文 / 谢泽锋

编纂 / 杨旭然

曾经的华人首富李嘉诚，又开端 了新一轮的资产腾挪。

网传挂牌出售62年祖宅，但被李泽钜澄清否认 。不过可以确认的是，长实团体正以“骨折价”甩卖大湾区的400套房源，和记黄埔地产位于北京的最后一个项目御翠园也曾爆出贬价百万销售 的环境。

这些也仅是“李超人”近两年来打折售卖筹划的一部分，并非全部 。

与此同时，西欧系的资源也在撤离喷鼻 港房地产。麦当劳近期筹划“清仓”喷鼻 港的23处商店物业，率先甩卖8处，代价高达13.5亿港元。

形成强烈反差感的是，“喷鼻 港优才筹划”正在吸引大批 本地高净值人群南着落户。拥有喷鼻 港身份证之后，可获得一些后代教诲、资产设置、环球出行、税收政策等方面的优势乃至福利。投入资金拿下一张喷鼻 港永居证，正成为北上广深各地年轻父母的一小我 生选项。

近年来，本地中产们还经由过程 开设喷鼻 港账户、购买保险、置办房产等办法 ，推动产业转移，资金大规模加速涌入喷鼻 港。

可以看出，环球大资源和中国中产在“投资喷鼻 港”这件事情上，出现了明显的不合 。

01 撤退

华人商界教父李嘉诚和西欧大资源同时大规模撤资喷鼻 港楼市，释放 出了差别以往的强烈旌旗灯号 。

7月30日，有网络传言，李氏家属连住了62年的“龙脉宝地”正在挂牌出售，不过很快被李泽钜否认 ：“有关出售深水湾道79号物业之报道及内容全属假造，穿凿附会，并无究竟按照 。”

翻阅喷鼻 港中原地产官网，深水湾道79号的页面已不见踪影，而此前的挂牌信息也并非正常销售 的页面，并未表如今售代价、月供、面积等信息。

这栋豪宅是李嘉诚于1963年跟表妹庄月明结婚 时买下的婚房，被风海军 奉为“藏风聚气”的宝地，承载着李氏贸易帝国基础 的意义。

它曾15年蝉联“亚洲楼王”，见证了李嘉诚从塑花厂老板到亚洲首富的成长之路，也铭刻着1996年长子被绑架的伤心记忆 。

“出售老宅”的谎言固然被否认 了，但李氏家属旗下地产旗舰长江实业以“骨折价”高频抛售本地资产，却是实打实的正在举行时。

长实子公司和记黄埔地产一口吻在大湾区四个都会推出400套房源，涉及惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园和东莞海逸豪庭四个项目。

打着“港人第二个家”的标语，在本地房地产深度调整期，长实来了个打包促销。惠州泷珀花园直接甩出300套房源，最便宜的一套51平米房源只要44万，单价直接砍到8632元/㎡；高端项目东莞海逸豪庭尚都均价被打到1.5万元/㎡，较高峰 期近3万元的代价已经腰斩。

而这些只不过是近两年长实“以价换量”的缩影。

自去岁首年月 “撤辣”以来，长实团体在本地和喷鼻 港精准操纵，武断 出货。黄竹坑Blue Coast（港岛南岸）在低位抢市迅猛去化，李嘉诚在京最后一个项目御翠园以低于周边项目代价开盘，乃至爆出曾一度贬价百万；上海普陀真如核心地段高贵 范畴对外公示售价9万元/㎡，回到2019年售价。

险些在统一 天，环球最大连锁快餐上市公司麦当劳和“李超人”做出了类似的贸易判定。据媒体报道，麦当劳喷鼻 港计别离 阶段“清仓”旗下23处商店物业，将率先出手 8处代价约13.5亿港元的商店。

这些物业位于尖沙咀、铜锣湾、旺角等黄金地段，麦当劳都已经持有达到 数十年，并附带恒久租约，整体出租率达100%，享有高曝光率及安定 的客流——这意味着伟大 的经济利益。

本年是麦当劳入驻喷鼻 港50周年，这些店面作为区域地标性餐饮热点普遍存在30多年，部分门店照旧24小时营业。可以说是妥妥的现金流，麦当劳此时撤退非常稀有。

服从“不赚最后一个铜板”的经营理念，依附对地缘政治、经济周期的超强感知力，李嘉诚掌舵长和系巨轮在惊涛骇浪中勇立潮头。他如一只嗅觉灵敏 的猎鹰，总能“先觉先知”，祖先 一步浑身而退，因此他在喷鼻 港和本地的进一步动作无疑具备强烈的指向性。

此前长和因转让巴拿马口岸 陷入伟大 争议风浪 ，乃至于被各路羁系 和舆论毫不包涵地批评。而这一次陈规 模抛售，意味着李嘉诚再一次察觉到了别人不曾 预见 的风险。以他为代表，一场大资源撤离喷鼻 港的戏码大概会进一步深化。

02 南下

与大资源的活动相反，本地中产及高净值人群正加速南下喷鼻 港。

按照 喷鼻 港入境处最新数据，自2022岁尾 停止本年4月，针对各项筹划申请，共收到凌驾47万份申请，已批出逾31万份申请，有近21万名流才抵港。

尤其是人才通道的摊开 ，大幅提拔了居平易近 申请喷鼻 港身份证的热忱 。本年前四月，共有4.5万宗各项人才入境申请，凌驾3.5万宗获批。

与本地差别，喷鼻 港并没有户籍制度，所谓的喷鼻 港身份，共分为2类——喷鼻 港永久 性居平易近 身份和喷鼻 港居平易近 身份（非永久 性，但有正当勾留 期限的“临时身份”）。

相比卷出天涯的本地职场和教诲，拥有一张喷鼻 港身份证，将获得 诸多方面的便当 优势。

尤其是教诲方面，喷鼻 港实验15年免费公立教诲，从幼儿园到高中；港籍考生被港八大录取的概率是38%，港三大（喷鼻 港大学、喷鼻 港中文大学和喷鼻 港科技大学）的录取率将近20%。对比来看，即就是 北京籍考生，其985高校的录取率也只有4.29%。

喷鼻 港考生拿到回籍 证参加华侨生联考，只用400分摆布 就可以上一本大学，500分基本 就能进入985大学。2022年，经由过程 联考进入北大清华的考生比例在3%摆布 ——固然如许的政策还能维系多久存在很大的疑问。

因此，拥有一张喷鼻 港身份证，险些相称于给孩子拿到了一张迈入名校的通行证，这对于本地年轻家长们的吸引力是伟大 的。

税收方面，喷鼻 港是环球税务累赘 最低的地区之一，仅有薪俸税、利得税和物业税三种直接税。个税税率最高17%，并且有多项免税额，而本地最高达到 45%；喷鼻 港企业利得税税率为 8.25%（首 200 万港币利润）和 16.5%（凌驾200万港元利润），没有增值税、营业税等流转税，对于企业和家庭来说，税收累赘 大幅减轻。

喷鼻 港至今也是环球金融中心之一，环球化的资金、信息、人群交汇融通。喷鼻 港身份的居平易近 可以更便捷地获得环球化信息，举行外洋投资，喷鼻 港护照还可以免签或落地签进入环球173个国家和地区，享受医疗等社会福利等等。

申请喷鼻 港居平易近 身份或升级为喷鼻 港永久 居平易近 ，不会请求 注销本地户口。这种“进可攻退可守”的身份跳板，成为本地高净值家庭追逐的新风口。

不然则 积极获取喷鼻 港身份，本地资金也在加速涌入喷鼻 港，本地游客乃至不惜凌晨排队取号开通喷鼻 港银行账户。中银喷鼻 港在农历新年黄金周的跨境新开户同比激增1.2倍，恒生、汇丰等银行也备受青睐。

保险不停是南下资金涌入的核心阵地。2024年，恒久营业 的全港新单保费飙升21.4%达到 2198亿元，创历史 新高。本地居平易近 豪掷628亿元，创历史 第二高，每3份喷鼻 港新保单里，就有1份来自本地客户。

购买喷鼻 港保险不但可以作为保险，也可视作家庭资产传承的办法 。保单可以多次分割，无限变更被保人，还可以父传子、子传孙，世世代代增值。固然，一些连投险中复杂的条目 和隐匿的“大坑”，也受到不少质疑，这必要投资者筛选专业、可靠的销售 顾问举行资助 。

别的，房产也是内资金购买的大件资产，自去年2月，喷鼻 港特区政府宣布全面“撤辣”后，动员本地买家赴港置业。本年前四月，本地居平易近 到场了3782宗买卖营业 ，涉及资金343亿元，本地游客在港买房持续活泼。

03 割裂

可以看出，对于进退之事，国际化的大资源和中国中产之间的割裂是难以被双方所明白的。

从李嘉诚的角度看，与处于生逝世 边缘的地产企业相比，李嘉诚有“打着促销”的底气。长实团体一贯遵照“低价拿地，长线开发”的策略，只要面粉代价够低，面包亦有充足的利润。

当下被推售的项目，基本 是李嘉诚家属从前低价囤地的楼盘。比如，东莞海逸豪庭早在1999年就已拿地，开发周期长达26年；广州逸翠庄园拿地至今已有20年，至今还在去化周期。

东四环外的豪宅御翠园，是李嘉诚在北京最后一个项目。早在2001年，和记黄埔地产以7亿元拿下，楼面价仅1750元/㎡，而彼时北京三环新居均价也只有4000-5000元一平米。

经过 23年的超长捂盘后，御翠园终于在去年开端 了销售 工作。最低拟售均价为90672.35元/㎡。这也就意味着，该项目地块的代价暴涨凌驾50倍。

目前，北京东三环豪宅基本 在10万元/㎡以上，观湖国际均价约10万元/平方米，泛海国际均价在12万元摆布 ，御翠园的二手房挂牌代价能达到 7万元，具有肯定优势。

而由于超恒久开发，即便打折促销，长实团体依然拥有不菲的利润空间。这种操纵模式在过往的30年间不胜 罗列，这也是李超人能够穿越地产周期的独门秘籍。

面对变相囤地的指责，李嘉诚却显得颇为委曲，他曾表示团体并无在本地囤地，“没有一个项目不是希望能加速开工。”

近两年，地产板块在李氏家属贸易帝国中的重要性正大幅低沉，尤其是本地项目险些都处于历史 性收尾阶段。去年长实团体本地物业销售 收入腰斩利润暴跌，地产收入来自本地的占比从上一年的50.40%降落至32.47%，本地收益只有3.54亿港元，断崖式下跌。

而与此同时，长实外洋物业销售 大幅增长。2024年，外洋贡献物业销售 收入10.09亿港元，收益2.46亿港元，同比增长47%与64%。

差别区域天差地别 的表现，也折射出长实对当下本地地产市场的态度 。

和长实团体类似 ，麦当劳首创 人雷蒙·克罗克就曾刀切斧砍地指出——麦当劳不是做汉堡的，真正的营业 做房地产。

麦当劳经由过程 特许经营模式，获取土地或房产再转租给特许经营商，从中收取租金，形成“汉堡销售 +租金”双现金流。尤其在寸土寸金的喷鼻 港，麦当劳甄选核心地段，几十年持有，既赚取土地增值收益，又获得安定 租金。

按照 麦当劳10-K报告 ，其在2024年及2023岁尾 ，别离 拥有约56%和57%的餐厅用地，以及约80%的餐厅建筑物产权。

地产物业对于麦当劳来说尤为重要，是其纵横环球的基座，麦当劳环球总部按期 审视其持有的物业，而如今一口吻筹划卖掉23处商店物业。国际大资源肯定嗅到了差别寻常的气味。

04 写在最后

早在5月份的股东大会上，李泽钜就坦言，这两年的物业销售 减少，是筹划的一部分，并不是不测。他还表示要多存点现金，少假贷 ，“警惕驶得万年船”。

而对于本地中产阶级来说，喷鼻 港的教诲、税收制度、医疗、保险等福利，简直就是妥妥的“代价凹地 ”。与此同时，也稀有 据表现2024年有近10万名65岁或以上的喷鼻 港老人，选择北上定居广东养老。这还不包括按期 前去深圳消耗、旅游的喷鼻 港居平易近 数目更多。

所处环境差别，自身材感差别，投资目标差别，作育了这种割裂的现实景象。

大资源对于喷鼻 港和本地资产的抛售，可以被视为配合 身分 驱动的差别表现。但很显然，本地的中产阶级也不是纯纯的“接盘大冤种”，放在一个更长的历史 周期中看，喷鼻 港不会永远与本地若即若离，而是必然完成加倍 彻底的领悟 ，这些前去喷鼻 港的中产，就成了这场大领悟 、大重置的先头部队 。

不论这些中产以什么样的来由选择了喷鼻 港，投资是赔是赚，最终 也会让喷鼻 港政治、经济、文化与本地的接洽关系 加倍 细密。