当你所在的都会不再扩大 ，农村生齿进城红利竣事，市中央的老少区栖身 前提 越来越差，近郊那些公摊高、层高压抑、户型稀烂的商品房又无人问津，期房没人买，地皮卖不动，大年夜 拆大年夜 建的时代 成为过去式，房地产的游戏规则会发生什么变革？

大年夜 家好，我是蓝白，这一期把几个时效性强的热门串起来聊房地产。

先看第一个，5月15号，两办发了推动 都会更新的看法 ，重点是既有修建，城镇老少区的改造，老旧街区厂区城中村的改造。

这几年你会发现一个征象：市区外围的城乡联合部是越来越拆不动了，拆二代变少了，高楼大年夜 厦的建设速度显着变慢了，更多的资本 都投向了市区里那些房龄超过20年的破败多层步梯老眷属院，有的是加装电梯，有的是硬化路面粉刷墙面，加装天然气暖气。

这事从2019年就开端 搞了，到现在已经改造了28万个老少区，加装电梯超过13万部，增设泊车 位380万个，更新改造地下管网约50万公里。

今年 力度更大年夜 ，住建部3月份说：2000年以前建成的都会老旧小区都要改造。

这类小区有若干 ？

2020年公示的数据，天下2000岁尾 以前建成的老旧小区约22万个，涉及的居夷易近 近3900万户。

看今年 的文件，评选了20个都会，把地级市以下的排除在外了，每个都会补助 8-12亿不等，这些钱然则 中央财政亲自下场的定额补助 。

所以最受益的还是大年夜 都会的老院子，县城嘛。。。先今后稍稍。

改造老房子之外，另有个猛烈的信号：撤消 预售。

只卖现房这句话听若干 年了，耳朵都听出茧子了，全体 大年夜 张旗鼓的告别都是摸索，真正的脱离，往往是悄无声息的。

5月13号，河南小城信阳住建局公示，周全 推行现房销售 。

已经开工的不算，已经拿地还没开工的，等主体封顶可以卖。然则 ：从文件印发之后，全体 新拿地的项目，同等要等到完工 备案 的现房才气卖。

不得不说你看我们大年夜 河南，就有做楼市热门的潜力，之前郑州的歇工楼盘和房票、商品房收储，都走到了天下前列，这次也清除下。

好吧终于可以聊聊现房销售 这个事了。

几天之前，应该 是8号吧，彭博说要天基层 面推动 现房销售 ，新老划断，赋予地方更多自主 权。

但这种据传又不是权威媒体发的也没有地方出台政策印证的小作文，是不能 拿来解读的。

接着呢，是当晚《经济不雅 察报》出了篇独家，说跟多个地方消息人士获悉要搞现房销售 ，后来。。。这篇稿子不见了。

那我一看这玩意儿，本来咱胆量就比力小，饭可以乱吃话不能 胡说，歇着吧。

接着就是这次信阳的公示，诶，既然有文件了，那就可以小我 主不雅 的聊聊了。

信阳除了毛尖和做菜吃起来不错，都会的存在感不强，却有风向标意义。

以前所谓的现房销售 ，大年夜 部分都是试点，比如京沪深杭有地块出让前提 是现房，整个都会是搞不了的。

有人说海南全省2020年就开端 现房了，没错，可海南那几年有异常 严肃的限购，加上自贸区很特殊，没有其他省市效仿，信阳是首个平凡的、没有限购限售约束 下的、明确全市同等现房的都会。

另有，新老划断和地方推行的灵活 性，和小作文传的挺像的。

为啥要新老划断？以前拿地的、没开工的，当然不能 算。

1季度新开工面积只有1.3亿平米，降了24%，施工面积降了9.5%，完工 面积降了14.3%，用大年夜 家经常挂嘴边那句话，能交房就不错了。

中信证券统计，一季度，房企到位资金在客岁低基数基础上同比仍下滑3.7%，行业发债同比降了46.3%，连国央企都净融资额转负了。

保交楼已经够难了，如果 地拿过了再秋后算账闪开 辟商搞现房，结果就是两手一摊，留下残壁断砖。

接着往下想，既然开辟商借不到钱，连盖房子都勉为其难，今后 必需 把小区建好才气卖，那还拍个der的地皮啊。

国信地产供给 了一个角度：房子没盖好先把钱收了的预售制，实际上是独立于生产之外的负债扩大 。

如果撤消 预售，开辟商要么缩表，拿不了地卖不了房，要么继续从别地儿借钱扩大年夜 有息负债。

结果只有一个：本来就卖不动的地会卖的更少，新居的供给会更少。

想到这，变乱就变的故意思了：地卖不动，是因为新居卖不动，新居卖不动，是因为购房者对期房的极度不信任 ，畏惧歇工货不对板。

好，那今后 就把房子盖好了挑好了相中了再交钱，可一个锅盖5个碗的开辟商根本 没钱搞，地就更卖不出去了。

明知道搞现房是“往自己身上砍一刀”，为什么一定还要砍？

看起来是利空，其实对各方面都是功德。

比如之前有粉丝说，你们一每天都说房价跌了，可他们那涨的更凶了。

每小我 看到的是纷歧 样的，一个三线地市二手房从8K跌到5K，卖两三年都清不掉 落 的新盘但你看不见，可新地块的供给 屈指可数，偶尔一个上万的改善盘入市拉高代价很正常。

所以，对地方而言，地皮供给越少，新开楼盘就越少，纸面上的新居房价就越稳固，乃至不降反涨，你就说“稳房价”做的好欠好吧！

另有，现在小都会的地本来就卖不动，全靠城投左手倒右手托底，中指数据，权益拿地面积百强榜中，城投公司占比超70%。

横竖 搞期房，你们这些开辟商也不来拍地，那还不如直接搞现房，长痛不如短痛，因利乘便，也是给老庶夷易近 做功德啊。

对开辟商来说也是一样，你搞不了，有人能搞。

房地产开辟这门高周转买卖模式可能本来就是错的，糊弄个售楼部沙盘扯个淡就把钱收了，盖出来史上质量最差的房子乃至歇工跑路，肥了高管和老板，损了业主和股夷易近 。

现房买定离手，好坏都是业主自己挑的，置业参谋 也不用 搁那花里胡哨吹牛，这就倒逼开辟商不得不把房子盖好，没钱的、乘虚而入的、欠好好做产品的开辟商被镌汰很正常。

另有两个事需要接洽起来看。

一个是新修的《住房项目规范》，住宅层高从2.8米，提高 到不低于3米，另一个是越来越多的都会答应住宅做更多赠予面积，张家口、衡阳宣布徐徐推动 “撤消 公摊”。

以前高层公摊广泛在25%以上，2T6，3T8，有的临街楼栋一层能住十几户，里头满是三教九流的美甲培训班皮包公司，层高乃至比2米8还低，压抑的房间感到 头顶着锅盖似的。

过去十几年城镇化太粗放了，就这种成批复制的鸽子笼，活该现在没人要。

好，假如你现在想买房，一边是可能歇工，就算交了也是货不对板、楼板薄、层高压抑、公摊30%的期房，另一边是摆在桌面上，做大年夜 阳台大年夜 飘窗偷面积得房率能超过100%，短进深长面宽南北通透的现房，你怎么选？

我知道弹幕谜底 可能是：没钱，都不选，哈哈。

但你往深里想，把都会更新，老少区改造，撤消 预售，所见即所得，低容积率、层高突破3米、公摊户型改进这些政策全考虑进去，你会发现：房地产的调控思路，今年 出现了异常 重大年夜 的变化。

以前的调控是走老路，降利率降首付，炒房的就嗷嗷上车生怕错过时机，地卖爽了房价炒过头了再限购限售，这一套2010年和2015年屡试不爽。

现在兰博基尼5块优惠券这一招已经欠好使了。

为什么？

大年夜 家多从二手房的视角看题目，上面提到：缩小新居供给，只能带来纸面房价的稳固。

但这不代表楼市真正的均衡代价，因为二手房才是居夷易近 自发的、供需双方博弈出来的自由市场代价，不像新居那样一会限购限售，一会紧缩 供地行政干预出来的纸面代价。

老办法 没用，是因为农村人进城放缓，都会版图不再扩大年夜 ，在巨量的二手房挂牌量和代价压抑眼前，品格做的稀烂乃至有可能会人财两空的期房当然卖不动。

华创证券报告说，如果一个都会的常住生齿稳定，都会有效边界不再因基础设施的完善而扩大 ，那理论上就不存在新居的缺乏 ，不供给新居导致房价就要涨的逻辑也不存在。

因为这种市场下，本色 上，是收入决议 二手房的代价锚。

此时，旧模式下的楼市回暖，已经不是简单的供需题目，而是时光 、跨度、高度都很难肯定 的宏不雅 情况题目，有一个能不雅 测的指标是：M1，也就是小我 活期+企业活期的钱，尤其是企业活期。

为什么说是旧模式呢？

原来这一套地皮与基建互相反哺、开辟商高周转高负债盖房、居夷易近 负债买房、调控一会掐脖子一会松绑的框架，现在看也就那样了，留给时光 和大年夜 情况逐步消化。这个时光 ，用和以往完全不同的办法 探索出来新模式更紧张，不然还是要陷入到周期循环里。

把旧房子翻新、让新居子更宜居，就意味着：将来市场会出现五花八门 的，得当不同人群的住房供给。

收储租给年青 人的保障房，电梯双气改造后的老少区，手枪拐角户型落伍的刚需房，2021后戮力 交付的期房，层高+公摊+隔音采光改善后的现房。。。

接下来你会发现：有报酬 了便利 选择租房，有人因为职称学历住人才房，有报酬 了房钱 收益率买老房子，有报酬 了改善保存 买品格更好的现房，有人回老家住农村自建房，有人在不同都会旅行探求低成本躺平的房子。

来由有许多，唯独没有“靠买房赚差价”这个选项。

我记得后台收到过一条私信，大年夜 段大年夜 段的快上千字了，字里行间是既怕踏空，又怕套牢，怕孩子没有好学区，怕婚房不敷体面。。。

我特殊理解他的心情，人过30，想过的洒脱下意识又想攀比，想赢又怕输，摆布 为难，嘴里说躺平实际真不敢摆烂，说到底还是被追涨杀跌的老头脑给困住了。

谜底 很简单：别逼自己，能住就行了，今后 许多事比房子紧张的多。

真正的自洽，不是咬牙负债买房的虚荣，也不是“打逝世 不买房”的自我安抚 ，而是“不管买不买房，我都能找到让自己惬意的活法”。

我是蓝白，本日先聊到这，咱们下期再见。