺激需求的歧途，已经成为当前高层“高质量发展”的共识。

这也意味着在“房产—经济”二元结构下，过去是“靠房地产救经济”，本日是“靠经济救房地产”。靠住民消耗、制造业投资、出口等内生需求的“文火”，逐步的把已经凉凉的房地产捂热，这大概是当前决议层基本的政策取向。但是，当下这个阶段，还不是经济的文火捂热房地产的时光 ，反而是房地产冰冻三尺的寒意，还在让经济越来越冷的时光 。

然而也不要小看中国“去房地产化”引发的再平衡力气。房地产的激烈 调剂 使中国的要素变得自制，导致“环球都在通胀，只有中国在通缩”的大背离。这个大背离给中国经济积极的影响之处在于：一是安定 的、自制的物价，低落了低收入和固定收入群体的现实生活本钱，低落了转型进程 中社会风险产生 的大概性；二是房地产去泡沫低落了创新本钱，引发了创新活气 ，低本钱优势 +产业创新进级 又让“中国制造”重新享誉环球、横扫环球，中国的出口近来三年又支棱了起来，即使 在特朗普关税战和地缘情况越来越庞杂 的形势下。

于是本日，房地产与实体经济的这个对峙 统一，构成了决议 本日和未来一段时光 经济运行的主要抵牾。也就是说，过去 我们对中国经济的形势的研究，大概有各类 各样的变量相互 交错，每个变量都会产生 纷歧 样的影响，要看综合的影响。但是本日的中国经济呢，受到一个绝对性的变量的影响。那就是房地产的深度转型。所以说，近来三年的中国经济形势，从大的标的目的 上研判其实是异常 简朴的，也就是假如房地产不见底，中国经济形势就很难在总量上见底。现在这个论断已经成为宏不雅 经济学的一个基本共识，剩下的研究，就应该 把重点放到对中国房地产走势的剖析 上，也就是何时能见底，如何 见底，见底的须要条件是什么，见底了能否反弹，有多大的反弹空间，等等。

通常用的方法，叫汗青比较法。就是看过去 一些国度 房地产周期的经验，拿着中国的情况举行比较。这是本日中国房地产转型的一个优势 ，大概称为后发优势 。后发优势 的优势 主要在于有经验可借鉴、可学习，可以摸着其他国度 和地区的经验过河。我们作为一个后发的工业化和都会化国度 ，有很多蓬勃 国度 ，比如说日本，比如说美国、德国，有一个完备房地产周期供我们借鉴，为我们剖析 和预判房地产提供了很好的经验和框架。有汗青经验可以比较，就可以打着灯笼走路、摸着石头过河，日本和美首都 可以作为“灯笼”和“石头”，肯定比两眼一抹黑要好。同时我们也要看到中国的房地产与其他的国度 有很多差别的地方，我们不能 呆板的比较，不能 按图索骥 ，认为日本30年没有走出来，我们也不会走出来；美国产生 了大危急，中国也会产生 大危急。那也不愿定，中国有自己奇异 的情况，有奇异 的轨制 结构和大国经济优势 ，特别是看到了先发国度 的前车之鉴 。

但是呢，也不能 说中国有自己奇异 的轨制 优势 （金融把握 力），大国经济优势 ，深度产业化的优势 等等，我们就可以或许解脱 房地产大周期的客不雅 规律，解脱 人口大周期的客不雅 规律。我觉得也很难，也不大概。所以说我们应该 认识到房地产这种普遍的、客不雅 的周期律，同时结合中国特有的。社会的，政治的，政策的，财政的，名誉的，金融的等奇异 特征，来研判中国房地产转型进程 中的趋势和风险。

首先值得欣慰的看到，中国在房产转型进程 中，至少没有体现出系统性的金融危急和财政危急。现在固然也不能 说没问题，因为 房价缩水，地皮转让金腰斩，贷款买房的中产和一些地方当局很难，但是没有产生 像美国、日本那样的大危急。特别是美国，次贷危急是毁灭级的。我们的名誉结构、金融结构，另有“要面子，不破产”的文化结构，跟日本有点雷同 。我们的银行是国有的，金融机构是国有的，有强大的金融把握 力，所以说没有像美国那种惨烈的市场化的出清方式。固然了，美国这种市场化的出清方式，也包管了它最快的走出了房地产的底部。

但是日本呢，房地产筑底异常 漫长，约莫靠近18年之后，才逐步的熬出来，房价才迟钝抬升。而美国的现实房价见底，大概只用了不到八年的时光 。为什么有如许的差异，因为 美国一次性风险出清，它通过市场化的手段完成了不动产价值的折价，将风险有用的分派 、疏散 了出去。另有两点很重要，一是个人破产轨制 ，一次性出清微不雅 层面的负担，家庭可以死灰复然 、轻装上阵；二是美联储买断有毒资产，现实上也就是承担了系统性风险的部分，是以 很好的出清了房地产周期。

我们呢，宏不雅 上缺少像美国如许的市场化出清机制，因为 它把它的有毒资产买断了，将系统性风险国有化了，然后微不雅 上另有比较友好的个人破产机制，把人从房奴和债奴的状况 中解放出来，所以就比较快的走出了“漫长的告别季候”，经济没有僵化在那边。固然，不大概没价值 ，价值 就是美国联邦当局债务的大爆发 。本日美国联邦当局债务凌驾37万亿美元，追溯来看始作俑者照旧次贷危急的量化宽松。

所以有人说，美国的量化宽松，是一个革命性的金融变革。固然，这也是危急倒逼的变革，也归功于当时的美联储主席伯南克。而伯南克呢，可巧就是研究大萧条的，而他研究的成果也恰好符合现实，就是大萧条如此严重，连续时光 如此之长的原因，就是经济中缺少 货币。这就是美国的国运，在弊端 的时光 碰到了对的人。在研究大萧条的进程 中，伯南克知道当系统性危急产生 的时间，假如当局不作为，因为 名誉市场掉 灵，会造成货币供应 断崖式降落，这会对经济带来伟大 的劫难。所以说美国次贷危急产生 后，美联储通过直升机撒钱，很快把局势稳住了。而本日中国的房地产了，已经正式调剂 了靠近四年的时光 。本日我们就问两个问题，第一，有没有到底部，第二假如到底部，什么时间回到上涨趋势。

我们说这个周期，它到底部是一回事，在底部反弹是另一回事。很多资产价格到了底部，它不愿定反弹，它大概就被锁定在底部了。因为 没有运动性，大概被强制的把握 在那边了，大概三年不涨，五年不涨，永远成为一个垃圾资产了。日本的教导我们看到了，它探底、筑底用了靠近二十年，一代人最好的时光就如许消磨了。对于中国的房地产，我的开始 结论是还没有到底部，还在探底，但离底部不远。

为什么还在探底呢？因为 我们没有看到一个像样的杠杆的出清，杠杆型资产的风险出清，必须陪同着激烈 的价格调剂 和名誉暴雷。在通胀产生 之前，假如没有一个像样的杠杆的出清的话，我们认为价格下调的空间另有。我们本日也能看到一些底部的迹象，这个底部的迹象是，房地产作为居住属性或价值投资属性来计算 的，也就是它的房钱 回报率，已经靠近大概已经凌驾了社会均匀 投资回报率。本日的房地产防风险攻坚战进入3.0的阶段，1.0是处置惩罚房企债务违约，2.0是保交楼，本日是3.0，即住民端的按揭贷款风险。

是以 ，因为 杠杆没有出清，住民对房地产的信心还在低谷，很难说房地产价格就到了底部，有反弹乃至是反转的迹象。但是我也差别意很多人说的，房子就永远成为过去 了，永远就是垃圾资产了。不动产，对国度 、对个人，都是很重要的财富，只是本日，我们需要为过去 房地产霸道发展 的时代买单，每个人都在承受房地产转型的阵痛。房地产价格也不是说完全不大概回暖，去年 四季 度，今年 上半年，都出现了比较显着的回暖。这剖析 只要国度 政策敢于加力，房地产的问题照旧可以办理。只是近来半年，政策放缓了，上半年政策打的太猛，稍微调剂 一下节奏。

而从长期看，最大的压力照旧加快度的人口老龄化，这是影响国运最基本的变量。从财富端看，未来房地产照旧国度 和家庭财富组合内里 的一个重要构成部分，只是不会再像过去 那样高达七成、八成，而是会降到五成以下。那么有凌驾两成的财富形态需要转换，数目约莫有百万亿元，靠什么资产补上？本日来看，黄金是一个，以权益为代表的金融资产是一个。这将引发系统性的资产价格变革。黄金已经开启了超级牛市，中国的权益资产也在重估进程 中，股市已经一年多牛市。对资产设置来说，依靠房地产造富的时代已经结束 ，新的多元化设置的财富时代已经开始 ，在大变革的大水 面前，时代的弊端 不能 再犯。