不出意外，上海土拍再次成为全行业热门。6月20日，为期两天的2025年第五批次宅地交易竣事，总出让金额高达212.57亿元。

一个月前，出让预密告 布时，不少人捏了把汗。这是上海本年来放量最大的一次土拍，6区6幅地会合亮相，金山新城等传统远郊和宝山南大“巨无霸”组合地块可否扛住市场的“压力测试”？究竟，6月是一个微妙的时光 点，在一年中承上启下 的阶段，上海地皮市场的怎样表现，会影响将来住房供应格局和价值 预期。

然而，市场比预期更有热度，三大“意外”尤为亮眼：浦东曹路地块以频年 最高溢价率落槌，远郊金山地块溢价突围，杨浦滨江连续稳居热销板块。更值得关注的是，上海地皮溢价规模 显著扩大 ，在中央城连续高热创“地王”的底子上，外围地区的热度从零星散点升级为成片发作。上海地皮市场仿佛比天气更早一步，冲刺进入“三伏天”。

浦东曹路环外埠 块创频年 来最高溢价率

第五批次出让宅地分布在青浦、闵行、宝山、杨浦、金山和浦东，5幅溢价，1幅底价成交。浦东、杨浦与闵行地块分别以41.7%、30.8%和12.9%的溢价率拍出，热度凌驾 预期。“本次土拍共有17家企业参拍，从报名环境看，杨浦、曹路和闵行的热度最高。”中指研究院上海数据总经理张文静说。

令人意外的是浦东曹路地块。6月20日上午，4家房企猛烈抢夺曹路地块长达一个多小时，现场在举办 67轮竞价后到达第一轮竞地价上限，此时溢价率为40%，无一竞买人房企放弃，全体 进入竞高品质环节。在竞品质环节中，象屿地产和国贸陆续退出，安徽高速和联发互不相让 ，双双进入第二轮竞价。终极，联发以超高溢价率摘得地块，曹路地块也成为频年 以来上海溢价率最高的地块。

曹路地块为组团出让，由宅地和公共办事 用地组成，住宅地块还设置了2%保障性租赁住房。为何还能如此抢手？地块周边新房购买力强、市场承接力好天然是一方面，地区的精准计划 和产业定位也在施展 浸染 。

曹路毗邻张江科学城，是上海中城地带重点成长 地区之一的“金海湾”现代城镇，已在开展城市计划国际计划 征集工作。而该地块位于曹路科教园区，这里正在构建“教育+产业+生态”智慧新城，一方面承接张江和金桥的外溢效应，另一方面也确定了“人才安居—产城融会 —城市升级”的可连续成长 模式。

经过 40轮报价拍出的闵行颛桥地块，周边配套成熟，2.0的容积率为房企打造高品质产物留足了施展 空间。从成长 定位看，颛桥正在打造地区内的产城融会 社区，而此次出让地块紧邻大零号湾科技立异 策源功效 区等产业高地，又在闵行航空航天、人工智能、生物医药等新质生产力板块辐射规模 内。此次的高品质住宅有望作为支撑科创人才生态的告急载体，成为地区吸引力的核心要素，也是产城融会 成长 的症结 需求。

可见，上海房地产市场的可连续动能深度锚定在产业与空间的协同进化中。上海全力创立 “五个中央”，连续吸引高端人才集聚。这类群体对高品质住宅的需求，组成 了楼市的“基本盘”。为了让地皮供应计谋精准呼应产城融会 逻辑，计划 赋能在各区的宅地出让中被置于愈发告急的职位 。

第一清静戴维斯中国区计谋参谋 部负责人朱锋告诉 记者，上海上半年宅地环绕 虹桥商务区、张江科学城、宝山南大、紫竹科技园区等产业片区组团出让，凸显了“以产兴城、以城促产”的深层逻辑和新质生产力的辐射牵引。这种供地计谋精准对接了上海“五个中央”创立 和重点产业廊道结构，经由过程 住宅配套与产业园区“联动开发”，既能办理职住均衡题目，又能为计谋 新兴产业集聚人才资源。

这种“产业基地+住宅组团”的出让模式已成为上海地皮调控的常态化对象 之一。在计划 夸大空间重构的背景下，金山、嘉定等远郊产业区将经由过程 “适配性”宅地出让加快人才导入，而宝山南大等转型地区则借力TOD模式实现产城升级。估计 后续在大虹桥拓展区、张江科学城等计谋 地区，还将出现 更多产住融会 地块包，经由过程 差别化供地政策引导生齿与立异 要素向城市重点成长 廊道集聚，终极形成“产业聚人-城建留人-办事 养人”的良性轮回 。

金山今岁首年月 次供应溢价成交

另一个意外，是金山地块今岁首年月 次供应就以9.78%溢价成交，将上海宅地从市中央笼罩 郊区的“溢价圈”，再向外推动 了几十公里。

此次为厦门建发在金山的再次加仓。该地块是汇龙湖高品质生活社区板块的第一宗出让地块，容积率为1.25，房企可以计划 打造低密度高品质住宅，优势突出。在可预见的将来，地块周边住房需求旺盛。

金山区计划 资源局副局长石优学表现，雷克萨斯纯电动汽车及电池研产生 产项目计划2027年投产，直接提供约1000个就业岗位。上海湾区科创中央也在集聚中科生态数字港、东湖国际立异 中央等科创载体，联动清华系院校、中开院等孵化平台，重点成长 数字经济、生命 健康等新兴产业，估计 引入1.5万名高精尖人才。

本年以来，上海已有多幅新城地块溢价成交，前端地皮和后端楼市相互影响、形成良性互动，引导开发商和购房者预期不停加强。

6月16日，国度 统计局发布本年5月70城商品住宅价值 数据。数据表现，上海以0.7%的环比涨幅成为唯一上涨的一线城市。本年5月，上海新房成交面积61.8万平方米，环比增长16.5%，同比增长23.7%，楼市呈现量价齐升态势。

张文静表现，上海土拍热度连续升温，各优质地块将来将为地区成长 提供高品质住房。随着优质新房供应不停加大，叠加政策效应的连续释放，上海房地产市场或将愈加稳固。

杨浦滨江连续高热“想不到”

杨浦东外滩地块吸引了6家竞买人加入竞价，竞拍战况可谓猛烈，经过 95轮竞价，终极由保利成长 竞得，楼板价冲破 每平方米9.55万元，成为版块新“地王”。

这一次，是保利成长 近两年在杨浦滨江结构的第四个项目。保利成长 深耕杨浦滨江，已往一段时光 里，多个项目贩卖成绩优异。保利外滩序认购率在客岁曾高达727%，深受市场追捧。

不外，拉长时光 轴看，杨浦滨江如今的土拍盛况何尝不是又一个“想不到”。

在2016年黄浦江两岸45公里公共空间贯通前，杨浦滨江被叫做“工业锈带”，大多半 岸线“隔江不见江”，产业能级相对落伍。以后一段时光 ，杨浦滨江相对审慎，全心 打磨产业定位和计划 编制，一度也被外界以为“进度过 慢”。不外随着计划 逐步落地，底子办法和产业导入，数字新经济、都邑 工业和智能制造、计划创意和科创策源、现代办事 业等等正在成长、孵化、起势、崛起，杨浦滨江已经成为又一个“嫡之星”，并且 能级还在提升。

就在不久前，杨浦区举办 了本年度举世推介大会，发布了营商环境、重点产业成长 及产业政策。最近杨浦地块重复 出现 竞拍热度，就得益于数字新经济的产业动员。

地区的演化 也能给消费者们启示，与其跟风买房，不如看懂计划 ，理解城市成长 的逻辑，优先选择和城市成长 计划 契合的地区，它们也将是更具前瞻性的选择。