越来越多城市的老房子，要“强制体检”了。

近来，郑州市房管局宣布 了一则实验方案，将对房龄30年以上的住宅举行首次 “体检”，“体检费”由当局办理。按照 这一文件，城镇住宅，使用年限未达到30年的免检；30年及以上但未达到筹划使用年限的，每10年“体检”一次；达到筹划使用年限仍需继续使用的，每5年“体检”一次。

另一个出手 的城市是长沙。不久前，长沙市住建局印发《长沙市城镇衡宇 结构平安 体检技术指南（试行）》，明白对房龄高出25年未达到筹划使用年限的公共建筑每5年至少1次“体检”；而经营性自建房经营前必需 “体检”，房龄高出25年的每2年至少1次。

别的，天津、辽宁沈阳、江苏南通等地也连续宣布 了衡宇 “体检”方面的办理 方法 和技术导则。

为什么越来越多城市，要为老房子“强制体检”，背后原因又是什么？

郑州一个老旧小区 图/图虫创意

“强制体检”来了

在不少业内专家看来，城市住宅楼楼龄不绝增长带来的平安 隐患和国度 的政策请求 ，是此次多地出台老房子“强制体检”的重要原因。

按照 《中国生齿普查年鉴2020》的统计，早在5年前，我国20年以上楼龄的老旧衡宇 占比已达35%，30年以上楼龄的衡宇 占比为20.6%，特别是在重点20个城市中，老旧小区的数目占比靠近40%，此中上海、成都、北京的老旧小区数目位居前列。

在上海易居房地产研讨 院副院长严跃进看来，随着楼龄增长，部分老房子也许 存在结构平安 隐患，如混凝土碳化导致钢筋锈蚀、地基沉降引发 墙体开裂；装备老化问题也会更加 凸起 ，水电管线锈蚀、电梯故障频发；外墙保温层脱落、屋顶漏水等影响居住 舒适度。

他说：“现在各地都在通过科技制作提拔新房质量，但老旧小区缺乏按期 维护，隐患更易累积。政策通过强制检测、分类整改，推动老旧衡宇 从‘能住’向‘好住’转型，从‘平安 ’到‘舒适’过渡。”

而在广东城规院住房政策研讨 中央主任李宇嘉看来，多个城市出台老房子“强制体检”的政策，符合国度 相干请求 。

今年，中央城市工作集会上提出，城市发展正从年夜 范围 增量扩展 阶段转向存量提质增效阶段，要“着力建立平安 靠 得住 的韧性城市，推动 城市底子办法性命 线平安 工程建立，加速老旧管线改造 升级，周全 提拔衡宇 平安 保障水平”。

别的，今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅宣布 的《关于连续推动 城市更新行动的意见》中明白，要周全 开展城市“体检”评估，创立 发明 问题、办理问题、评估效果、巩固提拔的工作路径。

详细到“体检”费用，郑州的相干文件表现，城镇住宅衡宇 “体检费”从市级公共账户列支。城镇非住宅衡宇 “体检费”由衡宇 使用平安 义务 人负担，市级公共账户按照 50%的比例，实验以奖代补。

而提出相干政策的其他城市，衡宇 “体检”的资源，多来自本地财政统筹。

维修的钱谁出？

多城提出的老房子“体检”政策，包含了对衡宇 从主体结构到装饰质料在内的方方面面的“体检”。

好比，郑州的政策表现，老房子“体检”的内容包罗衡宇 的地基底子、主体结构及装饰装修、建筑质料及构配件、钢结构、建筑节能、建筑幕墙等方面内容。

又好比，湖北省地震局下属武汉地震工程研讨 院主编的《武汉市城镇衡宇 体检技术导则》表现，武汉的衡宇 “体检”，包罗从地基底子、主体结构、围护体系、装备办法及管线这四个部分。

但检测过后，假如发明 衡宇 存在平安 隐患，维修的钱又该从那边出？比拟 “体检”费用，维修费用则高得多。

郑州的相干文件表现，衡宇 “体检”之后，住宅衡宇 共用部位、共用办法装备的平安 隐患，以及衡宇 周边公共配套办法的平安 隐患，有住宅专项维修资金的，可以按照 规定申请使用住宅专项维修资金；无住宅专项维修资金的，可由分摊范围内的衡宇 使用平安 义务 人按照 “一事一议”方式，筹集资金，实验治理。

究竟上，在天下不少城市，楼龄较高的不少住宅楼，都面对没有维修基金也许 维修基金不足的问题。

“很多老旧住宅区是福利分房，存在维修基金缺掉 或后期补缴不到位的情况。”李宇嘉坦言。

严跃进分析，维修基金贬值和不足确切 是“老年夜 难”问题。早期维修基金按购房款比例缴纳，金额固定，但通胀导致实际购置 力降落，加之基金投资渠道受限（多为低息存款），增值本领不足，以及续缴方面断断续续，所以 无论是范围 还是资金可应用 的本领，实在都出现力有未逮等问题。一旦老楼“体检”发明 问题，如结构加固、管线改换 等，维修费用也许 远超基金余额。

别的，他补充 ：“维修基金的核心难点还在于资金机制与义务 别离 。资金方面，‘体检’与维修费用高昂，好比外立面补葺 每平方米数百元，但现有维修资金账户使用受限，需业主年夜 会表决通过，流程异常 烦琐。”

衡宇 也必要“养老”

那么，维修基金不足的问题又该怎样办理？

在严跃进看来，办理必要多管齐下，好比当局可出台补充 缴纳政策，答应业主按面积或房价比例追加维修基金，但在补缴前必要详细论证。

“‘体检’进程 中，可以引导"大众," 积极到场，接纳多种方式流通"大众," 到场城市‘体检’工作的渠道，谛听群众声音和诉求，让业主和住户知道，‘体检’是为了年夜 家的优点，能让他们居住 更平安 、更舒适，尽也许 促使年夜 家自动补缴。”李宇嘉表现，对老龄化、艰苦 人聚会集会集的小区，强化财政预算对衡宇 平安 办理 的兜底保障。

但目前，不少业内人士坦言，单纯依靠居平易近 补缴，也许 杯水车薪，远远无法筹集到老楼维修的全体 资金，必要摸索 新的资金筹集轨制 。

在严跃进看来，可以实验创立 存量房或衡宇 平安 办理 的金融轨制 ，摸索 维修基金增值渠道，如设立投资国债、底子办法REITs，并落实“投融管退”的模式。同时创立 “当局+业主+社会资本”共担机制，对庞年夜 维修项目给予财政补助 或税收优惠。

“现在还存在产权复杂（如共有产权房、商住楼）导致维修义务 难以界定，业主与物业、开辟商之间矛盾频发的问题。国外通过‘衡宇 保险+强制体检’模式疏散 风险，但国内衡宇 保险排泄率不足5%。”严跃进表现。

不少业内人士呼吁，还必要尽快创立 完善的衡宇 “养老保险”轨制 。此次郑州也宣布 了《郑州市城镇衡宇 质量平安 保险轨制 试点工作细则》，力图引入“保险+服务”的市场机制，对城镇国有地皮上衡宇 因损毁、损伤导致的损掉 ，供给 风险保障，并实验衡宇 平安 风险防备服务。

究竟上，在深圳，已经有街道开始 摸索 衡宇 的“养老保险”轨制 。

从2025年6月下旬开始 ，罗湖区东湖、黄贝两街道为辖区内990余栋老房子统一 投了“养老保险”。作为承保方的保险公司将负担三项核心本能机能 ：一是组建专业巡查队伍，引入衡宇 平安 隐患智能监测工具，按期 对被保险衡宇 开展全笼罩 平安 查抄；二是创立 专项保险资金池，对衡宇 结构性损毁、第三方产业损掉 及人身伤亡供给 一定水平的保障；三是搭建信息化办理 平台——衡宇 管家，对衡宇 实验线上化分级分类办理 ，按期 出具风险评估报告，为当局决议供给 数据支持。保险所必要的费用，来自罗湖区下拨给街道办的衡宇 平安 专项经费，由街道办作为投保人缴纳。

“别的还可以积极研讨 各类涉房资金、小区公共空间、底商营利性收入及其增值收益作为衡宇 ‘养老金’公共部分资金来源 的可行路径。”李宇嘉分析。

记者：赵越（zhaoyue1@chinanews.com.cn）

编辑 ：孙晓波