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北京楼市计划 收紧，已发出了旌旗暗记 。

8月13日，北京规自委下发了一则文件：《关于落实住房城乡建立部《住宅项目规范》增强与我市现行住宅项目计划 管理 衔接的有关意见》（以下简称《意见》）。

它的内容言简意赅，只有531个字，分三个要点论述：

1、做亏得 途项目管理 衔接；2、落实新建项目《规范》实行；3、结合实际确定相干计划 指标。

这份《意见》，看起来很不起眼，通篇没有提及 当下最敏感的“阳台”“得房率”等，以至于它出台并实施了10多天，关注者并不多。

但它的份量蛮重的，参照了一个国度 级规范。

那就是《住宅项目规范》（GB55038—2025）（以下简称“规范”）。这是住建部实施的强制性工程建立规范，自2025年5月1日起实施。

有了根据 ，北京的《意见》出台，就瓜熟蒂落 了。

修建高度上浮大门关闭

在新的《规范》里，有一个变化颇受关注：住宅层高不应低于3米。

参照《规范》，《意见》顺势明确了修建限高。

“对于修建高度45米（含）以内的栖身 用地，如因新规范要求层高提高至3米引起住宅修建高度超过基准高度1米以内，不视为冲破 基准高度要求。”

简而言之，修建限高45米的楼盘，实际最多不应当 超过46米。

早在2025年2月12日出台的《北京市平原多点地区“好房子”计划 管理 相干技能要点》里显示，“修建控高为18 米、24 米、36米、45 米的栖身 用地，允许修建高度局部上浮一档（如45米可局部上浮至 60 米）”。

当时，这个政策适用的区域为：顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等平原多点地区，都会副中心（通州区）可参照实行。

花姐以为，如果这些区域的楼盘经由过程 此政策拉高单层层高，实质 上也是在“赠送面积”，只不外是体如今竖向空间。

截至如今，确认修建限高局部上浮的楼盘有两个：通州区的朝棠揽阅、中铁建花语璟云。

前者限高48米，东区6044地块2#和西区2#、3#上浮至54米，共计6个单元；后者限高45米，2#东单元上浮至49.05米。

另有一个项目较量 特别，大兴区的西红门镇DX04-0102-6030地块，在2025年6月5日提出了限高上浮申请，从修建高度45米局部上浮一档至60米。（详见《北京封阳台局中局》）

因为 公示期满未看到公示反馈意见，它的申请大概率是经由过程 批复。

但跟着 《意见》出台，意味着北京楼市修建局部上浮的大门基本 关闭了，利用拉高层高偷面积，或将成为汗青。

半壁店双子限高18米悬了？

有关修建高度问题，《意见》第二条另有一句耐人寻味的话。

“在符合街区控规基准高度，且不冲破 国度 平安 、文物保护、机场航路 净高、微波通道管控等要求的前提 下，公平 确假寓 住用地修建高度”。

里面提到，“机场航路 净高”。

花姐脑海中立即闪现了一个地块，海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地块，在2025年5月20日被保利发展+北京建工团结体，以45.45亿元拿下。（详见保利四环豪宅，有相识法）

在4月18日，北京规自委海淀分局为该宗地块，下发了一个供地计划 前提 的复函，里面提到：

“根据 空军机场净空区内建立项目控高审批有关要求，各地块修建应按15 米控制。终极以空军机场主管部分审批意见为准，且修建高度不得超过18 米。”

从文件里可以看出，这里的15米，是指机场航路 净高，半壁店地块的修建最高极点应当 只有15米。

但是 ，后半句给出了弹性空间，只要机场会审批经由过程 ，修建高度可以达到18米。

0003的容积率1.3、0004的容积率为1.6，加上两块地的修建指标可以兼顾 实施，如果修建高度确定为18米，那楼盘的密度会很舒服。如果高度只有15米，开发的难度着实是太大。

半壁店地块从拿地算起，已经过去 4个多月，报规图还没出来。花姐推测，大概是开发商还在博弈它的修建高度。

如今，它等来了北京规自委的《意见》，重提“机场航路 净高”，会对半壁店双子座产生 什么影响呢？

给出两年的窗口期

种种迹象表明，北京修建计划 的尺度收紧了。

近来，北京一些新盘公示了报规图，有的撤消 了花池，有的南向阳台进深变窄。（详见《北京楼市，花池正在消散》）

它们反复修正 图纸，拖慢了开发进度。

但是 ，大家又没有看到明文规定 ，什么阳台必需 是多少尺寸，等等。“好房子技能要点”中曾提过，阳台进深不大于1.8米。

这次的《意见》里，固然也没有明确阳台的尺寸问题，但划出了两条时间线：

1、2025年5月1日前取得用地批准手续的住宅项目，可按照取得用地批准手续时有效的工程建立强制性尺度，举办 施工图计划文件检察。

2、2027年5月1日前仍未取得建立工程计划 允许证的，应按《规范》举办 施工图计划文件检察。

这两句话有三层意思：

1、2025年5月1日之前取得用地批准手续的住宅项目，按当时的手续举办 施工图计划；

2、2025年5月1日之后有用地手续的，到在2027年5月1日之前拿到计划 允许证的，要“卖力 实行现行尺度规范”；

3、2027年5月1日之前没拿到计划 允许证的，按照新版《住宅项目规范》举办 施工图计划；

言外之意是，严格按照《住宅项目规范》计划，给北京楼盘有两年的窗口期。

截至如今，河北界鑫地产的金鱼池0101地块、兴创置地的大兴新城051和052地块、西红门的6029地块拿地约1年了，尚未公示报规图。

从字面上理解，《意见》盼望房企拿地之后，尽快推动 开发速度。在实行进程 中，计划图收紧了检察轨制 。

但，收紧的尺度没有明确的尺度。花姐获悉，大致的原则是，好地块赠送面积收紧，一盘一策。

从地皮前期计划 泉源 抓起

《意见》的第三条，貌似有点轻描淡写，实则将矛头指向了前端。

这个前端，就是“新建栖身 项目标地皮供应前体例计划 综合实施计划 ”。

“应按照我市有关栖身 项目绿地率的有关要求，在栖身 环境品质优良、配套方法 充足、人防平安 等前提 下，公平 确假寓 住用地修建密度，确保修建高度、修建密度与容积率互相 匹配”。

直白地讲，一个地块的前期计划 参数要公平 ，不要一味地寻求高容积率，忽略了生存栖身 品质。

这意味着，北京土拍地块的计划 指标，将来将会更加公平 。

近一年来，北京有小部分地块，在前期计划 时确实有瑕疵，导致开发商拿地后很惆怅，正所谓是“巧妇难为无米之炊”。

举一个例子，海淀树村35-1地块，建立用地面积 3.97万㎡，计划 地上建面约 7.33 万㎡，楼面地价为10.23万元/平米。（详见《北京单价地王，破冰了》）

土拍文件上显示，它容积率是1.6——含了东面的防护林，扣除南面街坊路之后，它的实际容积率高达1.955。

在如此高的容积率下，修建限高18米，又是北京单价地王，怎么匹配好产物呢？

着实没方法 ，中海地产只能将一层下沉了0.7米，向阁楼借了0.5米，令层高达到3.15-3.4米。否则 ，这块地无解。

以致，海淀功德寺双子座的前期计划 ，也是有问题的。（详见《功德寺豪宅，楼间距有问题》）

表面上容积率为2.1，扣除街坊路后，实际容积率为2.4，加上限高30米，导致小区密度更大，楼间距过短，令豪宅品质打了扣头。

固然 ，另有一些项目标地皮计划 很科学，但开发商为了增加性价比，把首层排挤层和阳台设置做到了极致，从而导致小区的品质降落。

一个显著的例子，是石景山的首钢长安璟悦。（详见《石景山好房子，用力过猛了》）

花姐点评：

《意见》的到来，一场及时雨。

一年多来，北京楼市偷面积，乱象丛生。

从原来的送飘窗，发展成为内嵌式阳台、外置阳台、奇偶阳台、设备 阳台、挑空阳台、防火挑檐和花池，等等。

在送面积上，只有海淀管理 最严，只允许计划飘窗。大概是为了守住栖身 者的公平 底线。

固然 ，凡事也不能 固守不前。如果能和别的区域中和一下就更佳。

花姐以为，《意见》了如指掌 ，为了让好房子须回归实质 ——平安 、舒服、绿色、智慧，还从地皮计划 前期的泉源 抓起，实属惆怅。

有关《意见》条款，网传了一版解读，未经证明：

1.过渡期要求：现有高得房率项目(如得房率超过85%)需在两年内完成销售,，过渡期后将不再审批雷同项目。

2.新规限制：将来新房 项目得房率需控制在公平 区间(约75%-80%)，克制太过寻求高得房率导致的布局平安 隐患和市场需求失衡。

3.品质导向：政策勉励 开发商提拔户型计划、物业服务 、小区配套等焦点代价，而非单纯依赖高得房率吸引购房者。

不管它是真是假，房企把“高得房率”作为卖点的期间，看样子要过去 了。